Acta de salida: qué se firma al devolver un inmueble alquilado

El acta de salida es el documento que fija el estado en que se devuelve el inmueble, con qué llaves, con qué lecturas de medidores y con qué observaciones. Sin ella, la discusión sobre la garantía se convierte en la palabra de uno contra la del otro.

¿Qué debe contener?

Para ver en qué momento del alquiler entra esto, revisa la guía completa del propietario que alquila.

Qué lugar ocupa este paso dentro de todo el proceso lo explica las cuatro vías de desalojo de inquilino en el Perú.

Lo que la ley reconoce y exige a cada parte en un alquiler de vivienda está reunido en la guía completa de los derechos del inquilino en el Perú.

¿Qué no conviene firmar?

Un acta que diga "se devuelve conforme" cuando el propietario aún no revisó nada, ni una que acepte descuentos sin detalle. Y del lado del propietario: firmar la conformidad total sin haber verificado servicios y mantenimiento, porque después no puede reclamar. Ver cuándo se devuelve la garantía y qué hacer si no te la devuelven.

¿Qué se considera desgaste normal?

Pintura que perdió brillo con los años, marcas leves de muebles, grifería con uso. No lo son: agujeros grandes en la pared, vidrios rotos, chapas cambiadas sin aviso o daños por filtraciones no reportadas. Ver si te dejan el departamento dañado.

¿Y si el propietario no aparece?

Se le requiere por escrito con fecha y hora para la entrega, y si no se presenta, se documenta con testigos, fotos y comunicación notarial. Ver irse antes de que termine el contrato.

¿Cómo se prepara la entrega, paso a paso?

La mayoría de discusiones sobre la garantía se evitan con una entrega ordenada. Tanto el inquilino como el propietario ganan si siguen esta secuencia:

1. Relee el contrato unos días antes: qué dice sobre pintura, limpieza, reparaciones a cargo del inquilino y plazo para devolver la garantía.
2. Ten a mano el acta de entrada y las fotos del inicio. Son la base para comparar cada ambiente.
3. Paga los últimos recibos de servicios y mantenimiento, y guarda los comprobantes para adjuntarlos.
4. Junta todo lo que se devuelve: llaves, controles, tarjetas de acceso y los muebles del inventario, si los hubo.
5. Acuerda fecha y hora por escrito, con luz de día para revisar bien.
6. Recorran juntos cada ambiente, anoten las lecturas de luz, agua y gas, y firmen dos ejemplares iguales, uno para cada parte.

¿Cómo se redacta una observación que sirva?

Una observación vaga no protege a nadie. "Paredes en mal estado" da pie a cualquier descuento; una nota precisa, en cambio, se puede verificar y cerrar. Cada observación debería indicar:

• Dónde está: el ambiente y el punto exacto, por ejemplo la pared junto a la ventana del dormitorio principal.
• Qué se ve: un agujero, una mancha de humedad, un vidrio rajado.
• Si figuraba en el acta de entrada: si ya estaba al inicio, no se le carga al inquilino.
• Quién lo repara y en qué plazo, o cuánto se descontará de la garantía y con qué sustento, como un presupuesto.

Si no hay acuerdo sobre un punto, anótalo igual como "en desacuerdo" y firma el resto. Es mejor que dejar la entrega sin acta o que firmar una conformidad que no compartes.

¿Qué pasa si los daños superan la garantía?

La garantía es un monto fijo y a veces no alcanza. Si el acta registra daños que cuestan más, el propietario puede reclamar la diferencia al inquilino, con el acta y los presupuestos como prueba.

Cuando el contrato tiene fiador, el reclamo puede dirigirse también a él, pero solo por lo que la fianza cubra. Por eso importa cómo está redactada: si incluye daños al inmueble, si tiene un monto máximo y si es solidaria, caso en el que el propietario no necesita ir primero contra el inquilino. El detalle está en qué se compromete a pagar un fiador.

En cualquier escenario, el acta firmada con observaciones concretas es la pieza que sostiene el reclamo. Sin ella, cobrar un daño se vuelve muy difícil.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatoria el acta de salida?

No por ley, pero sin ella pierdes la mejor prueba que tenías. El acta fija en qué estado se devuelve el inmueble, con qué llaves y con qué lecturas de medidores; sin ese documento, la discusión sobre la garantía se convierte en la palabra de uno contra la del otro.

¿Puedo grabar la entrega en video?

Sí, y conviene hacerlo: el video complementa el acta, pero no la reemplaza. El acta sigue siendo el documento que ambas partes firman el día de la entrega, con el estado de cada ambiente, el inventario de lo devuelto, las lecturas de luz, agua y gas y las observaciones.

¿Debo pintar antes de salir?

Solo si el contrato lo exige, así que revísalo antes de gastar. La pintura que perdió brillo con los años se considera desgaste normal por el uso, y el desgaste normal no es un daño que se descuente de la garantía; distinto es un agujero grande en la pared.

¿Cuánto tiempo tienen para devolver la garantía?

El plazo que fije el contrato, y conviene que sea corto y expreso. En el acta de salida también se anotan las observaciones y el plazo para las reparaciones pendientes, lo que ordena la devolución de la garantía y evita que se acepten descuentos sin detalle.

¿Y si aparece un daño después de firmar el acta?

Con un acta firmada sin observaciones, reclamar después es mucho más difícil para el propietario. Por eso el propietario no debe firmar la conformidad total sin haber verificado servicios y mantenimiento, ni un acta que diga "se devuelve conforme" cuando aún no revisó nada.

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Fuentes

• Código Civil peruano — arrendamiento, entrega del bien y responsabilidad
• Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
• Sunat — rentas de primera categoría y comprobantes de arrendamiento
• Ley 27157 — régimen de propiedad exclusiva y propiedad común