Ley 32379 de Vivienda de Interés Social: qué cambia y en qué punto está su reglamento en 2026

La Ley N.º 32379, Ley de la Vivienda de Interés Social (VIS), se publicó el 11 de junio de 2025 y sacó la VIS de la Ley 31313 para darle un marco propio. Su reglamento todavía no está aprobado: la Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA, del 17 de julio de 2026, solo prepublicó el proyecto para recibir aportes durante 15 días, y al 26 de septiembre de 2026 no se había publicado el decreto supremo que lo apruebe.

Mientras ese reglamento no se apruebe, sigue rigiendo el reglamento anterior, y esa transición es exactamente lo que conviene entender antes de firmar cualquier compromiso de compra.

¿Qué es exactamente la Vivienda de Interés Social?

Es la vivienda que el Estado promueve con incentivos —urbanísticos, tributarios y de financiamiento— para que familias que no alcanzan el mercado libre puedan acceder a una vivienda formal. No es un tipo de edificio ni una marca comercial: es una categoría legal que habilita beneficios cuando el proyecto y el comprador cumplen ciertas condiciones.

Hasta 2025 esa categoría vivía dentro de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, junto con otras materias de planificación. La Ley 32379 la separó y le dio cuerpo propio. El cambio no es cosmético: cuando una figura tiene ley especial, sus reglas dejan de depender de la interpretación de una norma más amplia y ganan procedimientos, plazos y responsables definidos.

¿Qué cambia la Ley 32379 en concreto?

Además de sacar la VIS de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, la ley trae cambios que afectan directamente a quien compra o promueve:

• Deroga y reemplaza artículos de la Ley 31313: modificó su artículo 81 y derogó los artículos 82, 84, 86 y 87, que regulaban la VIS dentro de esa norma.
• Un solo apoyo del Estado por familia: para adquirir una VIS se exige no haber sido beneficiario de otro apoyo habitacional otorgado por el Estado.
• La condición VIS debe estar escrita: toda documentación y todo contrato de un proyecto VIS debe indicar expresamente esa condición, con una cláusula sobre el cumplimiento de las condiciones urbanísticas que se verifican en la recepción de obra.
• Fiscalización: el Ministerio de Vivienda fiscaliza y sanciona a los titulares de licencias en la promoción y comercialización de proyectos VIS.
• Prioridad: la ley declara como prioridad a los ciudadanos en situación de pobreza, pobreza extrema o vulnerabilidad social.

Para el comprador, el punto práctico es el tercero: si te ofrecen un departamento como VIS y el contrato no lo dice expresamente, pide que lo incluya.

¿Qué es la Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA?

Es la resolución del Ministerio de Vivienda, fechada el 17 de julio de 2026, que dispuso publicar el proyecto de decreto supremo que aprueba el Reglamento de la Ley 32379, el texto del proyecto de reglamento y su exposición de motivos. No aprueba nada: abre un periodo de quince días calendario, contados desde el día siguiente de su publicación, para que la ciudadanía envíe comentarios a través de gob.pe/vivienda. Ese plazo ya terminó. El siguiente paso es que el Ministerio sistematice los aportes y el Ejecutivo apruebe el reglamento por decreto supremo.

¿Qué obliga la ley a las municipalidades?

Este es el punto que más va a notar el comprador común, aunque suene técnico. Las municipalidades provinciales deben identificar mediante ordenanza las zonas donde se pueden desarrollar proyectos de Vivienda de Interés Social cuando su zonificación o su planificación urbana no esté actualizada, y aprobar sus instrumentos de planificación urbana en los plazos que fija la norma.

Traducido: la disponibilidad de vivienda social en tu distrito no depende solo de que un desarrollador quiera construir, sino de que el municipio haya hecho su parte. Si vas a comprar VIS, saber si tu distrito ya emitió esa ordenanza te dice mucho sobre cuánta oferta habrá en los próximos años.

¿Qué trae el reglamento prepublicado en julio de 2026?

Según la comunicación oficial del Ministerio de Vivienda, el proyecto contempla modalidades para familias que necesitan construir en su propio terreno o mejorar la vivienda que ya tienen, y además incorpora modalidades vinculadas al alquiler protegido. Es un giro relevante: durante años la política de vivienda social peruana se concentró casi por completo en la compra, y el alquiler quedó fuera del sistema de subsidios.

Conviene ser preciso con lo que todavía no se sabe. Un proyecto prepublicado no es una norma vigente: se publica para recibir observaciones y puede cambiar antes de aprobarse por decreto supremo. Cualquier cifra concreta de tope de valor, monto de subsidio o requisito de postulación debe leerse en el texto finalmente aprobado, no en el borrador ni en resúmenes de prensa.

