No hay un número fijado por ley: la garantía es lo que las partes acuerden, y en el mercado peruano lo habitual en vivienda es una o dos rentas. Lo que hace que sirva no es el monto sino la redacción: qué cubre exactamente, en qué orden se aplica, cuándo se devuelve y qué se descuenta. Una garantía de dos meses mal redactada protege menos que una de un mes bien escrita.
Datos clave
- Habitual en vivienda: una o dos rentas; en comercial, más, por el mayor riesgo de acondicionamiento.
- No es renta adelantada: usarla para cubrir el último mes deja al propietario sin respaldo por daños.
- Qué cubre: daños más allá del desgaste normal, deudas de servicios y de mantenimiento, y lo que el contrato prevea.
- Cuándo se devuelve: tras la entrega del inmueble y la liquidación, en el plazo pactado.
- Lo que evita conflictos: el inventario y las fotos del estado inicial.
¿Qué debe decir la cláusula?
Cuatro puntos. El monto y el concepto: que es garantía y no adelanto de renta. Qué cubre: daños distintos del desgaste natural, deudas de servicios, cuotas de mantenimiento impagas y penalidades pactadas. El orden de imputación: si hay varias deudas, cuál se paga primero. Y el plazo de devolución tras la entrega, con el detalle de que se devuelve el saldo una vez descontado lo que corresponda.
| Concepto | ¿Se descuenta de la garantía? | Requisito |
|---|---|---|
| Desgaste normal por el uso | No | Es parte del negocio de alquilar |
| Daños causados por el inquilino | Sí | Comparar con el inventario y las fotos iniciales |
| Deudas de luz, agua o gas | Sí | Constancias de la empresa de servicios |
| Cuotas de mantenimiento impagas | Sí | Estado de cuenta de la administración |
| Renta del último mes | Solo si se pactó expresamente | No es lo recomendable |
| Penalidad por salida anticipada | Solo si el contrato lo prevé | Cláusula específica |
Lo que hace que la garantía funcione
El inventario inicial. Una lista de lo que hay, con el estado de cada cosa y fotos fechadas, firmada por ambas partes el día de la entrega. Sin eso, cualquier descuento al final es una discusión de palabra contra palabra, y quien pierde suele ser el propietario, porque le toca probar que el daño no existía antes.
Ese mismo inventario es el que se compara en el acta de salida. Hacer las dos cosas toma media hora en total y resuelve el 90% de los conflictos por garantía.
¿Y si pido más garantía a un inquilino con perfil débil?
Es una salida razonable, pero tiene un límite de mercado: un inquilino que puede pagar tres rentas por adelantado normalmente califica para otros inmuebles con menos exigencias. Antes de subir la garantía, suele rendir más mejorar el filtro —documentos, historial, referencias— y pedir fiador. Revisar el historial crediticio del postulante cuesta poco y anticipa más que cualquier monto adicional.
Ver también: si puedes pedir aval o fiador, qué papeles pedirle a un inquilino y si conviene un seguro de arrendamiento.
Preguntas frecuentes
¿Existe un tope legal de garantía?
No hay un tope general fijado para el arrendamiento de vivienda: rige lo acordado. El límite real lo pone el mercado.
¿La garantía genera intereses?
Solo si se pacta. En la práctica se devuelve el mismo monto, descontado lo que corresponda.
¿Puede el inquilino negarse a pagar el último mes y decir que use la garantía?
Puede pedirlo, pero no corresponde salvo pacto expreso: la garantía existe para el final, cuando ya se sabe el estado del inmueble.
¿Cuánto tiempo tengo para devolverla?
El que se haya pactado. Fijar un plazo corto y cumplirlo es además una buena carta de presentación para futuros inquilinos.
¿Qué hago si los daños superan la garantía?
Se reclama la diferencia, con el sustento del inventario, las fotos y los presupuestos de reparación.
Visto desde el lado de quien busca departamento, esta es la lista de qué documentos y requisitos piden al inquilino.
Fuentes
- Código Civil peruano — arrendamiento, artículos 1666 y siguientes
- Sunat — rentas de primera categoría y Formulario 1683
- Poder Judicial del Perú
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