Una persona mayor de edad es plenamente capaz de vender, y la edad avanzada por sí sola no cambia eso. El riesgo de estas operaciones no es legal en el punto de partida sino probatorio en el futuro: si años después un familiar sostiene que el vendedor no comprendía lo que firmaba, el comprador necesita poder demostrar que la voluntad fue libre, informada y expresada ante notario. Todo lo que sigue apunta a construir esa prueba.
Datos clave
- Regla general: la capacidad de ejercicio se presume en toda persona adulta.
- El notario verifica identidad y comprensión del acto antes de autorizar la escritura.
- Si firma un apoderado, se revisa el poder y su vigencia el mismo día de la firma.
- Señal de alerta: el vendedor no participa de la conversación y todo lo maneja un tercero.
- Precio de mercado y pago bancarizado: las dos mejores defensas frente a una impugnación.
La lista de verificación
| Qué revisar | Dónde | Por qué importa |
|---|---|---|
| Identidad y estado civil del vendedor | Reniec y partida registral | Define quién debe firmar |
| Titularidad y cargas | Copia literal de la partida | Evita comprar con gravámenes |
| Vigencia del poder, si lo hay | Sunarp, el día de la firma | Un poder revocado invalida la venta |
| Designación de apoyos inscrita | Registro personal | Puede requerir intervención del apoyo |
| Forma de pago | Medio de pago bancarizado | Acredita el precio efectivamente pagado |
Que la conversación sea con el vendedor
Es la señal más útil y no requiere ningún trámite: hablar directamente con quien vende. Si el titular no participa, no responde preguntas básicas sobre su inmueble o toda la negociación pasa por un tercero que evita el contacto, conviene detenerse. No porque exista necesariamente un problema, sino porque esa es exactamente la escena que después se describe en una demanda.
Precio de mercado y pago rastreable
Dos decisiones del comprador reducen mucho el riesgo. Pagar el precio de mercado —y poder sustentarlo con una tasación o una valorización— desactiva el argumento de que hubo aprovechamiento. Y pagar con medios bancarizados deja constancia de cuánto y cuándo se pagó. Un precio muy por debajo del mercado, pagado en efectivo, es lo que convierte una compra legítima en una operación difícil de defender.
El cuidado es mayor cuando el inmueble llegó al vendedor por una transferencia gratuita dentro de la familia: una donación o un anticipo de legítima pueden discutirse después, así que conviene saber en qué casos se revocan o anulan antes de comprar.
Ver también: qué pasa si el dueño ya no puede firmar, ¿Qué es la vigencia de poder y para qué la piden? y si necesitas abogado para comprar una casa.
El orden de la compra, paso a paso
La prueba de que la venta fue libre se construye durante toda la operación, no solo el día de la escritura. Seguir este orden te ayuda a no saltarte nada:
- Pide la copia literal de la partida antes de hablar de dinero: confirma que el vendedor figura como titular, cuál es su estado civil y si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras cargas.
- Revisa las deudas del inmueble: impuesto predial en la municipalidad y cuotas de mantenimiento si se trata de un departamento.
- Consulta el registro personal para saber si el vendedor tiene apoyos designados e inscritos, y hasta dónde llega su intervención.
- Visita el inmueble y conversa con el titular, de preferencia en más de una ocasión, antes de firmar un compromiso o entregar arras.
- Respalda el precio con una tasación o una valorización y conserva el documento.
- Elige la notaría con anticipación y cuéntale al notario la edad del vendedor. Él define cómo comprobar que el otorgante entiende el acto y si debe trasladarse a donde este se encuentre.
- Paga a una cuenta a nombre del vendedor y verifica que el medio de pago quede consignado en la escritura.
- Inscribe la compraventa en SUNARP para que tu derecho quede registrado frente a terceros.
Si quien firma es un apoderado
Es habitual que un hijo o un sobrino se presente con un poder del propietario. No es irregular, pero exige revisiones adicionales:
- Facultad expresa para vender: un poder para administrar el inmueble o hacer trámites no alcanza para transferirlo. Lee el texto completo, no solo el encabezado.
- Inscripción y vigencia: inscribir el poder en Sunarp no es obligatorio para una persona natural (XVII Pleno del Tribunal Registral), pero aquí conviene exigirlo, porque permite confirmar su vigencia el mismo día en que se firma la escritura, no con un certificado de semanas atrás (poder fuera de registro o inscrito).
- Destino del dinero: el precio se deposita en una cuenta del propietario, no en la del apoderado.
- Contacto con el titular: aunque no sea él quien firme, pide conocerlo. Si el apoderado lo impide o pone excusas, detente y consulta con el notario.
Errores que vuelven difícil defender la compra
- Negociar solo con familiares y ver al vendedor por primera vez en la notaría.
- Aceptar una rebaja fuerte porque "la señora quiere vender rápido", sin una tasación que respalde el monto final.
- Pagar una parte en efectivo o en entregas sin constancia.
- Firmar una minuta privada y dejar pasar meses antes de elevarla a escritura pública.
- Comprometer arras antes de leer la partida y de saber quién tiene que firmar.
- No archivar el expediente: la tasación, las constancias de transferencia y la copia literal son tu respaldo si años después alguien impugna la venta.
Preguntas frecuentes
¿Puede vender una persona de 90 años?
Sí. La capacidad se presume; la edad por sí sola no la limita.
¿Hace falta un certificado médico?
No es un requisito general. En operaciones sensibles algunas partes lo incorporan de manera voluntaria como respaldo.
¿Qué es una designación de apoyos?
Una figura del Código Civil por la cual una persona cuenta con apoyos para la toma de decisiones; si está inscrita, debe respetarse su alcance.
¿Los hijos pueden anular la venta?
Pueden demandar, y el resultado dependerá de la prueba. Una compra a precio de mercado, bancarizada y ante notario es difícil de revertir.
¿Y si el vendedor está en una clínica?
El notario puede constituirse donde esté el otorgante, siempre que verifique su identidad y comprensión del acto.
¿Conviene grabar la firma?
No reemplaza a la escritura pública. Lo relevante es la intervención notarial y la coherencia de toda la operación.
Relacionado: escritura pública de una casa.
Fuentes
- Código Civil del Perú — contratos, capacidad y arras
- Sunarp — Registro de Predios y publicidad registral
- Plataforma del Estado Peruano — servicios notariales y registrales
Cómo te ayuda EximiaHaus
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