No hay un número fijado por ley: la garantía es lo que las partes acuerden, y en el mercado peruano lo habitual en vivienda es una o dos rentas. Lo que hace que sirva no es el monto sino la redacción: qué cubre exactamente, en qué orden se aplica, cuándo se devuelve y qué se descuenta. Una garantía de dos meses mal redactada protege menos que una de un mes bien escrita.
Datos clave
- Habitual en vivienda: una o dos rentas; en comercial, más, por el mayor riesgo de acondicionamiento.
- No es renta adelantada: usarla para cubrir el último mes deja al propietario sin respaldo por daños.
- Qué cubre: daños más allá del desgaste normal, deudas de servicios y de mantenimiento, y lo que el contrato prevea.
- Cuándo se devuelve: tras la entrega del inmueble y la liquidación, en el plazo pactado.
- Lo que evita conflictos: el inventario y las fotos del estado inicial.
El contrato que recoge estas reglas, con el texto completo de cada cláusula a la vista y en Word: modelo de contrato de alquiler de casa o departamento 2026.
¿Qué debe decir la cláusula?
Cuatro puntos. El monto y el concepto: que es garantía y no adelanto de renta. Qué cubre: daños distintos del desgaste natural, deudas de servicios, cuotas de mantenimiento impagas y penalidades pactadas. El orden de imputación: si hay varias deudas, cuál se paga primero. Y el plazo de devolución tras la entrega, con el detalle de que se devuelve el saldo una vez descontado lo que corresponda.
| Concepto | ¿Se descuenta de la garantía? | Requisito |
|---|---|---|
| Desgaste normal por el uso | No | Es parte del negocio de alquilar |
| Daños causados por el inquilino | Sí | Comparar con el inventario y las fotos iniciales |
| Deudas de luz, agua o gas | Sí | Constancias de la empresa de servicios |
| Cuotas de mantenimiento impagas | Sí | Estado de cuenta de la administración |
| Renta del último mes | Solo si se pactó expresamente | No es lo recomendable |
| Penalidad por salida anticipada | Solo si el contrato lo prevé | Cláusula específica |
Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.
Si el conflicto con tu inquilino recién empieza, conviene leer primero la guía completa del desalojo de inquilino en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Lo que viene antes y después de este punto, para el inquilino y para el dueño, está en la guía de derechos y obligaciones del inquilino.
Lo que hace que la garantía funcione
El inventario inicial. Una lista de lo que hay, con el estado de cada cosa y fotos fechadas, firmada por ambas partes el día de la entrega. Sin eso, cualquier descuento al final es una discusión de palabra contra palabra, y quien pierde suele ser el propietario, porque le toca probar que el daño no existía antes.
Ese mismo inventario es el que se compara en el acta de salida. Hacer las dos cosas toma media hora en total y resuelve el 90% de los conflictos por garantía.
¿Y la cuota de mantenimiento?
Si el departamento está en un edificio, la cuota la fija la junta de propietarios y normalmente se traslada al inquilino además de la renta. Deja por escrito quién la paga, el monto vigente, qué incluye (agua, seguridad, áreas comunes) y qué ocurre si la junta la incrementa: es uno de los olvidos más comunes. Y recuerda que la garantía se calcula sobre la renta, así que el primer número que hay que acertar es ese: fijarlo por lo que necesitas y no por lo que paga la zona deja el departamento meses vacío. Contrasta con el valorizador inmobiliario.
Una cláusula que permita retener la garantía sin justificar el descuento es de las que Indecopi trata como abusivas; la retención por salida anticipada solo procede conforme a lo pactado y de forma proporcional. Ver cláusulas abusivas en contratos de alquiler.
¿Y si pido más garantía a un inquilino con perfil débil?
Es una salida razonable, pero tiene un límite de mercado: un inquilino que puede pagar tres rentas por adelantado normalmente califica para otros inmuebles con menos exigencias. Antes de subir la garantía, suele rendir más mejorar el filtro —documentos, historial, referencias— y pedir fiador. Revisar el historial crediticio del postulante cuesta poco y anticipa más que cualquier monto adicional.
Ten presente que uno o dos meses de garantía no cubren seis meses de impago. Lo que de verdad reduce ese riesgo es el filtro previo y un contrato con las formalidades que habilitan el desalojo notarial de la Ley 30933.
Ver también: si puedes pedir aval o fiador, qué papeles pedirle a un inquilino y si conviene un seguro de arrendamiento.
Preguntas frecuentes
¿Existe un tope legal de garantía?
No hay un tope general fijado para el arrendamiento de vivienda: rige lo acordado. El límite real lo pone el mercado.
¿La garantía genera intereses?
Solo si se pacta. En la práctica se devuelve el mismo monto, descontado lo que corresponda.
¿Puede el inquilino negarse a pagar el último mes y decir que use la garantía?
Puede pedirlo, pero no corresponde salvo pacto expreso: la garantía existe para el final, cuando ya se sabe el estado del inmueble.
¿Cuánto tiempo tengo para devolverla?
El que se haya pactado. Fijar un plazo corto y cumplirlo es además una buena carta de presentación para futuros inquilinos.
¿Qué hago si los daños superan la garantía?
Se reclama la diferencia, con el sustento del inventario, las fotos y los presupuestos de reparación.
¿Cuánto se cobra de garantía y mantenimiento en un alquiler?
De garantía, lo habitual en vivienda es una o dos rentas. El mantenimiento no se fija por el propietario: es la cuota que aprueba la junta del edificio, y el contrato debe decir si la paga el inquilino y qué pasa si sube.
¿Puedo retener la garantía si el inquilino se va antes?
Solo conforme a lo pactado y de manera proporcional. Una retención total sin justificación es el tipo de cláusula que se considera abusiva.
Visto desde el lado de quien busca departamento, esta es la lista de qué documentos y requisitos piden al inquilino.
Fuentes
- Código Civil peruano — arrendamiento, artículos 1666 y siguientes
- Indecopi — cláusulas abusivas y protección al consumidor
- Sunat — rentas de primera categoría y Formulario 1683
- Poder Judicial del Perú
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