Por qué pagas menos impuesto predial en 2026 aunque nadie bajó la tasa: cálculo, tramos y pago del autovalúo

El impuesto predial 2026 se calcula sobre el autovalúo con tres tramos: 0,2% hasta S/ 82.500 (15 UIT), 0,6% entre S/ 82.500 y S/ 330.000 (60 UIT) y 1% sobre el exceso. Por ejemplo, un autovalúo de S/ 200.000 paga S/ 870 al año. Se paga al contado hasta el 27 de febrero o en cuatro cuotas: 27 de febrero, 29 de mayo, 31 de agosto y 30 de noviembre de 2026 (fechas del SAT de Lima).

La base del predial parte del valor arancelario del terreno. Puedes ver el valor arancelario de tu distrito en el mapa con la mediana 2026 de los 50 distritos de Lima y el Callao, y estimar tu impuesto con la calculadora de predial.

Como los tramos se expresan en UIT y la UIT subió a S/ 5.500 en 2026, el impuesto efectivo bajó sin que se modificara ninguna tasa.

Los tramos, traducidos a soles

Si estás por tasar o valorizar un inmueble, conviene leer primero la guía completa de tasación de inmuebles en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.

¿Cómo se calcula el impuesto predial 2026? Ejemplos

Se aplica cada tasa solo a la porción del autovalúo que cae en su tramo, y se suman los resultados. Con la UIT de S/ 5.500, el primer tramo llega hasta S/ 82.500 y el segundo hasta S/ 330.000.

Calcula tu monto en cuatro pasos

1. Busca el autovalúo en tu PU. Es el valor que figura en la hoja del predio urbano de tu declaración jurada, no el precio al que venderías.
2. Aplica el primer tramo. Hasta S/ 82.500 se paga 0,2 %; si tu autovalúo supera esa cifra, este tramo aporta como máximo S/ 165.
3. Suma el segundo y, si corresponde, el tercero. Lo que va de S/ 82.500 a S/ 330.000 paga 0,6 % (como máximo S/ 1.485) y solo lo que excede S/ 330.000 paga 1 %.
4. Compara con el mínimo. Si el resultado es menor que S/ 33, pagas S/ 33.

Si fraccionas, cada cuota es aproximadamente la cuarta parte del total anual: con S/ 1.170 de impuesto, unos S/ 293 por cuota; con S/ 570, cerca de S/ 143. Las cuotas posteriores a la primera se reajustan según la ley.

¿Cuánto menos se paga? Con el mismo autovalúo de S/ 200.000, en 2025 (UIT de S/ 5.350) el impuesto habría sido S/ 879; en 2026 es S/ 870. La diferencia es pequeña y, si tu municipalidad actualizó los valores unitarios de construcción o declaraste mejoras, el autovalúo sube y puede compensarla.

Si prefieres que la cuenta se haga sola, escribe tu autovalúo en la calculadora de impuesto predial 2026.

¿Hay descuento por pagar el predial al contado en 2026?

Depende de cada municipalidad, que lo aprueba por ordenanza. Como ejemplo, Barranco (Ordenanza 671-2025-MDB) fijó para 2026 descuentos de pronto pago de hasta 16% para quien no tenía deuda de años anteriores y pagaba todo el año hasta el 30 de enero, y porcentajes menores para pagos hasta el 27 de febrero. Revisa la ordenanza de tu distrito o tu cuponera antes de pagar.

¿Quién paga el predial y quién tiene descuento?

Lo paga quien es propietario al 1 de enero, viva en el inmueble, lo alquile o lo tenga desocupado. Si vendes a mitad de año, te corresponde el predial de ese año completo, y el comprador pasa a ser contribuyente desde el 1 de enero siguiente. Quien compra sí debe presentar su declaración jurada en la municipalidad para que el predio figure a su nombre.

Los pensionistas propietarios de una sola vivienda, destinada a su casa, pueden deducir 50 UIT de la base imponible, es decir S/ 275.000 en 2026, si cumplen los demás requisitos; la ley extiende el beneficio a adultos mayores no pensionistas que cumplan condiciones similares. Se solicita en la municipalidad, y en muchos casos deja el impuesto en el monto mínimo.

