Son doce documentos y se piden por etapas. Cuatro son críticos y sin ellos no deberías avanzar: partida registral del inmueble, documento de identidad o poder de quien vende, licencia y planos si es obra nueva, y el contrato con el detalle completo de precio y costos.
Datos clave
- Antes de separar: partida registral, identificación del vendedor, ficha del inmueble y detalle de todos los pagos.
- Antes de la minuta: licencia y planos (obra nueva), HR y PU, constancia de no adeudo, y estado de cargas actualizado.
- Al recibir: acta de entrega, manual de uso y garantías, e independización inscrita.
- Regla: pide todo por escrito y guarda los correos; en un reclamo, la trazabilidad decide.
¿Qué documentos por etapa?
| Etapa | Documento | ¿Crítico? |
|---|---|---|
| Antes de separar | Partida registral vigente del inmueble | Sí |
| Antes de separar | DNI del titular o poder inscrito del representante | Sí |
| Antes de separar | Ficha técnica: áreas, distribución, acabados | No, pero evita discusiones |
| Antes de separar | Detalle escrito de todos los pagos hasta la entrega | Sí |
| Antes de la minuta | Licencia de edificación y planos aprobados (obra nueva) | Sí |
| Antes de la minuta | HR y PU del ejercicio | No |
| Antes de la minuta | Constancia de no adeudo de mantenimiento | No, pero evita sorpresas |
| Antes de la minuta | Certificado registral inmobiliario actualizado | Sí |
| Antes de la minuta | Carta fianza, si aplica a la compra en planos | Depende |
| Al recibir | Acta de entrega con observaciones | Sí |
| Al recibir | Manual de uso, garantías y contactos de postventa | No |
| Al recibir | Independización inscrita de la unidad | Sí |
¿Qué pasa si me dicen "está en trámite"?
Pide el número de expediente y la fecha de ingreso. Un trámite real tiene número; una promesa, no. Con esos datos puedes verificar el estado por tu cuenta. Es la diferencia entre "la independización está en trámite" —que puede tomar meses o no completarse nunca— y "la independización tiene el asiento tal, ingresada el tal día".
¿Y si se niegan a entregar algo?
La negativa a entregar información relevante para la decisión de compra es en sí misma un problema de idoneidad e información. Pídelo por escrito con plazo y deja constancia. Si no lo entregan, no avances: el documento que no te dan antes de firmar es exactamente el que te va a faltar después. La ruta de reclamo está en cómo reclamar ante Indecopi.
¿Qué documentos debo conseguir yo?
La partida registral puedes pedirla tú directamente en Sunarp, y conviene hacerlo aunque te la entreguen: así verificas que sea la vigente. También conviene tu propia revisión legal antes de firmar, con el checklist legal y, si el monto lo justifica, con asesoría legal inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿La partida registral la paga el comprador?
Es un servicio de Sunarp con costo bajo. Vale la pena pedirla tú, sin depender de la copia que te den.
¿Qué es el CRI?
El Certificado Registral Inmobiliario: resume titularidad y cargas del inmueble a la fecha de su emisión.
¿Necesito la HR y el PU?
Sirven para el autovalúo y para la alcabala. Pídelos al vendedor antes de la firma.
¿Y si compro en planos?
Suma licencia, planos aprobados, partida del terreno y, cuando aplique, la carta fianza. Ver carta fianza en compra en planos.
¿Debo guardar los documentos después de la firma?
Sí, todos, incluidos correos y publicidad. Son la base de cualquier reclamo de postventa.
Fuentes
- Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
- Indecopi — Guía sobre productos y servicios inmobiliarios
- Sunarp — publicidad registral, alerta registral e inmovilización de partidas
- Código Civil peruano — obligaciones, resolución de contrato, saneamiento y vicios ocultos
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un reclamo se gana con documentos ordenados. Con esto los preparas:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Defensa legal frente a deudas con garantía hipotecaria — revisamos el saldo deudor, los intereses y el estado del proceso para defender tu inmueble mientras haya tiempo.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.