La pregunta correcta no es si el título paga alcabala, sino cuándo aparece el impuesto. La formalización que ejecuta Cofopri no es una compraventa entre particulares y el Gobierno Central está entre las entidades inafectas del artículo 28 del TUO de la Ley de Tributación Municipal. La alcabala entra en escena después: cuando el predio formalizado se transfiere.
Datos clave
- Entidades inafectas: artículo 28 del TUO de la Ley de Tributación Municipal (Gobierno Central, gobiernos regionales y locales, entre otros).
- El título de Cofopri es gratuito y su otorgamiento no es una compraventa entre particulares.
- La venta posterior sí tributa: la paga el comprador, con la regla general del 3%.
- Candado de 5 años: la Ley 31056 prohíbe transferir el predio durante ese plazo.
- La base mínima sigue siendo el autovalúo del ejercicio (art. 24).
¿Por qué importa el candado de los cinco años?
Porque muchas ventas de lotes formalizados se intentan antes de tiempo y no se pueden inscribir. El artículo 5 de la Ley 31056 prohíbe al beneficiario transferir el dominio durante cinco años contados desde la inscripción a su favor, y la carga se inscribe en la partida. Antes de comprar un lote recién formalizado, esa es la primera verificación. Está desarrollado en ¿puedo vender una casa con título de Cofopri?.
Para ver en qué momento de la venta de un terreno entra esto, revisa la guía completa para vender un terreno.
¿Y cuando se cumple el plazo?
El predio se vende como cualquier otro inmueble inscrito: minuta, escritura pública, inscripción, y alcabala a cargo del comprador. La base es el valor de transferencia con el piso del autovalúo, y aplica el mismo tramo de 10 UIT. En muchos lotes formalizados el valor está por debajo de S/ 55.000 y el impuesto termina siendo cero, pero la transferencia se declara igual.
¿Qué revisa el comprador de un lote formalizado?
| Qué | Dónde | Por qué |
|---|---|---|
| Carga de 5 años vigente | Partida registral (Sunarp) | Bloquea la inscripción de la transferencia |
| Titular inscrito | Partida registral | Debe coincidir con quien vende |
| Autovalúo y deuda de predial | Municipalidad | Define la base mínima y las deudas del predio |
| Área y linderos | Título y plano | Errores frecuentes en predios formalizados |
¿Cuánto vale realmente un lote formalizado?
Más de lo que muchos titulares creen: un título inscrito es propiedad plena y el mercado lo paga como tal. El error clásico en zonas recién formalizadas es vender por debajo del valor "porque es un título de Cofopri". Antes de poner precio conviene estimarlo con datos: puedes hacerlo con el valorizador inmobiliario.
Un ejemplo de cuánto paga el comprador
Pasado el plazo, la cuenta es la misma que en cualquier compraventa: al valor de transferencia se le restan 10 UIT, que en 2026 son S/ 55.000 con una UIT de S/ 5.500, y sobre el saldo se aplica el 3 %.
- Lote vendido en S/ 120.000: quedan S/ 65.000 afectos y la alcabala es de S/ 1.950, a cargo del comprador.
- Lote vendido en S/ 55.000 o menos: no hay monto que pagar, aunque la transferencia se declara ante la municipalidad de todos modos.
Antes de cerrar el precio, pide el autovalúo del predio. Si el valor pactado queda por debajo, la base será el autovalúo y el impuesto puede no ser cero aunque el contrato diga otra cifra. Es un dato que conviene conocer antes de firmar, no en la municipalidad.
¿Desde qué fecha se cuentan los cinco años?
Desde el asiento de inscripción a favor del beneficiario en el Registro de Predios. No cuenta la ceremonia de entrega ni la fecha impresa en el documento que recibió el titular. Cofopri emite el título, pero es la inscripción en Sunarp la que abre el plazo; la diferencia entre ambas entidades está explicada en quién da el título de propiedad.
Algunos casos para ubicarte:
- Inscrito en enero de 2022: se puede transferir desde enero de 2027.
- Inscrito en enero de 2024: la venta recién es posible en enero de 2029.
- Inscrito en marzo de 2026: hay que esperar hasta marzo de 2031.
La fecha exacta está en la partida. Si vas a comprar, confírmala tú mismo con la copia literal y no te quedes con lo que diga el vendedor.
¿Qué pasa si se vende antes de tiempo?
La tentación de adelantar la operación con un contrato privado es frecuente, y sale cara a las dos partes:
- El comprador no llega a ser dueño registral. Sunarp no inscribe la transferencia mientras la carga siga vigente, salvo que un juez lo ordene.
- El Estado puede recuperar el predio. Cofopri está facultado para revertirlo y declarar nula la transferencia.
- El vendedor queda excluido como beneficiario de otro lote de vivienda.
La prohibición no distingue si quien recibe es un familiar ni si se trata de una venta o una donación. Y si el titular fallece dentro del plazo, los herederos reciben el predio con la misma carga, según el artículo 660 del Código Civil. Mientras corre el plazo, lo prudente es no firmar arras ni minutas.
Preguntas frecuentes
¿El beneficiario paga algún impuesto al recibir el título?
La formalización que ejecuta el Estado es gratuita. Lo que sí nace es la obligación del impuesto predial como propietario, desde el año siguiente.
¿La herencia de un predio con título de Cofopri paga alcabala?
No: las transferencias por causa de muerte están inafectas. La carga de cinco años, en cambio, se transmite con el predio.
¿Y si compro un lote con la carga vigente?
La transferencia no podrá inscribirse mientras la carga esté vigente, por más contrato privado que exista.
¿Se puede hipotecar un título de Cofopri?
Es una pregunta distinta a la de vender y depende de la entidad financiera y del estado del predio. Ver hipotecar un inmueble con situación particular.
¿Dónde calculo la alcabala de la venta?
En la calculadora de alcabala, usando el valor de transferencia y el autovalúo del predio.
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Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- Cofopri — Organismo de Formalización de la Propiedad Informal
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
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Formalizar y después vender bien son dos trabajos distintos. Los dos los podemos acompañar:
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