En la entrega de inmueble el comprador tiene derecho, por el artículo 79 del Código de Protección y Defensa del Consumidor, a expresar por escrito su aprobación o su desaprobación sobre las características, condiciones y estado general del bien que se le entrega. Ese escrito es el acta de entrega, y en lo estructural la garantía mínima es de diez años.
Indecopi recuerda que después de la compra el consumidor tiene derecho a revisar el estado del inmueble y a dejar constancia escrita de su conformidad o disconformidad respecto de las condiciones de entrega y los desperfectos, y que ese registro sirve como medio probatorio en reclamos y denuncias posteriores. El acta de entrega es, por tanto, el documento más subestimado de toda la operación.
Datos clave
- Naturaleza: documento probatorio del estado del inmueble al momento de recibirlo.
- Derecho del comprador: revisar y dejar constancia escrita de conformidad o disconformidad.
- Error frecuente: firmar conforme para no demorar la entrega.
- Contexto: el sector inmobiliario es el segundo más sancionado por Indecopi, con 269 sanciones en 2026.
- Base legal expresa: el artículo 79 del Código de Protección y Defensa del Consumidor se llama, literalmente, "Obligación de saneamiento del proveedor" y regula el momento de la entrega.
- Garantía mínima de ley: diez años en aspectos estructurales (art. 80, literal a).
- Lo que no se puede renunciar: en la responsabilidad del contratista por vicio de la construcción, el artículo 1784 del Código Civil declara nulo "todo pacto distinto".
Para cerrar el alquiler sin penalidad ni carta notarial: modelo de resolución de alquiler por mutuo acuerdo (texto completo y Word).
Checklist de recepción
| Área | Qué verificar |
|---|---|
| Medidas | Área de los ambientes contra los planos entregados |
| Instalaciones sanitarias | Presión, desagües, fugas visibles, funcionamiento de cada punto |
| Instalaciones eléctricas | Cada tomacorriente, tablero, interruptores, timbre e intercomunicador |
| Carpintería | Puertas y ventanas que cierren y sellen; cerraduras y llaves completas |
| Acabados | Pisos, zócalos, pintura, griferías: contra la memoria de acabados |
| Humedades | Manchas, olor, muros que se sientan fríos o húmedos al tacto |
| Áreas comunes | Ascensores, estacionamiento asignado, depósito, cisterna, luminarias |
| Documentación | Manuales, garantías de equipos, certificados y planos as built |
Si estás por separar un departamento en planos, conviene leer primero la guía completa para comprar un departamento en planos en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
El panorama completo, con el Código Civil, el FUA y las leyes 30933 y 30201 explicados en orden, está en la guía de los derechos del inquilino 2026.
Si lo que buscas es la lista ambiente por ambiente para el día de la cita, está desarrollada en qué revisar en la entrega de un departamento nuevo; aquí nos ocupamos del documento que firmas y de los plazos que ese documento abre.
La entrega de inmueble en la ley: el artículo 79 del Código del Consumidor
Casi todo lo que se escribe sobre la entrega de inmueble se queda en consejos. La norma es concreta y conviene llegar a la cita con el artículo leído. El artículo 79 del Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571), titulado "Obligación de saneamiento del proveedor", dispone que al momento de la entrega del inmueble el consumidor tiene el derecho de expresar por escrito su aprobación respecto a las características, condiciones y estado en general del bien que se le entrega.
Y añade que el consumidor puede expresar también su desaprobación, siempre que la entrega no corresponda a las características y condiciones previstas en el contrato, con tres reglas según el tipo de operación:
- Venta de terrenos dentro de un proceso de habilitación urbana: se puede desaprobar por cambios en el metraje fuera de los rangos acordados, por la ubicación del lote, por el mobiliario urbano circundante dentro del proyecto y, en general, por aquello que impida o limite su uso.
- Venta de bienes futuros (el departamento en planos): se puede desaprobar por desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoren el valor del inmueble que se entrega, o que impidan o limiten su uso.
- Venta de bienes de segunda mano o que no son de estreno: se puede desaprobar si el proveedor modificó las características y condiciones del inmueble con posterioridad al contrato de compraventa.
El cuarto numeral del artículo es el que da fuerza a todo lo anterior: de presentarse alguna de esas situaciones, el consumidor puede exigir, por los mecanismos legales pertinentes, la reparación, la reducción del precio o la resolución o rescisión del contrato, según corresponda. Es decir: el acta no es un trámite de cortesía, es la puerta de entrada a tres remedios distintos.
