Una hipoteca es una garantía: un inmueble queda afectado al pago de una deuda, y esa afectación se inscribe en la partida registral del inmueble. No es el préstamo. El préstamo es el crédito hipotecario; la hipoteca es lo que respalda ese crédito si el deudor deja de pagar.
Datos clave
- La hipoteca se constituye por escritura pública y se inscribe en Sunarp: sin inscripción, no produce efectos frente a terceros.
- Sigue al inmueble, no a la persona: quien compra una casa hipotecada compra también la hipoteca si no se levanta antes.
- El dueño conserva el uso: puedes vivir en tu casa hipotecada, alquilarla e incluso venderla, con reglas.
- Tasa hipotecaria promedio en soles: 7,47% en enero de 2026 según el BCRP, con una tendencia moderadamente a la baja durante el año.
¿Hipoteca o crédito hipotecario?
| Crédito hipotecario | Hipoteca | |
|---|---|---|
| Qué es | El préstamo de dinero | La garantía que respalda ese préstamo |
| Dónde consta | Contrato con la entidad financiera | Escritura pública inscrita en la partida del inmueble |
| Qué define | Monto, tasa, plazo y cuota | Qué inmueble responde si no se paga |
| Cuándo termina | Al pagar la última cuota | Al levantarse e inscribirse el levantamiento |
¿Cómo se constituye una hipoteca?
- El banco evalúa al deudor y tasa el inmueble con un perito de su lista.
- Se firma la escritura pública de constitución de hipoteca ante notario.
- El parte notarial se presenta a Sunarp y la hipoteca se inscribe en la partida.
- Recién entonces el banco desembolsa.
Cuánto cuesta cada paso, en cuánto cuesta constituir una hipoteca.
¿Qué pasa si dejo de pagar?
El acreedor puede ejecutar la garantía, es decir pedir que el inmueble se remate para cobrarse la deuda. No ocurre con un atraso puntual: hay un camino previo de requerimientos y plazos, y en ese camino todavía hay margen para negociar o vender por cuenta propia. Ver cómo salir de una deuda con garantía hipotecaria y vender antes del remate.
¿Se puede vender una casa hipotecada?
Sí, y se hace todos los días. Lo habitual es que parte del precio se destine a cancelar la deuda y levantar la hipoteca en el mismo acto. Lo que no conviene es comprar una casa hipotecada sin dejar ese mecanismo escrito. Ver comprar un inmueble hipotecado.
Preguntas frecuentes
¿La hipoteca me quita la propiedad de mi casa?
No. Sigues siendo el propietario y puedes usar, alquilar y vender el inmueble; lo que existe es una carga inscrita que responde por la deuda.
¿Qué es el levantamiento de hipoteca?
Es el acto por el que, pagada la deuda, se cancela la carga en la partida registral. Requiere el documento del acreedor y su inscripción en Sunarp.
¿Puedo hipotecar una casa que heredé?
Sí, si la sucesión está inscrita y el dominio trasladado. Si hay varios herederos, se necesita el acuerdo de todos. Ver hipotecar un inmueble heredado o en copropiedad.
¿Conviene una hipoteca en soles o en dólares?
Depende de la moneda en que ganas. Si tus ingresos son en soles y la deuda en dólares, asumes riesgo cambiario. Ver soles o dólares.
Este artículo es una pieza de la guía del crédito hipotecario en el Perú, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
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