El score resume tu pasado; el banco además evalúa tu presente y la garantía. Son siete factores y solo uno es el score, lo que explica por qué se rechazan solicitudes de personas con historial impecable y por qué se aprueban otras con historial corto.
Datos clave
- Cuota sobre ingreso: el criterio prudente es no pasar de alrededor de un tercio del ingreso neto.
- Inicial: a mayor inicial, menor riesgo y mejores condiciones.
- La garantía se evalúa aparte: el inmueble debe ser tasable, saneado e inscribible.
- Más de 45.000 créditos hipotecarios proyectados para 2026 con tasa promedio de 7,8% a fines de julio (Scotiabank).
¿Cuáles son los siete factores?
| Factor | Qué evalúa | Cómo mejorarlo antes de solicitar |
|---|---|---|
| Ingreso sostenible | Cuánto ganas y con qué continuidad | Documentar todos los ingresos formales |
| Cuota sobre ingreso | Si puedes pagar sin ahogarte | Cancelar deudas pequeñas, alargar plazo |
| Antigüedad laboral o de actividad | Estabilidad de la fuente | Esperar a cumplir el mínimo del banco |
| Cuota inicial | Tu exposición propia en la operación | Ahorrar más antes de solicitar |
| Historial y score | Comportamiento de pago | Regularizar y no pedir productos nuevos |
| El inmueble como garantía | Tasación, saneamiento e inscripción | Verificar la partida antes de la oferta |
| Consultas recientes | Cuántas entidades te evaluaron hace poco | No solicitar en varios bancos a la vez |
¿Cuál es el factor que más rechazos causa?
La cuota sobre ingreso. Es aritmética y no admite negociación: si tus cuotas actuales más la nueva superan el umbral del banco, la solicitud no pasa por más buen pagador que seas. La palanca más rápida es cancelar las deudas pequeñas, porque cada una consume capacidad aunque el saldo sea bajo.
¿Y el inmueble?
Es la mitad de la evaluación y muchos compradores lo descubren tarde. El inmueble debe estar inscrito, independizado, libre de cargas que impidan la hipoteca y ser tasable. Un departamento con la declaratoria de fábrica no inscrita, o un lote sin independizar, puede frenar un crédito ya aprobado. Verifica la partida antes de firmar la separación: ver qué documentos te deben entregar.
¿Qué hago tres meses antes?
Revisar tu reporte crediticio, cancelar deudas pequeñas, dejar de solicitar productos, reunir sustento de todos tus ingresos y calcular tu cuota máxima real. Si además vas a vender un inmueble para financiar la compra, arranca esa venta ahora: es lo que más suele demorar.
Ver también: qué mira exactamente el banco en tu reporte antes de aprobar la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Los independientes son evaluados distinto?
Con más exigencia de sustento de ingresos. Ver crédito hipotecario para independientes.
¿Cuenta el ingreso de mi pareja?
Sí, si aplican como titulares conjuntos. Ver comprar en pareja o en familia.
¿Sirve tener cuenta en el banco donde solicito?
Ayuda, porque el banco ve tu flujo, pero no reemplaza los demás factores.
¿Cuántos bancos puedo consultar?
Compara condiciones antes de solicitar formalmente; las solicitudes simultáneas quedan registradas.
¿Qué pasa si me rechazan?
Pide el motivo y trabájalo. Ver qué revisar tras un rechazo.
Fuentes
- SBS — Central de Riesgos y Reporte de Deudas del Sistema Financiero
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: más de 45.000 créditos hipotecarios en 2026 y tasa promedio de 7,8% a fines de julio
- CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador de vivienda, Perú 2026
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