La pregunta correcta no es si el título paga alcabala, sino cuándo aparece el impuesto. La formalización que ejecuta Cofopri no es una compraventa entre particulares y el Gobierno Central está entre las entidades inafectas del artículo 28 del TUO de la Ley de Tributación Municipal. La alcabala entra en escena después: cuando el predio formalizado se transfiere.
Datos clave
- Entidades inafectas: artículo 28 del TUO de la Ley de Tributación Municipal (Gobierno Central, gobiernos regionales y locales, entre otros).
- El título de Cofopri es gratuito y su otorgamiento no es una compraventa entre particulares.
- La venta posterior sí tributa: la paga el comprador, con la regla general del 3%.
- Candado de 5 años: la Ley 31056 prohíbe transferir el predio durante ese plazo.
- La base mínima sigue siendo el autovalúo del ejercicio (art. 24).
¿Por qué importa el candado de los cinco años?
Porque muchas ventas de lotes formalizados se intentan antes de tiempo y no se pueden inscribir. El artículo 5 de la Ley 31056 prohíbe al beneficiario transferir el dominio durante cinco años contados desde la inscripción a su favor, y la carga se inscribe en la partida. Antes de comprar un lote recién formalizado, esa es la primera verificación. Está desarrollado en ¿puedo vender una casa con título de Cofopri?.
¿Y cuando se cumple el plazo?
El predio se vende como cualquier otro inmueble inscrito: minuta, escritura pública, inscripción, y alcabala a cargo del comprador. La base es el valor de transferencia con el piso del autovalúo, y aplica el mismo tramo de 10 UIT. En muchos lotes formalizados el valor está por debajo de S/ 55.000 y el impuesto termina siendo cero, pero la transferencia se declara igual.
¿Qué revisa el comprador de un lote formalizado?
| Qué | Dónde | Por qué |
|---|---|---|
| Carga de 5 años vigente | Partida registral (Sunarp) | Bloquea la inscripción de la transferencia |
| Titular inscrito | Partida registral | Debe coincidir con quien vende |
| Autovalúo y deuda de predial | Municipalidad | Define la base mínima y las deudas del predio |
| Área y linderos | Título y plano | Errores frecuentes en predios formalizados |
¿Cuánto vale realmente un lote formalizado?
Más de lo que muchos titulares creen: un título inscrito es propiedad plena y el mercado lo paga como tal. El error clásico en zonas recién formalizadas es vender por debajo del valor "porque es un título de Cofopri". Antes de poner precio conviene estimarlo con datos: puedes hacerlo con el valorizador inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿El beneficiario paga algún impuesto al recibir el título?
La formalización que ejecuta el Estado es gratuita. Lo que sí nace es la obligación del impuesto predial como propietario, desde el año siguiente.
¿La herencia de un predio con título de Cofopri paga alcabala?
No: las transferencias por causa de muerte están inafectas. La carga de cinco años, en cambio, se transmite con el predio.
¿Y si compro un lote con la carga vigente?
La transferencia no podrá inscribirse mientras la carga esté vigente, por más contrato privado que exista.
¿Se puede hipotecar un título de Cofopri?
Es una pregunta distinta a la de vender y depende de la entidad financiera y del estado del predio. Ver hipotecar un inmueble con situación particular.
¿Dónde calculo la alcabala de la venta?
En la calculadora de alcabala, usando el valor de transferencia y el autovalúo del predio.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- Cofopri — Organismo de Formalización de la Propiedad Informal
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
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