La secuencia correcta es: no firmar la entrega sin observar, dejar todo en el acta, requerir por escrito con plazo y recién después escalar. El error más común —y el que más debilita un caso— es firmar el acta "conforme" para no complicar el momento de recibir las llaves, y reclamar después.
Datos clave
- El acta de entrega es la prueba principal: lo que no se anota, después se discute.
- Observación: defecto visible al momento de la entrega. Vicio oculto: el que no era detectable entonces y aparece después.
- En 2025 Indecopi multó al sector con más de S/ 21 millones por retrasos y contratos incumplidos; en 2026 acumula S/ 3.260.620 en 269 sanciones.
- Falta de idoneidad —no cumplir lo ofrecido— es la causal más frecuente de sanción.
¿Qué hago el día de la entrega?
| Paso | Cómo |
|---|---|
| Recorrer con lista | Ambiente por ambiente: pisos, muros, puertas, ventanas, grifería, desagües, tomacorrientes |
| Probar instalaciones | Abrir todas las llaves, encender todo, revisar presión y filtraciones |
| Fotografiar | Cada observación con foto fechada |
| Anotar en el acta | Lista numerada de observaciones, con plazo de subsanación |
| Quedarte con copia | Acta firmada por ambas partes |
¿Y si ya firmé sin observar?
No todo está perdido. Los vicios ocultos —los que no eran detectables en una revisión razonable— siguen siendo reclamables aunque el acta esté firmada conforme, y lo mismo ocurre con los defectos que aparecen dentro de los plazos de garantía. Lo que sí se complica son los defectos visibles que no anotaste: ahí la empresa argumentará que los aceptaste. Documenta cuanto antes con fotos fechadas y, si el defecto es estructural, con informe técnico.
¿Cómo redacto el requerimiento?
Corto y numerado: identificación del inmueble y del contrato, lista de defectos con foto, pedido concreto ("subsanar los puntos 1 a 6"), plazo razonable (10 a 15 días hábiles) y advertencia de que ante el incumplimiento se acudirá al libro de reclamaciones y a Indecopi. Envíalo por un medio con constancia de recepción. La ruta posterior está en cómo reclamar ante Indecopi.
¿Qué puedo exigir?
Que se repare, que se reemplace o —cuando la reparación no es posible o el defecto es sustancial— que se resuelva el contrato y se devuelva lo pagado. La elección no siempre es libre: depende de la gravedad y de lo pactado. Para defectos que afectan la habitabilidad o la estructura, corresponde además una evaluación técnica que sustente el pedido. Ver cuántos años de garantía tiene un departamento nuevo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negarme a recibir el departamento?
Puedes negarte a firmar conforme y recibirlo con observaciones. Negarte a recibir del todo puede tener consecuencias contractuales; consúltalo antes.
¿Debo seguir pagando mientras reclamo?
Sí, salvo que resuelvas el contrato por las causales correspondientes. Dejar de pagar te convierte en la parte incumplidora.
¿La garantía cubre humedades?
Depende del origen. Las filtraciones por defecto constructivo suelen estar cubiertas; el mal uso, no.
¿Qué es un vicio oculto?
Un defecto no detectable en una revisión razonable al momento de recibir. El Código Civil regula el saneamiento por vicios ocultos.
¿Sirve un informe de un ingeniero particular?
Sí, y suele ser decisivo cuando el defecto es técnico. Considera también una tasación o pericia que cuantifique el perjuicio.
Fuentes
- Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
- Código Civil peruano — obligaciones, resolución de contrato, saneamiento y vicios ocultos
- El Peruano (2026) — Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores
- Infobae (18-ene-2026) — Indecopi multa con más de S/ 21 millones a inmobiliarias por retrasos y contratos incumplidos en 2025
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