Cuando aparece un comprador con crédito, se activan tres listas de requerimientos en paralelo: la del comprador, la de su banco y la de la notaría. La mayoría de operaciones que se caen en la recta final no se caen por el precio, sino porque alguno de esos documentos no existía y conseguirlo tomó más de lo que el comprador estaba dispuesto a esperar.
Datos clave
- Documento central: la partida registral con titularidad y cargas al día.
- El banco tasa lo inscrito: si la construcción no está declarada, no la financia.
- La notaría verifica identidad, capacidad y régimen patrimonial.
- Contexto: con la tasa hipotecaria en 7,84% (feb-2026), la mayoría de compradores llega financiada.
- Gastos de formalización: entre 3% y 6% del valor del inmueble.
Las tres listas
| Quién pide | Qué pide | Para qué |
|---|---|---|
| El comprador | Partida, HR y PU, no adeudo, planos, fotos y estado real | Verificar qué compra y que no haya sorpresas |
| El banco | Partida, tasación, licencias, conformidad de obra, reglamento interno | Constituir hipoteca sobre un inmueble bien definido |
| La notaría | DNI, estado civil, poderes vigentes, no adeudo, minuta | Otorgar la escritura con las partes correctas |
El requisito del banco que más operaciones detiene
La coincidencia entre lo construido y lo inscrito. El tasador visita el inmueble, mide, y contrasta contra la partida. Si hay tres pisos construidos y la partida registra dos, el banco financia sobre lo inscrito, no sobre lo que ve.
El comprador entonces necesita más dinero propio del previsto, y ahí suele terminar la operación. La buena noticia es que declarar la fábrica se simplificó en 2026: basta un cónyuge o la mayoría absoluta de copropietarios. Ver declaratoria de fábrica con un solo cónyuge.
El requisito de la notaría que sorprende
El estado civil y el régimen patrimonial. Determina quién debe firmar, y los errores aquí son frecuentes: un inmueble adquirido durante el matrimonio que el vendedor considera propio, un divorcio no inscrito, una separación de bienes no registrada.
Cada una de esas situaciones cambia quién tiene que comparecer, y descubrirlo en la mesa de la notaría significa postergar la firma. Ver sociedad conyugal y bienes propios y divorcio y vivienda.
El orden en que conviene conseguirlos
Antes de publicar: partida registral y verificación de que refleja la realidad. Es la que puede dar sorpresas y la que define el calendario de todo lo demás.
Al publicar: HR y PU, planos, fotos del estado real.
Con comprador interesado: constancia de no adeudo, licencias, conformidad de obra, reglamento interno.
En el cierre: vigencia de poderes si aplica, carta de saldo del banco si hay hipoteca, cálculo del impuesto a la renta.
Ver documentos antes de publicar.
Lo que conviene calcular antes de aceptar una oferta
Cuánto recibes realmente: precio menos saldo de crédito, menos impuesto a la renta de segunda categoría si corresponde, menos gastos. Los gastos de formalización se ubican entre el 3% y el 6% del valor del inmueble, y el impuesto puede calcularse con anticipación en nuestra calculadora de renta, que aplica el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
Aceptar una oferta sin ese número es aceptar a ciegas. Ver por qué calcular el impuesto antes de vender.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos pide el banco del comprador?
Partida registral, tasación del inmueble, licencias y conformidad de obra cuando corresponda, y reglamento interno en el caso de departamentos, para constituir la hipoteca sobre un inmueble correctamente definido.
¿Qué pasa si mi construcción no coincide con lo inscrito?
El banco financia sobre el área inscrita, no sobre la construida. El comprador necesitaría aportar más recursos propios, lo que suele frustrar la operación. Se corrige declarando la fábrica.
¿Por qué la notaría pregunta por mi estado civil?
Porque determina quién debe intervenir en el acto. Un inmueble de la sociedad conyugal requiere la participación de ambos cónyuges para su disposición.
¿Cuánto suman los gastos de la operación?
Entre el 3% y el 6% del valor del inmueble, sumando minuta, honorarios notariales, aranceles registrales e impuesto de alcabala, que corresponde al comprador.
¿Cuándo debo calcular el impuesto a la renta por la venta?
Antes de fijar el precio y, en todo caso, antes de aceptar una oferta, porque determina cuánto se recibe efectivamente por la operación.
Del lado del agente, la revisión se hace mucho antes de que aparezca un comprador: qué documentos pedirle al propietario antes de captar.
Fuentes
- Tasas hipotecarias en el Perú: ¿están bajando o subiendo en 2026? — Tucambista
- Gastos notariales y registrales en Perú: cuánto se paga — Óptima Inmobiliaria
- Escritura de compraventa de inmueble: costo — Trámites Perú
- Impuesto de alcabala 2026: cálculo y quién paga — PerúGestiona
- Sunarp: inscripción de títulos creció 10,4% en el primer semestre de 2026 — La República, 13/07/2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los papeles listos son la diferencia entre cerrar en tres semanas y perder al comprador en la cuarta. Te acompañamos en todo el tramo final:
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