Acta de entrega de departamento: qué debe decir para que sirva
Un acta de entrega de departamento que sirve como prueba tiene siempre las mismas piezas. Si falta una, el documento pierde la mitad de su valor:
- Identificación completa del inmueble: unidad, número de estacionamiento y depósito, partida registral si ya existe, y el proyecto.
- Las partes y quién firma por la empresa, con nombre, documento de identidad y la calidad en la que firma.
- Fecha y hora de la entrega. La fecha es la que hace correr los plazos del artículo 1514 del Código Civil.
- Declaración expresa de aprobación o desaprobación, en los términos del artículo 79. No "recibo conforme" a secas: decir qué se aprueba y qué no.
- Observaciones numeradas, cada una con ambiente, descripción medible y la fotografía que le corresponde.
- Plazo de subsanación acordado y fecha de la segunda visita de verificación.
- Relación de llaves, tarjetas y controles entregados, con cantidades.
- Relación de documentos entregados (manuales, garantías, planos, certificados).
- Lecturas de medidores de agua y luz al momento de la entrega, que evitan heredar consumos ajenos.
- Dos ejemplares firmados, uno para cada parte. Un acta que se queda entera en la oficina del proveedor no es prueba de nada.
Para no armarlo desde cero, el modelo de acta de entrega y recepción de inmueble ya trae estas secciones y el espacio de observaciones numeradas.
Cómo redactar una observación que sirva
El criterio es el mismo que en cualquier prueba: específica, medible y fechada.
Sirve poco: "el baño está mal terminado".
Sirve mucho: "Baño principal: filtración activa bajo el lavatorio, mancha de humedad de aprox. 30 cm en el muro contiguo. Se adjuntan fotografías 4 y 5. Fecha: 24/08/2026".
Y hay que numerar cada observación. Un acta con doce puntos numerados es un plan de trabajo; un párrafo corrido es una discusión futura.
¿Puedo recibir el inmueble y observar a la vez?
Sí, y suele ser lo más práctico. Recibir con observaciones no equivale a renunciar a nada: dejas constancia del estado, tomas posesión y queda pendiente la subsanación. Lo que no conviene es la combinación inversa —firmar conforme y reclamar después—, porque el propio documento que firmaste dice que estaba todo bien.
Fotografías: la parte que todos hacen mal
Tomar cien fotos sueltas en el celular no es documentar. Lo que funciona es: fotos numeradas que coincidan con la numeración de las observaciones del acta, con fecha visible, y una toma general de cada ambiente antes de los detalles. Guarda el archivo original, no solo la versión que enviaste por mensajería.
Qué documentos deben entregarte: el artículo 78.2
El Código del Consumidor no deja la lista al criterio del vendedor. Su artículo 78.2 establece qué información debe entregarse al comprador a la firma del contrato de compraventa, y distingue dos situaciones:
Si es un bien futuro (en planos), tratándose de lotes: la resolución emitida por la municipalidad correspondiente y el plano de aprobación del proyecto de habilitación urbana; el plano de la lotización con la ubicación del lote; el plano del lote con indicación del área y medidas perimétricas; y las características de la habilitación urbana. Tratándose de edificaciones: la aprobación del anteproyecto o proyecto, el plano de distribución y las características de los acabados, servicios públicos domiciliarios, áreas comunes y otras características relevantes.
Si es un bien terminado —lote o edificación—: copia de la partida registral, los planos de las instalaciones de los servicios del inmueble y los planos de las instalaciones de servicios comunes; estos últimos se entregan a la junta de propietarios respectiva.
El mismo artículo 78 exige que el contrato precise el plazo, fecha o condiciones expresas de entrega del inmueble y las penalidades por incumplimiento que se hubieran pactado, los supuestos en que se aplican penalidades y su monto, y la obligación del vendedor de firmar todos los documentos necesarios para perfeccionar la transferencia. Si el acta de entrega se firma sin que aparezca ninguno de estos documentos, eso mismo es una observación que va numerada en el acta.
