Titulación de propiedad informal 2026: los plazos que no conviene dejar pasar

La titulación de propiedad informal en 2026 se juega en tres plazos: la posesión del lote debe acreditarse hasta el 31 de diciembre de 2021 (Ley N.º 32267, promulgada el 22 de marzo de 2025, que amplió "por última vez" la fecha de corte anterior, el 31 de diciembre de 2015); la oposición a un expediente de formalización de Cofopri se presenta ahora en 10 días hábiles, y no en los 20 días calendario de antes (DS N.º 005-2026-VIVIENDA, abril de 2026); y quien recibe el título bajo la Ley N.º 31056 no puede transferir el predio durante 5 años desde su inscripción en la Sunarp. La escala del trabajo pendiente la dio el propio director ejecutivo de Cofopri: cerca de 2.145.000 lotes por formalizar entre Cofopri y las municipalidades provinciales y distritales (El Peruano, 27 de abril de 2026). Si tu lote está en esa lista, la pregunta no es si conviene titular, sino cuál es la vía y qué documento te falta.

Entre abril y mayo de 2026 el Ejecutivo publicó tres decretos supremos que tocan el corazón de la formalización predial en el Perú: el DS N.º 005-2026-VIVIENDA y el DS N.º 006-2026-VIVIENDA, que modifican el reglamento de los Títulos II y III de la Ley N.º 28687 (aprobado por DS N.º 017-2006-VIVIENDA), y el DS N.º 007-2026-VIVIENDA, que modifica el reglamento de la Ley N.º 31056 sobre titulación de terrenos ocupados por posesiones informales. El paquete amplía plazos, agiliza procedimientos y redefine quién hace qué entre Cofopri, las municipalidades y la Sunarp.

¿Qué problema resuelven estos decretos?

El de siempre en el Perú urbano: millones de familias ocupan y habitan predios que no figuran a su nombre en el registro. Sin título inscrito no hay crédito hipotecario, no hay venta formal, no hay herencia ordenada y la inversión que la familia hace en su vivienda no se refleja en un valor que alguien reconozca.

La formalización es el puente entre posesión y propiedad. El problema histórico de ese puente ha sido operativo: plazos vencidos, competencias superpuestas entre entidades y procedimientos que se caen por notificaciones mal hechas. Los decretos de 2026 apuntan precisamente ahí.

Para ver cómo opera cada engaño, qué verificación lo desarma y cuánto cuesta esa verificación en 2026, revisa las 12 estafas inmobiliarias más comunes en el Perú y cómo evitarlas.

¿Qué cambió en la práctica?

Tres puntos merecen atención especial porque son los que más expedientes tumban:

Competencias. Saber si tu caso lo atiende Cofopri, la municipalidad o corresponde vía registral evita meses de trámite en la ventanilla equivocada.

Notificaciones y oposición. Un procedimiento de formalización con notificación defectuosa es un procedimiento anulable. Las precisiones reglamentarias buscan cerrar esa puerta.

Prescripción adquisitiva. Los requisitos precisados afectan directamente a quien posee de forma continua, pacífica y pública, y quiere convertir esa posesión en propiedad. Lo explicamos en detalle en prescripción adquisitiva de dominio en el Perú.

¿Cómo saber si mi predio califica?

Empieza por lo básico y barato: consulta la partida registral del predio para ver quién figura como titular y qué cargas tiene. Si no existe partida, ya sabes que estás ante un caso de primera inscripción de dominio. Nuestra guía de cómo verificar una partida registral tiene el paso a paso.

Después, ubica tu situación: ¿el terreno es del Estado o de un privado?, ¿hay posesión informal reconocida?, ¿existe un proceso previo iniciado? La respuesta determina la vía —formalización administrativa por Cofopri, procedimiento municipal, o prescripción adquisitiva notarial o judicial— y no conviene elegirla por intuición.

¿Qué pasa después de tener el título?