¿Cómo te afecta si estás por comprar?

De tres maneras concretas.

Si compras una vivienda que se ofrece como VIS, pide por escrito bajo qué norma califica el proyecto y con qué acto administrativo. En una transición normativa, la diferencia entre "califica" y "calificaría" es dinero.

Si piensas construir en terreno propio, el reglamento en camino apunta justamente a esa modalidad. Vale la pena tener el terreno saneado e inscrito antes de que se abran las convocatorias: los expedientes se caen por títulos, no por falta de ganas. Nuestra guía sobre saneamiento físico legal cubre ese trabajo previo.

Si alquilas, la incorporación del alquiler protegido puede abrir una vía que hoy no existe. Es la parte más nueva y también la que más puede cambiar entre el borrador y la norma final.

¿Y si el proyecto que me ofrecen no es VIS?

Entonces se evalúa como cualquier otra compra: precio contra mercado, estado registral, situación del desarrollador y capacidad de pago. Ahí el orden importa — primero verificas la partida, después negocias el precio, y solo al final firmas. Puedes contrastar el valor con el Valorizador Inmobiliario y revisar qué mirar en una partida registral.

Preguntas frecuentes

¿La Ley 32379 ya está vigente?

Sí. Fue publicada el 11 de junio de 2025. Lo que está pendiente es su reglamento adecuado, cuyo proyecto se prepublicó el 17 de julio de 2026 mediante la Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA.

¿Qué pasa mientras no se apruebe el nuevo reglamento?

Continúa aplicándose el reglamento de Vivienda de Interés Social anterior, en lo que no se oponga a la ley. Por eso, en compras de vivienda social conviene pedir que el vendedor precise la norma exacta bajo la que califica el proyecto.

¿La nueva VIS incluye alquiler?

El proyecto de reglamento prepublicado por el Ministerio de Vivienda contempla modalidades vinculadas al alquiler protegido, además de construcción en sitio propio y mejoramiento de vivienda. Es un borrador: su alcance definitivo dependerá del decreto supremo que lo apruebe.

¿Mi municipalidad debe hacer algo para que haya VIS en mi distrito?

Sí. Las municipalidades provinciales deben identificar por ordenanza las áreas aptas para proyectos de Vivienda de Interés Social cuando su zonificación o planificación urbana no esté actualizada, y aprobar sus instrumentos de planificación urbana.

¿Ya salió el reglamento VIS 2026?

No como norma vigente. Lo que existe es el proyecto prepublicado con la Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA del 17 de julio de 2026. Al 26 de septiembre de 2026 no se había publicado el decreto supremo que lo aprueba, así que sigue aplicándose el reglamento anterior en lo que no contradiga la ley.

¿Qué dispone la Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA?

Dispone publicar el proyecto de decreto supremo que aprueba el Reglamento de la Ley 32379, junto con el proyecto de reglamento y su exposición de motivos, y da quince días calendario para enviar comentarios por gob.pe/vivienda. No crea derechos ni aprueba subsidios por sí misma.

¿Quién no puede comprar una Vivienda de Interés Social?

La Ley 32379 exige, para adquirir una VIS, no haber sido beneficiario de otro apoyo habitacional otorgado por el Estado. Los demás requisitos de ingreso, valor máximo y postulación dependen del reglamento y de los programas de financiamiento, que deben leerse en su versión aprobada.

¿Dónde leo el texto oficial?

La Ley N.º 32379 está publicada en el portal de búsquedas de El Peruano y el proyecto de reglamento, junto con su exposición de motivos, en la Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA y en la plataforma gob.pe del Ministerio de Vivienda. Ambos enlaces están en las fuentes de este artículo.

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Fuentes

• Ley N.º 32379, Ley de la Vivienda de Interés Social (VIS) — El Peruano
• Aprueban la nueva Ley de la Vivienda de Interés Social (VIS) — CMS Grau
• Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA: prepublicación del proyecto de Reglamento de la Ley N.º 32379 (17/07/2026)
• El Ministerio de Vivienda prepublica el nuevo Reglamento de Vivienda de Interés Social — gob.pe
• El déficit habitacional en el Perú supera los 1,9 millones de hogares, advierte ASEI — La República
• Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA (PDF) — Ministerio de Vivienda, 17 de julio de 2026
• Resolución Ministerial N.º 096-2026-VIVIENDA, grupo de trabajo para la reglamentación de la Ley 32379 — Ministerio de Vivienda, 20 de marzo de 2026