La conformidad de obra es la verificación municipal de que lo construido corresponde a la licencia; sin ella, el edificio no está formalmente terminado. Entregar unidades antes de obtenerla ocurre con frecuencia, y el comprador puede aceptar la posesión, pero no debería aceptar cerrar la puerta a sus reclamos.
Datos clave
- Posesión no es propiedad: recibir las llaves no equivale a tener la unidad inscrita a tu nombre.
- El acta de entrega es prueba: lo que digas ahí se usará después, a favor o en contra.
- Los retrasos e incumplimientos contractuales están entre las causales más sancionadas por Indecopi en el sector.
- Los vicios ocultos tienen plazo propio: seis meses desde la recepción del bien en inmuebles.
¿Qué anotar en el acta?
| Elemento | Redacción recomendada | Por qué |
|---|---|---|
| Estado del trámite | "Se recibe la posesión; a la fecha no se acredita conformidad de obra" | Fija el hecho sin renunciar a nada |
| Observaciones | Lista detallada, con fotos anexas | Evita que después se diga que estaba conforme |
| Plazo de subsanación | Fecha concreta comprometida | Permite reclamar el incumplimiento |
| Reserva de derechos | "Sin renuncia a reclamos por vicios ocultos ni por retraso" | Preserva las acciones legales |
| Documentos pendientes | Manual, planos, reglamento interno | Son parte de lo que te deben entregar |
¿Qué no conviene firmar?
Cualquier fórmula del tipo "recibo a entera satisfacción y sin observación alguna" cuando hay observaciones; cualquier renuncia anticipada a reclamos; y cualquier documento que reconozca cumplida una obligación —la conformidad, la independización— que todavía no ocurrió. Si el vendedor condiciona la entrega de llaves a firmar eso, hay un problema mayor y conviene documentarlo por escrito.
¿Puedo negarme a recibir?
Puedes, y a veces conviene: recibir un inmueble con defectos relevantes debilita la posición negociadora. Pero también tiene costo —seguir pagando alquiler, retrasar la mudanza— así que la decisión se toma caso por caso. Lo que no debe pasar es recibir sin documentar. Ver el acta de entrega.
¿Y la escritura?
La escrituración depende de la declaratoria de fábrica y la independización. Sin partida propia no hay inscripción ni desembolso hipotecario. Ver los tres trámites que cierran un edificio y entrega e independización.
Preguntas frecuentes
¿Puedo mudarme igual?
Es una decisión práctica; jurídicamente, deja constancia del estado del trámite.
¿Puedo reclamar el retraso?
Sí, según el contrato y el Código del Consumidor, si el vendedor es un proveedor.
¿Los servicios se pueden contratar sin conformidad?
Suele haber suministros provisionales; conviene aclarar quién los paga.
¿Y si el edificio nunca obtiene conformidad?
Es un incumplimiento grave que habilita reclamos y, según el caso, la resolución del contrato.
¿Sirve grabar la entrega en video?
Sí, como respaldo del acta. No la reemplaza.
Fuentes
- TUO de la Ley 29090 — Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- Gestión (2026) — Multas del Indecopi al sector inmobiliario superan los S/ 3,26 millones: los motivos
- Sunarp — anotación preventiva, independización y publicidad registral
Cómo te ayuda EximiaHaus
La entrega es el momento con más poder de negociación del comprador. Con esto lo usas:
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