Lo que puede hacerte pagar de más

• Un PU con un área mayor a la real, por una ampliación que se demolió o un dato mal declarado.
• Categorías constructivas más altas de las que corresponden, que inflan el valor unitario.
• Un uso declarado incorrecto, que además puede afectar los arbitrios.
• No pedir los beneficios a los que tienes derecho, como el de pensionista o adulto mayor.

Si no te llegó la cuponera, el impuesto vence igual y los intereses corren igual: la declaración mecanizada es una facilidad, no el origen de la deuda. Acércate con tu DNI y tu código de contribuyente y pide tu estado de cuenta. Y si compraste, ampliaste o demoliste, o cambió el uso del predio, la mecanizada ya no sirve: toca presentar una declaración jurada de alta o rectificatoria.

La confusión que cuesta dinero: autovalúo no es valor de mercado

Es el malentendido más extendido y tiene consecuencias en las dos direcciones. El autovalúo se determina con los valores arancelarios y unitarios oficiales de construcción, no con lo que el inmueble vale en el mercado. Por eso suele ser bastante menor que el precio de venta.

Dos consecuencias prácticas. Primera: no sirve como referencia de precio para vender. Segunda, y más relevante: un autovalúo desactualizado no significa que estés pagando poco legítimamente. Si construiste, ampliaste o modificaste y no lo declaraste, hay una obligación pendiente. Ver cómo actualizar la declaración jurada de autoavalúo.

Para saber cuánto vale realmente tu inmueble

El autovalúo no lo dice, y la HR y el PU tampoco. Para eso está la valorización de mercado, que compara con transacciones reales del mismo distrito y segmento. Nuestro valorizador lo estima en minutos, y para trámites bancarios o judiciales corresponde una tasación certificada. Ver tasación profesional o valorizador.

Las fechas del año

El impuesto se paga al contado en febrero o en cuatro cuotas: febrero, mayo, agosto y noviembre. Muchas municipalidades ofrecen descuentos por pago al contado dentro del plazo, lo que suele compensar con creces el costo de adelantar el desembolso. Las fechas exactas, con la cuarta cuota de 2026 y los vencimientos de 2027, están en el calendario inmobiliario y tributario 2026-2027.

Y hay una razón adicional para estar al día: la constancia de no adeudo es requisito habitual al vender, y se ha reportado además la exigencia de estar al día en tributos para acceder al desalojo notarial. Ver la constancia de no adeudo y desalojo notarial.

Predial y alcabala no son el mismo impuesto

Se confunden seguido. El predial es anual, lo paga quien es propietario al 1 de enero y se calcula sobre el autovalúo. La alcabala se paga una sola vez, la paga el comprador por la transferencia y se calcula sobre el valor de transferencia con un tramo inafecto de 10 UIT. Al comprar aparecen los dos, en momentos distintos.

¿Y los arbitrios?

Son otra cosa y se cobran aparte. El predial es un impuesto sobre el valor del predio; los arbitrios son tasas por servicios municipales —limpieza pública, parques y jardines, serenazgo— y se calculan con criterios propios de cada municipalidad. Llegan en el mismo cuadernillo y con las mismas fechas, pero son deudas distintas; en Lima, las ordenanzas de arbitrios de los distritos deben ser ratificadas por la Municipalidad Metropolitana para poder cobrarse. Ver Arbitrios 2026: dónde se pagan, cuándo vencen y qué pasa si te atrasas.

Si arrastras deudas antiguas de predial o arbitrios, revisa antes de pagarlas si ya prescribieron: lo explicamos en cuándo prescriben las deudas de predial y arbitrios y cómo pedir la prescripción.

Predial en tu distrito

Los tramos y la tasa del impuesto son los mismos en todo el país, pero cada municipalidad puede prorrogar los vencimientos por ordenanza, define sus canales de pago y aprueba sus propios beneficios por pago puntual. Estas guías explican cómo se paga el predial 2026 en cada distrito y ciudad:

Lima Metropolitana: Ancón, Ate, Breña, Carabayllo, Cercado de Lima, Chorrillos, Chosica, Comas, El Agustino, Independencia, La Molina, La Victoria, Los Olivos, Lurín, Miraflores, Puente Piedra, Rímac, San Borja, San Juan de Lurigancho, San Juan de Miraflores, San Luis, San Martín de Porres, San Miguel, Santa Anita, Surco, Surquillo, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo.

