No hay una prohibición para acordar una compraventa referida a criptoactivos, pero en el Perú la operación se termina liquidando en soles o en dólares a través del sistema financiero. La razón es doble: la obligación de usar medios de pago para transferir inmuebles y el hecho de que el notario y el registro trabajan con montos en moneda de curso legal. El desafío real no es técnico, es de sustento: hay que poder explicar y documentar todo el recorrido del dinero, desde la compra del criptoactivo hasta el abono al vendedor.
Datos clave
- Las criptomonedas no son moneda de curso legal en el Perú; el sol lo es.
- Medios de pago: la Ley 28194 exige canalizar por el sistema financiero la transferencia de inmuebles.
- El punto crítico es el sustento del origen de los fondos ante el banco y el notario.
- Impuestos: la ganancia obtenida al convertir criptoactivos tiene efectos tributarios que conviene revisar con un contador.
- Lo que no funciona: transferir el criptoactivo directamente al vendedor y pretender inscribir la compraventa sin rastro bancario.
¿Cómo se hace en la práctica?
El camino que sí funciona tiene cuatro tramos. Uno. Se convierte el criptoactivo a moneda tradicional en una plataforma que emita comprobantes y deje registro de la operación. Dos. El dinero se abona a una cuenta bancaria a nombre del comprador. Tres. Desde esa cuenta se paga al vendedor, con transferencia trazable. Cuatro. Se conserva toda la documentación: compras del criptoactivo, historial de la cuenta en la plataforma, comprobantes de conversión y estados de cuenta.
Ese expediente es lo que responde a la pregunta del banco sobre el origen de los fondos. Sin él, la conversión puede quedar frenada aunque el dinero sea perfectamente legítimo.
| Modalidad | ¿Viable? | Problema principal |
|---|---|---|
| Convertir a soles o dólares y pagar por banco | Sí | Ninguno si el sustento está completo |
| Precio expresado en cripto, pago convertido | Posible con cláusula clara | Definir tipo de cambio, fecha y quién asume la volatilidad |
| Transferir el criptoactivo directo al vendedor | Muy problemático | Choca con la obligación de usar medios de pago y deja la operación sin rastro |
| Pago mixto: parte cripto, parte banco | Complica el sustento | La parte no bancarizada queda sin acreditar |
¿Qué pasa con los impuestos?
Convertir un criptoactivo que ganó valor genera una ganancia, y esa ganancia tiene tratamiento tributario. No es un tema del inmueble: es un tema previo, del inversionista. Lo prudente es revisarlo con un contador antes de la conversión y no después, porque la liquidación del impuesto y la compra suelen caer en el mismo ejercicio y conviene tener el cuadro completo.
La compraventa en sí sigue su régimen normal: alcabala para el comprador y, si hay ganancia, impuesto a la renta para el vendedor.
¿Y si el vendedor acepta cripto directamente?
Aunque ambas partes estén de acuerdo, la escritura debe expresar un precio y el notario tiene que verificar el cumplimiento de la obligación de usar medios de pago. Una operación armada al margen de eso deja al comprador con un inmueble difícil de inscribir y al vendedor con un ingreso que no puede sustentar. El acuerdo entre dos personas no sustituye los requisitos del sistema.
Ver también: cómo sustentar el origen de los fondos, cuánto cuesta transferir el dinero y comprar vivienda frente a otras inversiones.
Preguntas frecuentes
¿Es ilegal comprar un inmueble con cripto en el Perú?
No hay una prohibición específica, pero la operación debe cumplir las reglas de medios de pago y de prevención, y eso lleva a liquidar en moneda tradicional.
¿El notario acepta un precio expresado en criptomonedas?
La escritura consigna un precio determinable en moneda. Se puede referenciar, pero debe quedar convertido y pagado por canales trazables.
¿La plataforma donde tengo mis criptos sirve como sustento?
Ayuda mucho si emite constancias y permite exportar el historial. Cuanto más informal sea la plataforma, más difícil será el sustento.
¿Puedo dar una parte del precio en cripto?
Técnicamente podrían pactarlo, pero esa parte queda sin sustento bancario y compromete toda la operación. No es recomendable.
¿Los bancos bloquean transferencias que vienen de exchanges?
Algunas entidades aplican revisiones adicionales. Avisar al funcionario antes de la operación y tener la documentación lista evita el bloqueo preventivo.
Fuentes
- Ley 28194 — uso de medios de pago e ITF
- Sunat — bancarización e Impuesto a las Transacciones Financieras
- Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
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