Me entregaron el departamento con fallas, ¿qué hago?

La secuencia correcta es: no firmar la entrega sin observar, dejar todo en el acta, requerir por escrito con plazo y recién después escalar. El error más común —y el que más debilita un caso— es firmar el acta "conforme" para no complicar el momento de recibir las llaves, y reclamar después.

¿Qué hago el día de la entrega?

Lo que viene antes y después de este paso, cuando compras un bien futuro, está en la guía completa de la compra en planos y preventa.

¿Y si ya firmé sin observar?

No todo está perdido. Los vicios ocultos —los que no eran detectables en una revisión razonable— siguen siendo reclamables aunque el acta esté firmada conforme, y lo mismo ocurre con los defectos que aparecen dentro de los plazos de garantía. Lo que sí se complica son los defectos visibles que no anotaste: ahí la empresa argumentará que los aceptaste. Documenta cuanto antes con fotos fechadas y, si el defecto es estructural, con informe técnico.

¿Cómo redacto el requerimiento?

Corto y numerado: identificación del inmueble y del contrato, lista de defectos con foto, pedido concreto ("subsanar los puntos 1 a 6"), plazo razonable (10 a 15 días hábiles) y advertencia de que ante el incumplimiento se acudirá al libro de reclamaciones y a Indecopi. Envíalo por un medio con constancia de recepción. La ruta posterior está en cómo reclamar ante Indecopi.

¿Qué puedo exigir?

Que se repare, que se reemplace o —cuando la reparación no es posible o el defecto es sustancial— que se resuelva el contrato y se devuelva lo pagado. La elección no siempre es libre: depende de la gravedad y de lo pactado. Para defectos que afectan la habitabilidad o la estructura, corresponde además una evaluación técnica que sustente el pedido. Ver cuántos años de garantía tiene un departamento nuevo.

¿Qué camino sigue cada tipo de falla?

No todas las fallas se reclaman igual. Ubicar la tuya en el grupo correcto te ahorra tiempo y te dice qué prueba necesitas:

• Acabados (puertas desalineadas, mayólica suelta, pintura): se atienden por la postventa de la inmobiliaria, dentro de la garantía del contrato.
• Instalaciones (fugas, tomacorrientes sin energía, desagües lentos): también empiezan en postventa; si el problema vuelve, pasas al reclamo formal y luego a Indecopi.
• Humedad y filtraciones: conviene acompañar el reclamo con un informe técnico, porque según su origen pueden terminar calificadas como vicio de construcción.
• Defectos graves (fisuras en la estructura, asentamientos o riesgo de ruina): activan la responsabilidad del constructor del artículo 1784 del Código Civil, que alcanza los cinco años contados desde la aceptación de la obra.
• Diferencias con lo ofrecido (acabados distintos a los del contrato, menos área): son un problema de idoneidad que se reclama ante Indecopi.

Si la falla está en una zona común, como la azotea o el sótano, el reclamo lo lleva la junta de propietarios y no cada vecino por su lado. El detalle de quién responde en cada caso está en el departamento nuevo tiene fallas: quién responde.

¿Y si el problema es que tiene menos metros?

Primero comprueba qué área te vendieron. Revisa la minuta, la ficha del proyecto y la publicidad, y compara siempre el mismo concepto: si el contrato habla de área techada, no sirve medir el área ocupada. La publicidad también cuenta, porque cuando vende una empresa lo ofrecido en ella forma parte de lo exigible.

Con eso claro, las reglas son las de los artículos 1574 a 1577 del Código Civil:

• Si falta menos de la décima parte de lo pactado, puedes pedir una rebaja proporcional del precio.
• Si falta más de la décima parte, puedes pedir además que se deje sin efecto la venta.

La prueba debe ser una medición hecha por un profesional que firme el informe e indique el criterio que usó; tu propia cinta sirve solo para sospechar. Actúa rápido: estas acciones tienen plazos cortos y reclamar tarde puede dejarte sin derecho. Los pasos completos están en qué hacer si el departamento tiene menos metros.

¿Conviene reparar yo mismo y pedir el reembolso?

Casi nunca conviene. Si arreglas antes de documentar, borras la prueba del defecto y la empresa podrá decir que no tiene cómo verificar qué había. Cuando la reparación es urgente por seguridad, sigue este orden: fotos y video con fecha, informe técnico, comunicación escrita a la empresa con constancia de recepción y, recién después, la reparación. Guarda cada factura: es lo que respaldará un eventual pedido de reembolso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo negarme a recibir el departamento?

Puedes negarte a firmar conforme y recibirlo con observaciones. Negarte a recibir del todo puede tener consecuencias contractuales; consúltalo antes.

¿Debo seguir pagando mientras reclamo?

Sí, salvo que resuelvas el contrato por las causales correspondientes. Dejar de pagar te convierte en la parte incumplidora.

¿La garantía cubre humedades?

Depende del origen. Las filtraciones por defecto constructivo suelen estar cubiertas; el mal uso, no.

¿Qué es un vicio oculto?

Un defecto no detectable en una revisión razonable al momento de recibir. El Código Civil regula el saneamiento por vicios ocultos.

¿Sirve un informe de un ingeniero particular?

Sí, y suele ser decisivo cuando el defecto es técnico. Considera también una tasación o pericia que cuantifique el perjuicio.

Fuentes

• Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
• Código Civil peruano — obligaciones, resolución de contrato, saneamiento y vicios ocultos
• El Peruano (2026) — Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores
• Indecopi (8 de junio de 2026) — Más de 260 sanciones impone Indecopi al sector inmobiliario por infracciones a los derechos del consumidor