La documentación inmobiliaria que debe entregarte la inmobiliaria son doce documentos repartidos en tres etapas: separación, minuta y entrega. Cuatro son críticos y sin ellos no deberías avanzar: partida registral del inmueble, documento de identidad o poder de quien vende, licencia y planos aprobados si es obra nueva, y el contrato con el detalle completo de precio y costos. No es una cortesía: el artículo 76 del Código de Protección y Defensa del Consumidor obliga al proveedor a acreditar autorizaciones, área, titulación, declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización.
Datos clave
- Antes de separar: partida registral, identificación del vendedor, ficha del inmueble y detalle de todos los pagos.
- Antes de la minuta: licencia y planos (obra nueva), HR y PU, constancia de no adeudo, y estado de cargas actualizado.
- Al recibir: acta de entrega, manual de uso y garantías, e independización inscrita.
- Regla: pide todo por escrito y guarda los correos; en un reclamo, la trazabilidad decide.
¿Qué documentos por etapa?
| Etapa | Documento | ¿Crítico? |
|---|---|---|
| Antes de separar | Partida registral vigente del inmueble | Sí |
| Antes de separar | DNI del titular o poder inscrito del representante | Sí |
| Antes de separar | Ficha técnica: áreas, distribución, acabados | No, pero evita discusiones |
| Antes de separar | Detalle escrito de todos los pagos hasta la entrega | Sí |
| Antes de la minuta | Licencia de edificación y planos aprobados (obra nueva) | Sí |
| Antes de la minuta | HR y PU del ejercicio | No |
| Antes de la minuta | Constancia de no adeudo de mantenimiento | No, pero evita sorpresas |
| Antes de la minuta | Certificado registral inmobiliario actualizado | Sí |
| Antes de la minuta | Carta fianza, si aplica a la compra en planos | Depende |
| Al recibir | Acta de entrega con observaciones | Sí |
| Al recibir | Manual de uso, garantías y contactos de postventa | No |
| Al recibir | Independización inscrita de la unidad | Sí |
Las diez verificaciones antes de comprar, con tasas de Sunarp 2026 y base legal, están reunidas en qué revisar antes de comprar una casa o departamento: checklist legal y técnico.
Si estás por separar un departamento en planos, conviene leer primero la guía completa para comprar un departamento en planos en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
¿Qué dice la ley sobre la documentación inmobiliaria?
El Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571), en su artículo 76.2 modificado por la Ley 30534 (publicada el 10 de enero de 2017), obliga al proveedor de productos y servicios inmobiliarios a informar las características del inmueble y a proporcionar toda la información que acredite las autorizaciones municipales, el área del inmueble, el proceso de titulación, la habilitación urbana, el saneamiento, los materiales empleados en la construcción y en los acabados, las inscripciones registrales del terreno y la declaratoria de fábrica o de edificación, el reglamento interno, la independización y "toda aquella documentación relevante". Si el bien es futuro y de primer uso, esa información debe estar además en toda la publicidad escrita (artículo 76.1).
El artículo 77 añade la información mínima previa: los antecedentes del proveedor y su comportamiento en el mercado, la condición sismorresistente del inmueble con la documentación que la acredite si la pides, la existencia de la Central de Información de Promotores Inmobiliarios y Empresas Constructoras (Ley 29203), el registro de infracciones y sanciones de Indecopi y su portal "Mira a quién le compras", y los canales para quejas y reclamos. El artículo 80 fija la garantía de los aspectos estructurales: como mínimo diez años desde el certificado de finalización de obra y la recepción de obra por la municipalidad.
| Lo que exige el artículo 76.2 | Documento concreto que debes pedir |
|---|---|
| Autorizaciones municipales | Licencia de edificación y conformidad de obra |
| Área del inmueble | Planos aprobados y memoria descriptiva; área en la partida |
| Proceso de titulación e inscripciones registrales | Partida registral del terreno y de la unidad; CRI |
| Habilitación urbana | Resolución de habilitación o recepción de obras de habilitación |
| Declaratoria de fábrica o de edificación | Asiento de declaratoria inscrito en la partida matriz |
| Reglamento interno | Copia del reglamento interno inscrito |
| Independización | Partida independizada de tu unidad (y de estacionamiento o depósito) |
| Materiales y acabados | Ficha técnica o memoria de acabados firmada |
| Condición sismorresistente (art. 77) | Memoria o certificado estructural, a tu pedido |
¿Y si compro a un propietario particular y no a una inmobiliaria?