La garantía legal de la vivienda nueva: diez años en lo estructural
Aquí está el dato que más se cita mal. El artículo 80 del Código de Protección y Defensa del Consumidor, sobre servicio posventa, obliga al proveedor a informar los periodos de garantía y fija el criterio para establecerlos:
- Componentes o materiales: la garantía es la que establezca el proveedor de esos componentes o materiales. La ley no fija un año ni ningún otro plazo propio para los acabados: remite a la garantía del fabricante.
- Aspectos estructurales: como mínimo diez (10) años, contados desde emitido el certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad.
Dos consecuencias prácticas. La primera: el plazo estructural no corre desde que firmaste el acta, sino desde el certificado municipal de finalización y recepción de obra, así que conviene pedir su fecha y anotarla. La segunda: el mismo artículo obliga al proveedor a entregar un manual de uso del propietario con la descripción de los componentes del inmueble, los cuidados de mantenimiento y los riesgos que pueden derivarse del mal uso; a disponer de personal idóneo y alternativas de contacto; a dar respuesta dentro del plazo que el propio proveedor haya establecido; y a tener un procedimiento de atención de quejas con registro y seguimiento.
Ese manual tiene un segundo uso que casi nadie aprovecha: cuando el proveedor alega que el daño es por mal uso, el manual es el documento que define qué era el uso correcto.
¿Y los vicios que aparecen después?
No todo se ve el día de la entrega. Las filtraciones estacionales, los asentamientos y las fallas estructurales aparecen meses o años más tarde, y tienen su propio régimen: el Código Civil establece la responsabilidad del contratista por vicios de la construcción, del suelo y de los materiales, y el saneamiento por vicios ocultos del vendedor. Ver responsabilidad del constructor.
Un acta detallada ayuda también ahí: documenta cuál era el estado inicial y evita la discusión sobre si el daño es de origen o de uso.
Los plazos exactos para reclamar, con su norma
Esta es la tabla que conviene guardar junto al acta. Los plazos son de caducidad: pasados, el derecho se pierde aunque el defecto sea evidente.
| Qué reclamas | Plazo | Se cuenta desde | Norma |
|---|---|---|---|
| Aprobar o desaprobar por escrito el estado del inmueble | En el acto de la entrega | La entrega | Ley 29571, art. 79 |
| Garantía de aspectos estructurales | Mínimo 10 años | Certificado de finalización y recepción de obra por la municipalidad | Ley 29571, art. 80, lit. a |
| Garantía de componentes y materiales | La que fije el proveedor de esos componentes | Según el fabricante | Ley 29571, art. 80, lit. a |
| Acción redhibitoria o estimatoria por vicios ocultos del vendedor | 6 meses (inmuebles) | La recepción del bien | Código Civil, art. 1514 |
| Responsabilidad del contratista por vicio de la construcción, mala calidad de materiales o defecto del suelo | 5 años | La aceptación de la obra | Código Civil, art. 1784 |
| Aviso por escrito de fecha cierta al contratista | 6 meses | El descubrimiento del defecto | Código Civil, art. 1784 |
| Interponer la acción contra el contratista | 1 año | El día siguiente al aviso | Código Civil, art. 1784 |
Tres detalles del artículo 1784 que cambian la estrategia. Primero: el plazo de cinco años cubre la destrucción total o parcial, el evidente peligro de ruina y los graves defectos por vicio de la construcción. Segundo: el contratista responde también por la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo si suministró los materiales o elaboró los estudios y planos. Tercero, y es el que más conviene saber: el artículo cierra con la frase "Todo pacto distinto es nulo", de modo que una cláusula del contrato o del acta que pretenda reducir ese régimen no vale.
El contrapeso está en el artículo 1785: no hay responsabilidad del contratista si prueba que la obra se ejecutó de acuerdo a las reglas del arte y en estricta conformidad con las instrucciones de los profesionales que elaboraron los estudios y planos, cuando esos documentos se los proporcionó el comitente.
Y un plazo que se pierde por descuido más que por otra cosa: los seis meses del artículo 1514 para las acciones de saneamiento por vicios ocultos frente al vendedor se computan desde el momento de la recepción del bien, no desde que descubres el problema. En un inmueble, medio año pasa rápido. Por eso un acta que deje constancia del estado inicial y de lo observado es, en la práctica, lo que permite discutir después si un defecto era oculto o era visible.
