Entre abril y mayo de 2026 el Ejecutivo publicó tres decretos supremos que tocan el corazón de la formalización predial en el Perú: el DS N.º 005-2026-VIVIENDA y el DS N.º 006-2026-VIVIENDA, que modifican el reglamento de los Títulos II y III de la Ley N.º 28687 (aprobado por DS N.º 017-2006-VIVIENDA), y el DS N.º 007-2026-VIVIENDA, que modifica el reglamento de la Ley N.º 31056 sobre titulación de terrenos ocupados por posesiones informales. El paquete amplía plazos, agiliza procedimientos y redefine quién hace qué entre Cofopri, las municipalidades y la Sunarp.
Datos clave
- DS N.º 005-2026-VIVIENDA: modifica el reglamento de la Ley N.º 28687 de formalización de la propiedad informal; amplía plazos y agiliza procedimientos sobre terrenos estatales ocupados.
- DS N.º 006-2026-VIVIENDA: modifica los artículos 2 y 28 de ese mismo reglamento.
- DS N.º 007-2026-VIVIENDA: modifica el reglamento de la Ley N.º 31056 (aprobado por DS N.º 002-2021-VIVIENDA).
- Qué precisan: competencias de Cofopri, municipalidades y Sunarp, requisitos de prescripción adquisitiva, notificaciones y oposición.
- Escala del problema: el INEI censó 13.762.606 viviendas particulares en 2025 y el déficit habitacional bordea 1,9 millones de hogares (ASEI).
¿Qué problema resuelven estos decretos?
El de siempre en el Perú urbano: millones de familias ocupan y habitan predios que no figuran a su nombre en el registro. Sin título inscrito no hay crédito hipotecario, no hay venta formal, no hay herencia ordenada y la inversión que la familia hace en su vivienda no se refleja en un valor que alguien reconozca.
La formalización es el puente entre posesión y propiedad. El problema histórico de ese puente ha sido operativo: plazos vencidos, competencias superpuestas entre entidades y procedimientos que se caen por notificaciones mal hechas. Los decretos de 2026 apuntan precisamente ahí.
¿Qué cambió en la práctica?
| Norma modificada | Instrumento 2026 | Efecto declarado |
|---|---|---|
| Reglamento de la Ley N.º 28687 (DS 017-2006-VIVIENDA) | DS N.º 005-2026-VIVIENDA | Amplía plazos y agiliza procedimientos de formalización |
| Artículos 2 y 28 del mismo reglamento | DS N.º 006-2026-VIVIENDA | Precisiones sobre definiciones y procedimiento |
| Reglamento de la Ley N.º 31056 (DS 002-2021-VIVIENDA) | DS N.º 007-2026-VIVIENDA | Ajustes en titulación de terrenos ocupados por posesiones informales |
Tres puntos merecen atención especial porque son los que más expedientes tumban:
Competencias. Saber si tu caso lo atiende Cofopri, la municipalidad o corresponde vía registral evita meses de trámite en la ventanilla equivocada.
Notificaciones y oposición. Un procedimiento de formalización con notificación defectuosa es un procedimiento anulable. Las precisiones reglamentarias buscan cerrar esa puerta.
Prescripción adquisitiva. Los requisitos precisados afectan directamente a quien posee de forma continua, pacífica y pública, y quiere convertir esa posesión en propiedad. Lo explicamos en detalle en prescripción adquisitiva de dominio en el Perú.
¿Cómo saber si mi predio califica?
Empieza por lo básico y barato: consulta la partida registral del predio para ver quién figura como titular y qué cargas tiene. Si no existe partida, ya sabes que estás ante un caso de primera inscripción de dominio. Nuestra guía de cómo verificar una partida registral tiene el paso a paso.
Después, ubica tu situación: ¿el terreno es del Estado o de un privado?, ¿hay posesión informal reconocida?, ¿existe un proceso previo iniciado? La respuesta determina la vía —formalización administrativa por Cofopri, procedimiento municipal, o prescripción adquisitiva notarial o judicial— y no conviene elegirla por intuición.
¿Qué pasa después de tener el título?
Cambia el activo. Un predio inscrito puede hipotecarse, venderse formalmente, transmitirse por herencia sin conflicto y, sobre todo, tasarse. Recién ahí la mejora que la familia construyó durante años se traduce en un número que un banco o un comprador reconoce; puedes estimarlo en el Valorizador Inmobiliario.
Un consejo práctico: apenas tengas el título inscrito, activa la alerta registral de la Sunarp. Es gratuita y te avisa si alguien presenta un título sobre tu partida.
Preguntas frecuentes
¿Qué decretos cambiaron la formalización de la propiedad informal en 2026?
El DS N.º 005-2026-VIVIENDA y el DS N.º 006-2026-VIVIENDA, que modifican el reglamento de los Títulos II y III de la Ley N.º 28687, y el DS N.º 007-2026-VIVIENDA, que modifica el reglamento de la Ley N.º 31056.
¿La titulación es gratuita?
Depende del programa y de la entidad que atienda el caso. Los procedimientos de formalización a cargo de Cofopri tienen reglas propias; la prescripción adquisitiva notarial o judicial tiene costos de honorarios, publicaciones e inscripción.
¿Cuánto tiempo toma titular un predio?
Varía mucho según la vía y la calidad del expediente. Lo que sí es constante: los expedientes bien armados desde el inicio —con documentos de posesión, planos y notificaciones correctas— avanzan mucho más rápido que los que se corrigen sobre la marcha.
¿Puedo vender un inmueble sin título inscrito?
Se pueden transferir derechos de posesión, pero no es una compraventa con inscripción registral: el comprador asume un riesgo alto y el precio lo refleja. Formalizar antes de vender casi siempre rinde más que vender informal.
¿La prescripción adquisitiva sirve para cualquier predio?
No. Tiene requisitos estrictos de posesión continua, pacífica y pública por el plazo legal, y existen bienes que están fuera de su alcance. Es un caso donde la asesoría legal previa evita perder tiempo y dinero.
Fuentes
- Decreto Supremo N.º 005-2026-VIVIENDA: modifican el Reglamento de la Ley N.º 28687 de formalización de la propiedad informal
- Decreto Supremo N.º 007-2026-VIVIENDA: modifican el Reglamento de la Ley N.º 31056 sobre titulación de terrenos ocupados por posesiones informales
- INEI: el Perú cuenta con más de 13,7 millones de viviendas, según los Censos Nacionales 2025 — La República, 10/07/2026
- El déficit habitacional en el Perú supera los 1,9 millones de hogares, advierte ASEI — La República
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