El score resume tu pasado; el banco además evalúa tu presente y la garantía. Son siete factores y solo uno es el score, lo que explica por qué se rechazan solicitudes de personas con historial impecable y por qué se aprueban otras con historial corto.
Datos clave
- Cuota sobre ingreso: el criterio prudente es no pasar de alrededor de un tercio del ingreso neto.
- Inicial: a mayor inicial, menor riesgo y mejores condiciones.
- La garantía se evalúa aparte: el inmueble debe ser tasable, saneado e inscribible.
- Más de 45.000 créditos hipotecarios proyectados para 2026 (Scotiabank), con una TEA hipotecaria promedio en soles de la banca de 7,47% en agosto de 2026 (BCRP, serie PN07848NM). El dato de cada banco, al día: tasas de crédito hipotecario hoy por banco.
¿Cuáles son los siete factores?
| Factor | Qué evalúa | Cómo mejorarlo antes de solicitar |
|---|---|---|
| Ingreso sostenible | Cuánto ganas y con qué continuidad | Documentar todos los ingresos formales |
| Cuota sobre ingreso | Si puedes pagar sin ahogarte | Cancelar deudas pequeñas, alargar plazo |
| Antigüedad laboral o de actividad | Estabilidad de la fuente | Esperar a cumplir el mínimo del banco |
| Cuota inicial | Tu exposición propia en la operación | Ahorrar más antes de solicitar |
| Historial y score | Comportamiento de pago | Regularizar y no pedir productos nuevos |
| El inmueble como garantía | Tasación, saneamiento e inscripción | Verificar la partida antes de la oferta |
| Consultas recientes | Cuántas entidades te evaluaron hace poco | No solicitar en varios bancos a la vez |
¿Cuál es el factor que más rechazos causa?
La cuota sobre ingreso. Es aritmética y no admite negociación: si tus cuotas actuales más la nueva superan el umbral del banco, la solicitud no pasa por más buen pagador que seas. La palanca más rápida es cancelar las deudas pequeñas, porque cada una consume capacidad aunque el saldo sea bajo.
¿Y el inmueble?
Es la mitad de la evaluación y muchos compradores lo descubren tarde. El inmueble debe estar inscrito, independizado, libre de cargas que impidan la hipoteca y ser tasable. Un departamento con la declaratoria de fábrica no inscrita, o un lote sin independizar, puede frenar un crédito ya aprobado. Verifica la partida antes de firmar la separación: ver qué documentos te deben entregar.
¿Qué hago tres meses antes?
Revisar tu reporte crediticio, cancelar deudas pequeñas, dejar de solicitar productos, reunir sustento de todos tus ingresos y calcular tu cuota máxima real. Si además vas a vender un inmueble para financiar la compra, arranca esa venta ahora: es lo que más suele demorar.
Ver también: qué mira exactamente el banco en tu reporte antes de aprobar la hipoteca.
¿Cómo calculas tu cuota sobre ingreso antes que el banco?
Haz la cuenta con la cuota completa, no con la "pura" que aparece en los anuncios. El banco suma a la cuota del préstamo el seguro de desgravamen y el del inmueble, y a eso le agrega todas las cuotas que ya pagas. Un ejemplo de referencia:
- Un crédito de S/ 400.000 a 20 años con TEA de 7,0 % da una cuota de S/ 3.050, sin seguros.
- Súmale los seguros que indique la hoja resumen de cada banco. En un préstamo de S/ 250.000, solo la diferencia de seguros entre una entidad y otra puede mover la cuota en unos S/ 174 al mes.
- Añade lo que pagas hoy: tarjetas, préstamo personal, crédito vehicular.
- Compara el total con tu ingreso neto. Si pasa de alrededor de un tercio, esa solicitud difícilmente prospera, por bueno que sea tu score.
Si no alcanza, las palancas son las mismas del cuadro de factores: cancelar deudas pequeñas, subir la inicial para pedir menos o alargar el plazo.
¿Qué busca el analista en tu reporte, además del puntaje?
El score es solo la última línea del reporte. El analista revisa antes otras señales, y varias se pueden ordenar con tiempo:
- El comportamiento mes a mes. Veinticuatro meses seguidos en Normal suelen pesar más que un score algo mayor con tres atrasos en los últimos seis meses. Ponerte al día no borra esos atrasos; solo los meses limpios los van dejando atrás.
- El uso de tus tarjetas. Tenerlas al límite se lee como tensión financiera aunque pagues puntual. Bajar los saldos en los meses previos es de lo más eficaz que puedes hacer.
- Cuántas entidades te prestan. Muchas deudas chicas repartidas en varios acreedores fragmentan tu perfil.
- Las consultas recientes. Cinco evaluaciones en tres semanas le dicen al banco que buscas crédito con urgencia.
El reporte privado incluye deudas fuera del sistema financiero que la consulta gratuita de la SBS no muestra. Para leerlo bloque por bloque, revisa cómo leer un reporte crediticio línea por línea.
Errores de último momento que tumban una solicitud
- Sacar una tarjeta o un préstamo nuevo mientras el banco te evalúa: sube tu deuda y deja otra consulta registrada.
- Presentar la solicitud formal en varios bancos a la vez. Compara con simulaciones y formaliza en uno solo.
- Dejar un error en el reporte sin reclamar. Una deuda que no reconoces, un monto equivocado o una calificación que no se actualizó tras pagar se corrigen con un reclamo documentado ante la entidad que reportó el dato y, si no responde, ante la SBS. Los atrasos reales, en cambio, solo se diluyen con tiempo.
- Elegir el inmueble antes de revisar su partida. Si la garantía no califica, el crédito aprobado no se desembolsa.
Preguntas frecuentes
¿Qué parte de mi ingreso puede ser la cuota?
El criterio prudente es no pasar de alrededor de un tercio de tu ingreso neto, sumando tus cuotas actuales y la nueva. Es el factor que más rechazos causa: si superas el umbral del banco, la solicitud no pasa aunque seas buen pagador.
¿Los independientes son evaluados distinto?
Sí, con más exigencia de sustento de ingresos, porque el banco mira cuánto ganas y con qué continuidad. Documenta todos tus ingresos formales y revisa crédito hipotecario para independientes.
¿Cuenta el ingreso de mi pareja?
Sí, si aplican como titulares conjuntos, y entonces ambos ingresos entran en la evaluación de la cuota. El detalle está en comprar en pareja o en familia.
¿Sirve tener cuenta en el banco donde solicito?
Ayuda, porque el banco ve tu flujo, pero no reemplaza los demás factores. La cuota sobre ingreso, la inicial, la antigüedad laboral y la garantía se evalúan igual.
¿Cuántos bancos puedo consultar?
Compara condiciones antes de solicitar formalmente, porque las solicitudes simultáneas quedan registradas. Las consultas recientes son uno de los siete factores, así que no solicites en varios bancos a la vez.
¿Qué pasa si me rechazan?
Pide el motivo y trabájalo antes de volver a solicitar. Si es la cuota sobre ingreso, la palanca más rápida es cancelar las deudas pequeñas; más detalle en Crédito hipotecario en Perú 2026: la guía completa.
Fuentes
- SBS — Central de Riesgos y Reporte de Deudas del Sistema Financiero
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: más de 45.000 créditos hipotecarios en 2026 y tasa promedio de 7,8% a fines de julio
- CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador de vivienda, Perú 2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
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