Indecopi recuerda que después de la compra el consumidor tiene derecho a revisar el estado del inmueble y a dejar constancia escrita de su conformidad o disconformidad respecto de las condiciones de entrega y los desperfectos, y que ese registro sirve como medio probatorio en reclamos y denuncias posteriores. El acta de entrega es, por tanto, el documento más subestimado de toda la operación.
Datos clave
- Naturaleza: documento probatorio del estado del inmueble al momento de recibirlo.
- Derecho del comprador: revisar y dejar constancia escrita de conformidad o disconformidad.
- Error frecuente: firmar conforme para no demorar la entrega.
- Contexto: el sector inmobiliario es el segundo más sancionado por Indecopi, con 269 sanciones en 2026.
Checklist de recepción
| Área | Qué verificar |
|---|---|
| Medidas | Área de los ambientes contra los planos entregados |
| Instalaciones sanitarias | Presión, desagües, fugas visibles, funcionamiento de cada punto |
| Instalaciones eléctricas | Cada tomacorriente, tablero, interruptores, timbre e intercomunicador |
| Carpintería | Puertas y ventanas que cierren y sellen; cerraduras y llaves completas |
| Acabados | Pisos, zócalos, pintura, griferías: contra la memoria de acabados |
| Humedades | Manchas, olor, muros que se sientan fríos o húmedos al tacto |
| Áreas comunes | Ascensores, estacionamiento asignado, depósito, cisterna, luminarias |
| Documentación | Manuales, garantías de equipos, certificados y planos as built |
Cómo redactar una observación que sirva
El criterio es el mismo que en cualquier prueba: específica, medible y fechada.
Sirve poco: "el baño está mal terminado".
Sirve mucho: "Baño principal: filtración activa bajo el lavatorio, mancha de humedad de aprox. 30 cm en el muro contiguo. Se adjuntan fotografías 4 y 5. Fecha: 24/08/2026".
Y hay que numerar cada observación. Un acta con doce puntos numerados es un plan de trabajo; un párrafo corrido es una discusión futura.
¿Puedo recibir el inmueble y observar a la vez?
Sí, y suele ser lo más práctico. Recibir con observaciones no equivale a renunciar a nada: dejas constancia del estado, tomas posesión y queda pendiente la subsanación. Lo que no conviene es la combinación inversa —firmar conforme y reclamar después—, porque el propio documento que firmaste dice que estaba todo bien.
Fotografías: la parte que todos hacen mal
Tomar cien fotos sueltas en el celular no es documentar. Lo que funciona es: fotos numeradas que coincidan con la numeración de las observaciones del acta, con fecha visible, y una toma general de cada ambiente antes de los detalles. Guarda el archivo original, no solo la versión que enviaste por mensajería.
¿Y los vicios que aparecen después?
No todo se ve el día de la entrega. Las filtraciones estacionales, los asentamientos y las fallas estructurales aparecen meses o años más tarde, y tienen su propio régimen: el Código Civil establece la responsabilidad del contratista por vicios de la construcción, del suelo y de los materiales, y el saneamiento por vicios ocultos del vendedor. Ver responsabilidad del constructor.
Un acta detallada ayuda también ahí: documenta cuál era el estado inicial y evita la discusión sobre si el daño es de origen o de uso.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el acta de entrega de un inmueble?
Es el documento en el que se deja constancia del estado del inmueble al momento de recibirlo, incluyendo la conformidad o disconformidad del comprador respecto de las condiciones de entrega y los desperfectos.
¿Puedo recibir el departamento dejando observaciones?
Sí. Recibir con observaciones permite tomar posesión sin renunciar a exigir la subsanación de lo observado, y conserva el valor probatorio del registro.
¿Qué pasa si firmo el acta conforme y luego aparecen desperfectos?
El reclamo se debilita respecto de lo que era visible al momento de la entrega, aunque subsisten los regímenes de vicios ocultos y de responsabilidad del constructor para defectos que no eran detectables entonces.
¿Las fotos sirven como prueba?
Sí, especialmente cuando están numeradas en correspondencia con las observaciones del acta, tienen fecha y se conservan los archivos originales.
¿Qué documentos deben entregarme junto con el inmueble?
Manuales y garantías de equipos, certificados correspondientes, planos de la unidad y la documentación del proyecto que el contrato haya previsto.
Fuentes
- Más de 260 sanciones impone Indecopi al sector inmobiliario por infracciones a los derechos del consumidor — Indecopi, 08/06/2026
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, gob.pe
- ¿Esperando la entrega del depa? El sector inmobiliario es el segundo más castigado en Perú, según Indecopi — Infobae, 09/06/2026
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Diario Oficial El Peruano
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