La Ley N.º 32379 le dio a la Vivienda de Interés Social una ley propia: dejó de estar regulada dentro de la Ley N.º 31313 de Desarrollo Urbano Sostenible y pasó a tener un marco especial y unificado. El 17 de julio de 2026, mediante la Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA, el Ministerio de Vivienda prepublicó el proyecto de reglamento que la hace operativa y abrió quince días calendario para recibir aportes de la ciudadanía. Mientras ese reglamento no se apruebe por decreto supremo, sigue rigiendo el reglamento anterior, y esa transición es exactamente lo que conviene entender antes de firmar cualquier compromiso de compra.
Datos clave
- Norma: Ley N.º 32379, Ley de la Vivienda de Interés Social, publicada el 11 de junio de 2025 en El Peruano.
- Qué hizo: sacó la regulación de la VIS de la Ley N.º 31313 y la unificó en una ley especial.
- Reglamento: proyecto prepublicado el 17 de julio de 2026 (RM N.º 269-2026-VIVIENDA), con 15 días calendario de comentarios.
- Municipalidades provinciales: deben identificar por ordenanza las áreas aptas para proyectos VIS cuando su zonificación no esté actualizada.
- Contexto: el déficit habitacional peruano ronda 1,9 millones de hogares — unas 600.000 familias sin vivienda y 1,3 millones en condiciones inadecuadas (ASEI).
¿Qué es exactamente la Vivienda de Interés Social?
Es la vivienda que el Estado promueve con incentivos —urbanísticos, tributarios y de financiamiento— para que familias que no alcanzan el mercado libre puedan acceder a una vivienda formal. No es un tipo de edificio ni una marca comercial: es una categoría legal que habilita beneficios cuando el proyecto y el comprador cumplen ciertas condiciones.
Hasta 2025 esa categoría vivía dentro de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, junto con otras materias de planificación. La Ley 32379 la separó y le dio cuerpo propio. El cambio no es cosmético: cuando una figura tiene ley especial, sus reglas dejan de depender de la interpretación de una norma más amplia y ganan procedimientos, plazos y responsables definidos.
¿Qué obliga la ley a las municipalidades?
Este es el punto que más va a notar el comprador común, aunque suene técnico. Las municipalidades provinciales deben identificar mediante ordenanza las zonas donde se pueden desarrollar proyectos de Vivienda de Interés Social cuando su zonificación o su planificación urbana no esté actualizada, y aprobar sus instrumentos de planificación urbana en los plazos que fija la norma.
Traducido: la disponibilidad de vivienda social en tu distrito no depende solo de que un desarrollador quiera construir, sino de que el municipio haya hecho su parte. Si vas a comprar VIS, saber si tu distrito ya emitió esa ordenanza te dice mucho sobre cuánta oferta habrá en los próximos años.
¿Qué trae el reglamento prepublicado en julio de 2026?
Según la comunicación oficial del Ministerio de Vivienda, el proyecto contempla modalidades para familias que necesitan construir en su propio terreno o mejorar la vivienda que ya tienen, y además incorpora modalidades vinculadas al alquiler protegido. Es un giro relevante: durante años la política de vivienda social peruana se concentró casi por completo en la compra, y el alquiler quedó fuera del sistema de subsidios.
Conviene ser preciso con lo que todavía no se sabe. Un proyecto prepublicado no es una norma vigente: se publica para recibir observaciones y puede cambiar antes de aprobarse por decreto supremo. Cualquier cifra concreta de tope de valor, monto de subsidio o requisito de postulación debe leerse en el texto finalmente aprobado, no en el borrador ni en resúmenes de prensa.
| Hito | Fecha | Estado |
|---|---|---|
| Publicación de la Ley N.º 32379 | 11 de junio de 2025 | Vigente |
| Plazo legal para adecuar el reglamento | 120 días calendario desde la ley | Vencido antes de la prepublicación |
| Prepublicación del proyecto de reglamento (RM 269-2026-VIVIENDA) | 17 de julio de 2026 | Consulta pública cerrada |
| Aprobación del reglamento por decreto supremo | Sin fecha oficial | Pendiente |
¿Cómo te afecta si estás por comprar?
De tres maneras concretas.
Si compras una vivienda que se ofrece como VIS, pide por escrito bajo qué norma califica el proyecto y con qué acto administrativo. En una transición normativa, la diferencia entre "califica" y "calificaría" es dinero.
Si piensas construir en terreno propio, el reglamento en camino apunta justamente a esa modalidad. Vale la pena tener el terreno saneado e inscrito antes de que se abran las convocatorias: los expedientes se caen por títulos, no por falta de ganas. Nuestra guía sobre saneamiento físico legal cubre ese trabajo previo.
Si alquilas, la incorporación del alquiler protegido puede abrir una vía que hoy no existe. Es la parte más nueva y también la que más puede cambiar entre el borrador y la norma final.
¿Y si el proyecto que me ofrecen no es VIS?
Entonces se evalúa como cualquier otra compra: precio contra mercado, estado registral, situación del desarrollador y capacidad de pago. Ahí el orden importa — primero verificas la partida, después negocias el precio, y solo al final firmas. Puedes contrastar el valor con el Valorizador Inmobiliario y revisar qué mirar en una partida registral.
Preguntas frecuentes
¿La Ley 32379 ya está vigente?
Sí. Fue publicada el 11 de junio de 2025. Lo que está pendiente es su reglamento adecuado, cuyo proyecto se prepublicó el 17 de julio de 2026 mediante la Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA.
¿Qué pasa mientras no se apruebe el nuevo reglamento?
Continúa aplicándose el reglamento de Vivienda de Interés Social anterior, en lo que no se oponga a la ley. Por eso, en compras de vivienda social conviene pedir que el vendedor precise la norma exacta bajo la que califica el proyecto.
¿La nueva VIS incluye alquiler?
El proyecto de reglamento prepublicado por el Ministerio de Vivienda contempla modalidades vinculadas al alquiler protegido, además de construcción en sitio propio y mejoramiento de vivienda. Es un borrador: su alcance definitivo dependerá del decreto supremo que lo apruebe.
¿Mi municipalidad debe hacer algo para que haya VIS en mi distrito?
Sí. Las municipalidades provinciales deben identificar por ordenanza las áreas aptas para proyectos de Vivienda de Interés Social cuando su zonificación o planificación urbana no esté actualizada, y aprobar sus instrumentos de planificación urbana.
¿Dónde leo el texto oficial?
La Ley N.º 32379 está publicada en el portal de búsquedas de El Peruano y el proyecto de reglamento, junto con su exposición de motivos, en la Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA y en la plataforma gob.pe del Ministerio de Vivienda. Ambos enlaces están en las fuentes de este artículo.
Fuentes
- Ley N.º 32379, Ley de la Vivienda de Interés Social (VIS) — El Peruano
- Aprueban la nueva Ley de la Vivienda de Interés Social (VIS) — CMS Grau
- Resolución Ministerial N.º 269-2026-VIVIENDA: prepublicación del proyecto de Reglamento de la Ley N.º 32379 (17/07/2026)
- El Ministerio de Vivienda prepublica el nuevo Reglamento de Vivienda de Interés Social — gob.pe
- El déficit habitacional en el Perú supera los 1,9 millones de hogares, advierte ASEI — La República
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