Una persona mayor de edad es plenamente capaz de vender, y la edad avanzada por sí sola no cambia eso. El riesgo de estas operaciones no es legal en el punto de partida sino probatorio en el futuro: si años después un familiar sostiene que el vendedor no comprendía lo que firmaba, el comprador necesita poder demostrar que la voluntad fue libre, informada y expresada ante notario. Todo lo que sigue apunta a construir esa prueba.
Datos clave
- Regla general: la capacidad de ejercicio se presume en toda persona adulta.
- El notario verifica identidad y comprensión del acto antes de autorizar la escritura.
- Si firma un apoderado, se revisa el poder y su vigencia el mismo día de la firma.
- Señal de alerta: el vendedor no participa de la conversación y todo lo maneja un tercero.
- Precio de mercado y pago bancarizado: las dos mejores defensas frente a una impugnación.
La lista de verificación
| Qué revisar | Dónde | Por qué importa |
|---|---|---|
| Identidad y estado civil del vendedor | Reniec y partida registral | Define quién debe firmar |
| Titularidad y cargas | Copia literal de la partida | Evita comprar con gravámenes |
| Vigencia del poder, si lo hay | Sunarp, el día de la firma | Un poder revocado invalida la venta |
| Designación de apoyos inscrita | Registro personal | Puede requerir intervención del apoyo |
| Forma de pago | Medio de pago bancarizado | Acredita el precio efectivamente pagado |
Que la conversación sea con el vendedor
Es la señal más útil y no requiere ningún trámite: hablar directamente con quien vende. Si el titular no participa, no responde preguntas básicas sobre su inmueble o toda la negociación pasa por un tercero que evita el contacto, conviene detenerse. No porque exista necesariamente un problema, sino porque esa es exactamente la escena que después se describe en una demanda.
Precio de mercado y pago rastreable
Dos decisiones del comprador reducen mucho el riesgo. Pagar el precio de mercado —y poder sustentarlo con una tasación o una valorización— desactiva el argumento de que hubo aprovechamiento. Y pagar con medios bancarizados deja constancia de cuánto y cuándo se pagó. Un precio muy por debajo del mercado, pagado en efectivo, es lo que convierte una compra legítima en una operación difícil de defender.
Ver también: qué pasa si el dueño ya no puede firmar, cómo verificar que el poder sigue vigente y si necesitas abogado para comprar una casa.
Preguntas frecuentes
¿Puede vender una persona de 90 años?
Sí. La capacidad se presume; la edad por sí sola no la limita.
¿Hace falta un certificado médico?
No es un requisito general. En operaciones sensibles algunas partes lo incorporan de manera voluntaria como respaldo.
¿Qué es una designación de apoyos?
Una figura del Código Civil por la cual una persona cuenta con apoyos para la toma de decisiones; si está inscrita, debe respetarse su alcance.
¿Los hijos pueden anular la venta?
Pueden demandar, y el resultado dependerá de la prueba. Una compra a precio de mercado, bancarizada y ante notario es difícil de revertir.
¿Y si el vendedor está en una clínica?
El notario puede constituirse donde esté el otorgante, siempre que verifique su identidad y comprensión del acto.
¿Conviene grabar la firma?
No reemplaza a la escritura pública. Lo relevante es la intervención notarial y la coherencia de toda la operación.
Fuentes
- Código Civil del Perú — contratos, capacidad y arras
- Sunarp — Registro de Predios y publicidad registral
- Plataforma del Estado Peruano — servicios notariales y registrales
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una compraventa sin sustos se arma antes de firmar, no después:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.