Callao: Bellavista (Callao), Callao (Cercado), Carmen de la Legua, La Perla, La Punta, Mi Perú, Ventanilla.

Otras ciudades: Arequipa, Ayacucho, Cajamarca, Chiclayo, Chimbote, Cusco, Huancayo, Huaraz, Huánuco, Ica, Ilo, Iquitos, Juliaca, Piura, Pucallpa, Sullana, Tacna, Tarapoto, Trujillo, Tumbes.

Dos casos que generan muchas dudas: qué pasa con el predial cuando el dueño fallece (impuesto predial de una sucesión) y cómo dejas de pagarlo cuando vendes (descargo del predio al vender).

Otras preguntas

¿El autovalúo es el valor de mercado de mi casa?

No. El autovalúo se determina con valores arancelarios y unitarios oficiales, y suele ser considerablemente menor que el precio de mercado del inmueble. Por eso no sirve como referencia de precio para vender: para eso está la valorización de mercado o, en trámites bancarios o judiciales, una tasación certificada.

¿Cuánto se paga de predial por un autovalúo de S/ 200.000?

S/ 870 al año en 2026: S/ 165 por los primeros S/ 82.500 (0,2%) más S/ 705 por los S/ 117.500 restantes (0,6%). En cuatro cuotas serían unos S/ 217,50 cada una, sin contar arbitrios ni el derecho de emisión.

¿Dónde se paga el impuesto predial?

En la municipalidad distrital donde se ubica el predio, salvo los inmuebles del Cercado de Lima, que se pagan en el Servicio de Administración Tributaria.

¿Hay descuento por pagar el predial al contado en 2026?

Depende de cada municipalidad, que lo aprueba por ordenanza. Por ejemplo, Barranco fijó para 2026 descuentos de pronto pago de hasta 16% para quien no tenía deuda de años anteriores y pagaba todo el año hasta el 30 de enero, y porcentajes menores para pagos hasta el 27 de febrero. Revisa la ordenanza de tu distrito o tu cuponera antes de pagar.

¿Qué pasa si pago el predial después del vencimiento?

La cuota vencida genera intereses moratorios desde el día siguiente al vencimiento, y las cuotas fraccionadas se reajustan con la variación del índice de precios al por mayor. Además, pierdes los descuentos por pronto pago que haya aprobado tu municipalidad.

¿Quién paga el predial del año en que compro?

El vendedor, porque era el propietario al 1 de enero, y debe cancelar el íntegro de ese ejercicio. Tú pasas a ser contribuyente desde el 1 de enero siguiente, aunque debes declarar el inmueble a tu nombre en la municipalidad.

¿Cuánto descuentan a los pensionistas en el predial?

Se deducen 50 UIT de la base imponible, S/ 275.000 en 2026, si el pensionista tiene una sola propiedad destinada a su vivienda y cumple los demás requisitos. El beneficio se extiende a adultos mayores no pensionistas que cumplan condiciones similares, y se pide en tu municipalidad.

¿Dónde consulto mi autovalúo?

En tu HR y PU, las hojas de la declaración jurada que emite la municipalidad o el SAT. El PU trae las áreas, las categorías constructivas y el valor resultante de tu predio.

¿Qué pasa si no pago el predial durante años?

La deuda acumula intereses moratorios, puede pasar a cobranza coactiva y traba la venta, porque el comprador pedirá la constancia de no adeudo antes de firmar.

¿Los arbitrios se pagan con el predial?

No, son otra cosa y se cobran aparte. El predial es un impuesto sobre el valor del predio; los arbitrios son tasas por servicios municipales, como limpieza pública, parques y jardines y serenazgo, y se calculan con criterios propios de cada municipalidad.

¿Cómo calculo el impuesto predial 2026 paso a paso?

1) Toma el autovalúo total de tu HR. 2) Hasta S/ 82.500 aplica 0,2 %; de S/ 82.500 a S/ 330.000, 0,6 %; por encima, 1 %. 3) Suma los tres resultados; si da menos de S/ 33, pagas S/ 33. 4) Si eres pensionista o adulto mayor sin pensión con un solo predio, resta antes 50 UIT (S/ 275.000) del autovalúo. 5) Divide en cuatro cuotas o paga al contado hasta el 27 de febrero. La calculadora de impuesto predial hace los cinco pasos con tu número.