El Código del Consumidor protege frente a proveedores, no en una venta entre particulares; ahí la documentación inmobiliaria la pides por tu cuenta y la revisas con el Código Civil en la mano. La lista base es la misma que en la tabla de etapas: copia literal de la partida y CRI, DNI del titular o poder inscrito, HR y PU del ejercicio, predial y arbitrios al día, constancia de no adeudo de mantenimiento si es un departamento, reglamento interno y los recibos de servicios. La diferencia es que nadie está obligado a entregártelos: si el vendedor no los tiene, los consigues tú en Sunarp y en la municipalidad antes de separar.
¿Qué pasa si me dicen "está en trámite"?
Pide el número de expediente y la fecha de ingreso. Un trámite real tiene número; una promesa, no. Con esos datos puedes verificar el estado por tu cuenta. Es la diferencia entre "la independización está en trámite" —que puede tomar meses o no completarse nunca— y "la independización tiene el asiento tal, ingresada el tal día".
¿Y si se niegan a entregar algo?
La negativa a entregar información relevante para la decisión de compra es en sí misma un problema de idoneidad e información. Pídelo por escrito con plazo y deja constancia. Si no lo entregan, no avances: el documento que no te dan antes de firmar es exactamente el que te va a faltar después. La ruta de reclamo está en cómo reclamar ante Indecopi.
¿Qué documentos debo conseguir yo?
La partida registral puedes pedirla tú directamente en Sunarp, y conviene hacerlo aunque te la entreguen: así verificas que sea la vigente. También conviene tu propia revisión legal antes de firmar, con el checklist legal y, si el monto lo justifica, con asesoría legal inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿La partida registral la paga el comprador?
Es un servicio de Sunarp con costo bajo. Vale la pena pedirla tú, sin depender de la copia que te den.
¿Qué es el CRI?
El Certificado Registral Inmobiliario: resume titularidad y cargas del inmueble a la fecha de su emisión.
¿Necesito la HR y el PU?
Sirven para el autovalúo y para la alcabala. Pídelos al vendedor antes de la firma.
¿Y si compro en planos?
Suma licencia, planos aprobados, partida del terreno y, cuando aplique, la carta fianza. Ver carta fianza en compra en planos.
¿Debo guardar los documentos después de la firma?
Sí, todos, incluidos correos y publicidad. Son la base de cualquier reclamo de postventa.
¿Qué es la documentación inmobiliaria?
Es el conjunto de documentos que acreditan quién es el dueño, qué se vende exactamente y en qué condiciones: partida registral, declaratoria de fábrica, independización, reglamento interno, licencias y planos, HR y PU, constancias de no adeudo y el contrato. En una compra a una inmobiliaria, la ley obliga a entregarla; en una compra entre particulares, la reúnes tú.
¿Qué ley obliga a la inmobiliaria a entregar documentos?
La Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, en sus artículos 76 y 77, con el texto de la Ley 30534 de 2017: autorizaciones municipales, área, titulación, habilitación urbana, declaratoria de fábrica, reglamento interno, independización y condición sismorresistente, entre otros.
¿Cuánto dura la garantía estructural de un departamento nuevo?
Como mínimo diez años desde el certificado de finalización de obra y la recepción de obra por la municipalidad, según el artículo 80 del Código del Consumidor. Los componentes y materiales siguen la garantía de su fabricante.
¿Puedo exigir que me prueben que el edificio es sismorresistente?
Sí. El artículo 77.1 obliga al proveedor a informar la condición sismorresistente del inmueble y a presentar la documentación que lo acredite si el consumidor la solicita.
¿Dónde reviso los antecedentes de la inmobiliaria?
En el portal "Mira a quién le compras" y en el registro de infracciones y sanciones de Indecopi, y en la Central de Información de Promotores Inmobiliarios y Empresas Constructoras creada por la Ley 29203. El propio proveedor está obligado a informarte que existen.
Relacionado con este tema: Checklist para publicar un inmueble hoy: los 20 puntos antes de dar clic.
Conviene leerlo junto con qué hace una inmobiliaria.
Fuentes
- Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
- Indecopi — Guía sobre productos y servicios inmobiliarios
- Sunarp — publicidad registral, alerta registral e inmovilización de partidas
- Código Civil peruano — obligaciones, resolución de contrato, saneamiento y vicios ocultos
- Ley 30534 — modifica los artículos 76, 77 y 80 de la Ley 29571 para fortalecer la protección del consumidor inmobiliario, Congreso de la República (10/01/2017)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un reclamo se gana con documentos ordenados. Con esto los preparas:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Defensa ante una ejecución de garantía — revisión de la liquidación, contradicción en plazo y alternativas antes del remate.
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