Lo que dicen las cifras de Indecopi
El riesgo no es teórico. Según la información difundida por Indecopi y recogida por el Diario Oficial El Peruano, en lo que va de 2026 la institución impuso 269 sanciones en el sector construcción e inmobiliario, que suman 592.84 UIT en multas, y el sector ocupó el segundo lugar entre los más sancionados. En 2025 las cifras fueron mayores: 724 sanciones y 1912.86 UIT en multas, también con el segundo lugar del ranking.
Leído al revés, ese dato dice algo útil para el día de la entrega: los incumplimientos en este sector son frecuentes y se sancionan, pero quien reclama necesita un documento que pruebe qué recibió y en qué estado. Ese documento es el acta.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el acta de entrega de un inmueble?
Es el documento en el que se deja constancia del estado del inmueble al momento de recibirlo, incluyendo la conformidad o disconformidad del comprador respecto de las condiciones de entrega y los desperfectos.
¿Puedo recibir el departamento dejando observaciones?
Sí. Recibir con observaciones permite tomar posesión sin renunciar a exigir la subsanación de lo observado, y conserva el valor probatorio del registro.
¿Qué pasa si firmo el acta conforme y luego aparecen desperfectos?
El reclamo se debilita respecto de lo que era visible al momento de la entrega, aunque subsisten los regímenes de vicios ocultos y de responsabilidad del constructor para defectos que no eran detectables entonces.
¿Las fotos sirven como prueba?
Sí, especialmente cuando están numeradas en correspondencia con las observaciones del acta, tienen fecha y se conservan los archivos originales.
¿Qué documentos deben entregarme junto con el inmueble?
Manuales y garantías de equipos, certificados correspondientes, planos de la unidad y la documentación del proyecto que el contrato haya previsto.
¿Cuánto dura la garantía de un departamento nuevo en el Perú?
En aspectos estructurales, como mínimo diez años desde emitido el certificado de finalización de obra y recepción de obra por parte de la municipalidad, conforme al artículo 80, literal a, del Código de Protección y Defensa del Consumidor. En componentes y materiales, el plazo es el que establezca el proveedor de esos componentes: la ley remite a la garantía del fabricante y no fija un plazo propio.
¿Qué dice la ley sobre la entrega de inmueble?
El artículo 79 del Código de Protección y Defensa del Consumidor dispone que al momento de la entrega el consumidor tiene derecho a expresar por escrito su aprobación sobre las características, condiciones y estado general del bien, y también su desaprobación cuando la entrega no corresponda a lo previsto en el contrato. Si eso ocurre, puede exigir la reparación, la reducción del precio o la resolución o rescisión del contrato.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un vicio oculto al vendedor?
Seis meses en el caso de inmuebles, según el artículo 1514 del Código Civil, y el plazo se computa desde el momento de la recepción del bien, no desde que se descubre el defecto. Es un plazo de caducidad, de modo que vencido ya no se puede ejercer la acción redhibitoria ni la estimatoria.
¿Puede la inmobiliaria limitar su responsabilidad en el acta de entrega?
No en lo que cubre el artículo 1784 del Código Civil: ese artículo establece la responsabilidad del contratista durante cinco años desde la aceptación de la obra por destrucción, evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, y termina señalando que "todo pacto distinto es nulo". Una cláusula que pretenda recortar ese régimen no tiene efecto.
¿Qué pasa si descubro una falla estructural tres años después?
Está dentro de los cinco años del artículo 1784 del Código Civil. Hay que avisar al contratista por escrito y con fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento, y la acción se interpone dentro de un año contado desde el día siguiente a ese aviso. Perder el aviso de seis meses es la forma más común de quedarse sin reclamo pese a estar en plazo.
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Fuentes
- Más de 260 sanciones impone Indecopi al sector inmobiliario por infracciones a los derechos del consumidor — Indecopi, 08/06/2026
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, gob.pe
- ¿Esperando la entrega del depa? El sector inmobiliario es el segundo más castigado en Perú, según Indecopi — Infobae, 09/06/2026
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Diario Oficial El Peruano
- Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.° 29571), artículos 78, 79 y 80 — edición oficial de Indecopi, Plataforma del Estado Peruano
- Ley N.° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor — Normas legales de Indecopi, gob.pe
- Código Civil (Decreto Legislativo N.° 295), artículos 1503, 1514, 1784 y 1785 — texto oficial publicado en portal del Estado Peruano (gob.pe)
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El día de la entrega no es el momento de improvisar. Llega con la lista hecha y, si el monto lo justifica, con alguien que sepa mirar:
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