La alcabala es 3%, pero no sobre el precio completo: las primeras 10 UIT no pagan. Con la UIT 2026 en S/ 5.500, eso son S/ 55.000 libres de impuesto, y el 3% corre solo sobre el exceso. El efecto es que la tasa real que pagas siempre es menor al 3% y crece con el precio.
Datos clave
- Tramo no afecto 2026: S/ 55.000 (10 UIT × S/ 5.500).
- Fórmula: (valor − S/ 55.000) × 3%.
- Hasta S/ 55.000 de valor, la alcabala es cero.
- La paga el comprador, sin pacto en contrario (art. 25).
- Vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia (art. 26).
La tabla por monto
| Valor del inmueble | Base afecta | Alcabala (3%) | Tasa efectiva |
|---|---|---|---|
| S/ 55.000 o menos | S/ 0 | S/ 0 | 0% |
| S/ 100.000 | S/ 45.000 | S/ 1.350 | 1,35% |
| S/ 150.000 | S/ 95.000 | S/ 2.850 | 1,90% |
| S/ 200.000 | S/ 145.000 | S/ 4.350 | 2,18% |
| S/ 300.000 | S/ 245.000 | S/ 7.350 | 2,45% |
| S/ 400.000 | S/ 345.000 | S/ 10.350 | 2,59% |
| S/ 500.000 | S/ 445.000 | S/ 13.350 | 2,67% |
| S/ 700.000 | S/ 645.000 | S/ 19.350 | 2,76% |
| S/ 1.000.000 | S/ 945.000 | S/ 28.350 | 2,84% |
¿Por qué la tasa efectiva nunca llega al 3%?
Porque el tramo inafecto es un monto fijo, no un porcentaje. Mientras más caro el inmueble, menos pesan esos S/ 55.000 en el total: en una compra de S/ 100.000 representan más de la mitad del valor, y en una de S/ 1.000.000, apenas el 5,5%. Ese es el mismo mecanismo por el que la alcabala bajó en 2026 sin que cambiara la tasa: subió la UIT y el tramo libre creció con ella.
¿Y si el precio está en dólares?
La base se calcula en soles. Se convierte con el tipo de cambio de la fecha de la operación y sobre ese monto se aplica el tramo inafecto. Un departamento de US$ 90.000 con tipo de cambio 3,75 son S/ 337.500 de base, S/ 282.500 afectos y S/ 8.475 de alcabala. Puedes hacer la conversión directamente en la calculadora de alcabala.
¿Sobre qué valor se aplica si el autovalúo es mayor que el precio?
Sobre el autovalúo. El artículo 24 fija que la base imponible no puede ser menor al valor de autovalúo del ejercicio ajustado por el IPM. Es la regla que sorprende a quien compra barato a un familiar: el impuesto se calcula sobre el valor municipal, no sobre el precio simbólico.
Preguntas frecuentes
¿La tabla sirve para provincias?
Sí. La tasa del 3% y el tramo de 10 UIT están en la ley nacional y rigen en todo el país; lo que cambia es la entidad que cobra.
¿Cuánto es la alcabala de una casa de S/ 250.000?
La base afecta es S/ 195.000 y el impuesto S/ 5.850, es decir el 2,34% del valor.
¿Cuánto pago de alcabala por un departamento de 200 mil soles?
S/ 4.350. La base afecta es S/ 145.000 —el precio menos las 10 UIT— y el 3% sobre esa base equivale al 2,18% del valor del departamento.
¿Cuánto pago de alcabala por un departamento de 300 mil soles?
S/ 7.350, sobre una base afecta de S/ 245.000: el 2,45% del precio.
¿Cuánto pago de alcabala por un departamento de 500 mil soles?
S/ 13.350, sobre una base afecta de S/ 445.000: el 2,67% del precio.
¿El tramo de 10 UIT se aplica por inmueble o por comprador?
Se aplica sobre el valor del inmueble transferido en cada operación. Si compras dos inmuebles en operaciones distintas, cada transferencia tiene su propia base y su propio tramo.
¿Cambia la tabla cada año?
Sí, porque depende de la UIT. Cuando la UIT sube, el tramo libre sube con ella y el impuesto baja para el mismo precio.
¿Se puede pagar en cuotas?
El artículo 26 dispone que el pago se hace al contado, sin que importe la forma de pago pactada para el precio de venta.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en la guía de cómo se compra una casa paso a paso.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- Unidad Impositiva Tributaria 2026: S/ 5.500 (Decreto Supremo del MEF)
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
Cómo te ayuda EximiaHaus
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