¿Puedo alquilar un departamento que todavía estoy pagando?

Sí, la hipoteca no te impide alquilar: sigues siendo el propietario y conservas el uso del inmueble. Los dos matices que importan son otros. Primero, el contrato de crédito puede incluir obligaciones sobre el destino del inmueble. Segundo, si compraste con un programa de vivienda con subsidio del Estado, ese programa suele exigir que la vivienda sea de uso propio, y alquilarla puede tener consecuencias.

Qué mirar antes de publicar el aviso

Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con precio, contrato, inquilino, impuesto y desalojo en 2026, está en cómo alquilar mi departamento: la guía completa 2026.

La cuenta que decide si te conviene

Alquilar mientras pagas tiene sentido cuando la renta cubre una parte relevante de la cuota. La comparación honesta pone la renta neta —después de vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios e impuesto— contra la cuota completa, con seguros incluidos. Si la renta neta cubre la cuota, el inmueble se está pagando prácticamente solo. Si cubre la mitad, sigue siendo una ayuda considerable, pero la diferencia sale de tu bolsillo cada mes y conviene tenerla presupuestada.

Lo que sí conviene avisar

Aunque no exista obligación expresa, comunicar al banco que el inmueble pasará a estar alquilado suele ser buena idea: mantiene la relación limpia y evita discusiones si más adelante pides una reprogramación o un crédito nuevo. Y actualiza la dirección de correspondencia: muchos propietarios se enteran tarde de un aviso importante porque la carta llegó al departamento donde ya vive otra persona.

Ver también: si la renta paga la cuota, Cómo vender una casa hipotecada en el Perú: levantamiento de hipoteca, pasos, costos y plazos (guía completa 2026), qué cubre el seguro que exige el banco y puedo alquilar un departamento si estoy en Infocorp.

Elige al inquilino pensando en tu cuota

Cuando el departamento todavía tiene hipoteca, un mes sin renta no es solo un ingreso que se pierde: es una cuota que igual tienes que pagar. Por eso el filtro del inquilino pesa más que en un inmueble ya cancelado. Lo razonable es pedir:

• Documento de identidad, necesario para el contrato.
• Sustento de ingresos: boletas, recibos por honorarios o movimientos de su cuenta que muestren un ingreso constante.
• Garantía y adelanto, que en la práctica suelen ser uno o dos meses más el mes adelantado.
• Un fiador con su documentación en orden, o referencias de arrendadores anteriores.
• Su historial crediticio, solo con su consentimiento y dentro del marco de la Ley 27489 y su modificatoria, la Ley 31944.

Propón además que la renta se pague por transferencia en una fecha anterior a la de tu cuota. Si la renta llega unos días antes del vencimiento, cualquier atraso te da margen para reaccionar sin caer en mora con el banco.

Las reparaciones corren por tu cuenta

Al alquilar asumes obligaciones de arrendador que muchos no incluyen en la cuenta. El artículo 1680 del Código Civil pone a tu cargo conservar el departamento en buen estado y hacer las reparaciones necesarias mientras dure el alquiler, salvo que se pacte otra cosa. Una gotera del techo, una tubería empotrada rota o una impermeabilización que falla son tuyas, no del inquilino.

El inquilino, por su parte, debe avisarte de inmediato; si calla y el daño crece, responde por lo que se agravó, según el artículo 1682. Y si la reparación es urgente, puede hacerla él y pedirte el reembolso. Ese gasto no avisado llega justo cuando también vence la cuota, así que conviene separar cada mes una parte de la renta como fondo de reparaciones. El detalle de quién paga cada caso está en quién paga las goteras en un departamento alquilado.

Lo que el contrato debe prever desde el inicio

Tu deuda con el banco no se detiene aunque el departamento deje de poder usarse. Si un sismo u otro evento lo deja inhabitable sin culpa del inquilino, se discute la reducción o la suspensión de la renta, y el contrato puede llegar a resolverse. La cuota, en cambio, sigue igual. Por eso conviene que el contrato incluya:

1. Qué reparaciones menores asume el inquilino por el uso ordinario.
2. Un plazo y una forma de aviso para los daños, por escrito.
3. Una cláusula expresa sobre caso fortuito y fuerza mayor que diga qué pasa con la renta y cómo se liquida la garantía.

Cómo se resuelve ese escenario está en si se paga alquiler cuando el departamento queda inhabitable.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pedir permiso al banco?

Depende de lo que diga tu contrato. Muchos no lo exigen, pero conviene leerlo antes de asumirlo.

¿Y si compré con un programa de vivienda?

Ahí la exigencia de uso propio es habitual y su incumplimiento puede afectar el beneficio recibido. Revisa las condiciones específicas de tu programa.

¿La renta puede pagar directamente la cuota?

Puedes domiciliar el pago, pero la obligación frente al banco sigue siendo tuya, cobres o no la renta.

¿El inquilino se ve afectado por la hipoteca?

En condiciones normales, no. Sí importa si el crédito entra en ejecución, por eso conviene mantenerlo al día.

¿Debo declarar la renta a la Sunat?

Sí, el arrendamiento genera renta de primera categoría y su declaración es obligatoria.

¿Puedo alquilar solo una habitación?

Sí, y aplica la misma revisión de contrato, programa y reglamento del edificio.

Fuentes

• Banco Central de Reserva del Perú — estadísticas del mercado inmobiliario de Lima
• Sunat — impuesto a la renta de primera categoría por arrendamiento
• Instituto Nacional de Estadística e Informática — índices de precios