Cambia el activo. Un predio inscrito puede hipotecarse, venderse formalmente, transmitirse por herencia sin conflicto y, sobre todo, tasarse. Recién ahí la mejora que la familia construyó durante años se traduce en un número que un banco o un comprador reconoce; puedes estimarlo en el Valorizador Inmobiliario.

Un consejo práctico: apenas tengas el título inscrito, activa la alerta registral de la Sunarp. Es gratuita y te avisa si alguien presenta un título sobre tu partida.

Los plazos de la titulación en 2026, en una tabla

El plazo que más expedientes tumba es el primero. "Posesión hasta el 31 de diciembre de 2021" no se prueba con la palabra: se prueba con recibos de servicios, constancias de posesión anteriores, autoavalúos, actas de verificación o documentos de la organización vecinal con fecha cierta. Si tus documentos más antiguos son de 2022 o 2023, el expediente nace muerto, aunque lleves viviendo ahí desde antes.

¿Qué cambió en el certificado de posesión municipal?

El DS N.º 006-2026-VIVIENDA (21 de abril de 2026) modificó el artículo 28 del reglamento de la Ley N.º 28687 y dejó los requisitos del certificado o constancia de posesión en una lista cerrada ("única y exclusivamente"): la municipalidad no puede pedir nada más. Son tres:

1. Solicitud simple con nombre, dirección y número de DNI del poseedor (ya no se exige copia del documento).
2. Plano simple de ubicación del predio.
3. Acta de verificación de posesión efectiva emitida por un funcionario de la municipalidad distrital y suscrita por todos los colindantes, o acta policial de posesión suscrita por todos los colindantes.

El mismo decreto precisa que los mecanismos de acceso al suelo aplican a las posesiones informales existentes hasta el 31 de diciembre de 2021; quien ocupó después queda fuera de este marco. Y el DS N.º 007-2026-VIVIENDA traslada a las municipalidades los empadronamientos de Cofopri cuya formalización no concluyó antes de su entrada en vigencia: si tu expediente lleva años en Cofopri, conviene preguntar en qué ventanilla está hoy.

Cómo iniciar la titulación de un lote informal, paso a paso

1. Consulta la partida en la Sunarp. Si el terreno figura a nombre del Estado, de una comunidad o de un privado cambia la vía. Si no existe partida, es un caso de primera inscripción. El paso a paso está en cómo verificar una partida registral.
2. Reúne la prueba de posesión anterior al 31 de diciembre de 2021. Recibos, constancias, autoavalúos, actas: cuanto más antiguos y con fecha cierta, mejor.
3. Pide el certificado de posesión a la municipalidad distrital con los tres requisitos del DS N.º 006-2026-VIVIENDA. Si te exigen algo más, cita el artículo 28 del reglamento.
4. Identifica la entidad formalizadora. Cofopri o la municipalidad provincial o distrital, según el estado del empadronamiento (DS N.º 007-2026-VIVIENDA). Pregunta por escrito dónde está tu expediente.
5. Vigila las notificaciones y la oposición. La publicación ahora puede hacerse en la sede digital de la entidad y el plazo de oposición es de 10 días hábiles: revisa el portal durante el procedimiento, no solo el buzón.
6. Inscribe el título y activa la alerta registral. Recuerda la restricción de 5 años para transferir si el título se emitió bajo la Ley N.º 31056, y que un título de Cofopri tiene su propio tratamiento tributario: está en ¿un título de Cofopri paga alcabala?.

Preguntas frecuentes

¿Qué decretos cambiaron la formalización de la propiedad informal en 2026?

El DS N.º 005-2026-VIVIENDA y el DS N.º 006-2026-VIVIENDA, que modifican el reglamento de los Títulos II y III de la Ley N.º 28687, y el DS N.º 007-2026-VIVIENDA, que modifica el reglamento de la Ley N.º 31056.

¿La titulación es gratuita?

Depende del programa y de la entidad que atienda el caso. Los procedimientos de formalización a cargo de Cofopri tienen reglas propias; la prescripción adquisitiva notarial o judicial tiene costos de honorarios, publicaciones e inscripción.

