Una hipoteca es una garantía: un inmueble queda afectado al pago de una deuda, y esa afectación se inscribe en la partida registral del inmueble. No es el préstamo. El préstamo es el crédito hipotecario; la hipoteca es lo que respalda ese crédito si el deudor deja de pagar.
Datos clave
- La hipoteca se constituye por escritura pública y se inscribe en Sunarp: sin inscripción, no produce efectos frente a terceros.
- Sigue al inmueble, no a la persona: quien compra una casa hipotecada compra también la hipoteca si no se levanta antes.
- El dueño conserva el uso: puedes vivir en tu casa hipotecada, alquilarla e incluso venderla, con reglas.
- Tasa hipotecaria promedio en soles: 7,47% en enero de 2026 según el BCRP, con una tendencia moderadamente a la baja durante el año.
¿Hipoteca o crédito hipotecario?
| Crédito hipotecario | Hipoteca | |
|---|---|---|
| Qué es | El préstamo de dinero | La garantía que respalda ese préstamo |
| Dónde consta | Contrato con la entidad financiera | Escritura pública inscrita en la partida del inmueble |
| Qué define | Monto, tasa, plazo y cuota | Qué inmueble responde si no se paga |
| Cuándo termina | Al pagar la última cuota | Al levantarse e inscribirse el levantamiento |
Si en algún momento decides vender antes de terminar de pagar el crédito, el recorrido completo está en la guía maestra para vender una casa hipotecada.
¿Cómo se constituye una hipoteca?
- El banco evalúa al deudor y tasa el inmueble con un perito de su lista.
- Se firma la escritura pública de constitución de hipoteca ante notario.
- El parte notarial se presenta a Sunarp y la hipoteca se inscribe en la partida.
- Recién entonces el banco desembolsa.
Cuánto cuesta cada paso, en cuánto cuesta constituir una hipoteca.
¿Qué pasa si dejo de pagar?
El acreedor puede ejecutar la garantía, es decir pedir que el inmueble se remate para cobrarse la deuda. No ocurre con un atraso puntual: hay un camino previo de requerimientos y plazos, y en ese camino todavía hay margen para negociar o vender por cuenta propia. Ver cómo salir de una deuda con garantía hipotecaria y vender antes del remate.
¿Se puede vender una casa hipotecada?
Sí, y se hace todos los días. Lo habitual es que parte del precio se destine a cancelar la deuda y levantar la hipoteca en el mismo acto. Lo que no conviene es comprar una casa hipotecada sin dejar ese mecanismo escrito. Ver comprar un inmueble hipotecado.
Hipoteca y seguros: qué cubre cada uno
Junto con la hipoteca casi siempre vienen dos seguros, y confundirlos es un error frecuente:
- Seguro de desgravamen: cubre la deuda ante ciertos eventos personales del deudor, típicamente fallecimiento o invalidez. No protege la casa.
- Seguro del inmueble: protege el bien. En estas operaciones el banco suele ser beneficiario preferente de la póliza, así que la indemnización se destina primero al saldo del crédito y el propietario recibe lo que sobre.
Un punto que sorprende: si un sismo destruye la vivienda, la deuda no desaparece, porque el préstamo es una obligación personal y la hipoteca solo lo garantiza. Si la suma asegurada apenas alcanza para cancelar el crédito, puedes terminar sin deuda, pero también sin casa y sin dinero para reconstruir. Por eso conviene asegurar por el valor real de reconstrucción y revisar cada cierto tiempo que la póliza siga vigente. El detalle de cada escenario está en qué pasa con tu hipoteca si un sismo destruye tu casa.
Hipotecar una casa que ya es tuya
La hipoteca no solo aparece al comprar. También puedes ofrecer como garantía un inmueble que ya tienes para obtener un préstamo, por ejemplo para juntar varias deudas en una sola. Antes de hacerlo, ten claro que cambia la naturaleza del riesgo: una deuda sin garantía se cobra por la vía judicial, mientras que una con hipoteca puede terminar en el remate de tu casa.
Solo tiene sentido si se cumplen tres condiciones a la vez:
- La tasa nueva es bastante menor que la que pagas hoy. Con una deuda de cien mil soles a cinco años, pasar de una tasa de 36 % a una de 18 % supone unos cincuenta mil soles menos de intereses.
- El plazo no se alarga tanto que se coma ese ahorro. Una cuota más baja a muchos años puede costar más en total.
- La causa que generó las deudas ya está resuelta.
Descarta cualquier oferta de un prestamista que no sea una entidad supervisada y cuyas condiciones incluyan transferir el inmueble. La guía sobre Préstamo con garantía hipotecaria en Perú 2026: requisitos, tasas y cómo funciona trae el cálculo completo.
Cuando terminas de pagar
La hipoteca no se cancela sola en el registro. Si pagaste la última cuota y nadie inscribió el levantamiento, la carga sigue viva en la partida y suele salir a la luz justo cuando quieres vender. Para evitarlo:
- Pide al acreedor el documento que acredita la cancelación de la deuda.
- Inscribe el levantamiento en Sunarp.
- Revisa la partida y confirma que la hipoteca ya no figura como vigente.
Si cancelaste un crédito hace años, vale la pena revisar hoy tu partida.
Preguntas frecuentes
¿La hipoteca me quita la propiedad de mi casa?
No. Sigues siendo el propietario y puedes usar, alquilar y vender el inmueble; lo que existe es una carga inscrita que responde por la deuda.
¿Qué es el levantamiento de hipoteca?
Es el acto por el que, pagada la deuda, se cancela la carga en la partida registral. Requiere el documento del acreedor y su inscripción en Sunarp.
¿Puedo hipotecar una casa que heredé?
Sí, si la sucesión está inscrita y el dominio trasladado. Si hay varios herederos, se necesita el acuerdo de todos. Ver hipotecar un inmueble heredado o en copropiedad.
¿Conviene una hipoteca en soles o en dólares?
Depende de la moneda en que ganas. Si tus ingresos son en soles y la deuda en dólares, asumes riesgo cambiario. Ver soles o dólares.
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Fuentes
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de poner tu inmueble como garantía conviene entender exactamente qué estás firmando:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
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