¿Cuánto tiempo toma titular un predio?

Varía mucho según la vía y la calidad del expediente. Lo que sí es constante: los expedientes bien armados desde el inicio —con documentos de posesión, planos y notificaciones correctas— avanzan mucho más rápido que los que se corrigen sobre la marcha.

¿Puedo vender un inmueble sin título inscrito?

Se pueden transferir derechos de posesión, pero no es una compraventa con inscripción registral: el comprador asume un riesgo alto y el precio lo refleja. Formalizar antes de vender casi siempre rinde más que vender informal.

¿La prescripción adquisitiva sirve para cualquier predio?

No. Tiene requisitos estrictos de posesión continua, pacífica y pública por el plazo legal, y existen bienes que están fuera de su alcance. Es un caso donde la asesoría legal previa evita perder tiempo y dinero.

¿Hasta cuándo se puede titular un terreno con Cofopri?

El régimen vigente formaliza posesiones informales sobre terrenos estatales acreditadas hasta el 31 de diciembre de 2021, fecha fijada por la Ley N.º 32267 (22 de marzo de 2025), que amplió "por última vez" el corte anterior del 31 de diciembre de 2015. Cofopri y las municipalidades tenían cerca de 2.145.000 lotes por formalizar en abril de 2026.

¿Qué requisitos pide la municipalidad para el certificado de posesión en 2026?

Solo tres, por el DS N.º 006-2026-VIVIENDA: solicitud simple con nombre, dirección y número de DNI; plano simple de ubicación; y acta de verificación de posesión efectiva emitida por un funcionario municipal y suscrita por los colindantes, o acta policial de posesión con esas firmas. Ya no se puede exigir copia del DNI ni documentos adicionales.

¿Puedo vender un lote titulado por Cofopri?

Si el título se otorgó bajo la Ley N.º 31056, el artículo 5.2 prohíbe transferir el dominio durante 5 años desde la inscripción; la restricción consta en la partida y quien la incumple pierde la condición de beneficiario para otro lote. El Tribunal Registral (Pleno 317, Resolución N.º 1855-2026-SUNARP-TR) precisó que la restricción solo aplica si la entidad formalizadora la consignó expresamente en el instrumento de formalización.

¿Qué pasa si ocupé el terreno después del 31 de diciembre de 2021?

Quedas fuera de los mecanismos de formalización de las leyes N.º 28687 y 31056, y Cofopri ha dicho que la ampliación de 2025 fue la última. Las alternativas dependen de quién sea el titular registral del terreno y de si está en zona de riesgo —Cofopri no formaliza en zonas de riesgo—; es un caso para evaluar con asesoría legal antes de invertir en construir.

¿Cuánto tiempo tengo para oponerme a una formalización que afecta mi predio?

10 días hábiles desde la notificación, según la modificación reglamentaria de abril de 2026 explicada por Cofopri (antes eran 20 días calendario). Como la notificación puede publicarse en la sede digital de la entidad, conviene revisar el portal mientras dure el procedimiento.

Relacionado y útil antes de decidir: ¿Un título de Cofopri paga alcabala? Qué ocurre cuando el Estado formaliza.

Relacionado con este tema: Norma E.030 en 2026: qué cambió en el diseño sismorresistente y a quién afecta.

Fuentes

• Decreto Supremo N.º 005-2026-VIVIENDA: modifican el Reglamento de la Ley N.º 28687 de formalización de la propiedad informal
• Decreto Supremo N.º 007-2026-VIVIENDA: modifican el Reglamento de la Ley N.º 31056 sobre titulación de terrenos ocupados por posesiones informales
• INEI: el Perú cuenta con más de 13,7 millones de viviendas, según los Censos Nacionales 2025 — La República, 10/07/2026
• El déficit habitacional en el Perú supera los 1,9 millones de hogares, advierte ASEI — La República