Una propiedad de renta se elige con la cabeza del inquilino, no con la tuya. El criterio que ordena todo es la demanda: comprar donde hay gente que necesita vivir todos los meses del año, cerca de empleo, transporte y servicios. Después vienen la liquidez del formato —dos o tres dormitorios concentran alrededor del 77,6% de las operaciones—, un ticket que no comprometa tu liquidez, costos recurrentes conocidos, un inmueble sin sorpresas técnicas, un edificio con administración ordenada y una idea clara de por dónde saldrás cuando quieras vender.
Datos clave
- El criterio dominante es la demanda de arrendamiento, no la belleza del inmueble.
- Las unidades de 2 y 3 dormitorios concentran ≈77,6% de las operaciones del mercado formal (CODIP).
- El 50,1% de las ventas del 1S2026 estuvo entre 40 y 60 m².
- La cuota de mantenimiento se pregunta antes de comprar, no después: afecta directo la rentabilidad neta.
- El impuesto por la renta equivale a un 5% efectivo de lo cobrado.
- La vacancia es el costo individual que más impacto tiene: un mes vacío borra más del 8% del ingreso anual.
¿Cuáles son los siete criterios y en qué orden?
| # | Criterio | Qué mirar | Señal de descarte |
|---|---|---|---|
| 1 | Demanda de arrendamiento | Empleo, transporte, servicios, estudios | Zona sin generadores de demanda estable |
| 2 | Liquidez del formato | Configuración y metraje de mayor rotación | Formato de nicho muy reducido |
| 3 | Ticket y financiamiento | Que la cuota no comprometa tu liquidez | Dependes de alquilarlo el primer mes |
| 4 | Costos recurrentes | Mantenimiento, predial, arbitrios, seguros | Cuota de mantenimiento desproporcionada |
| 5 | Estado técnico | Instalaciones, humedades, antigüedad | Problemas estructurales o de fondo |
| 6 | Régimen del edificio | Administración, morosidad, reglamento | Junta desorganizada o alta morosidad |
| 7 | Estrategia de salida | A quién se lo venderás y en cuánto tiempo | Producto difícil de revender |
¿Por qué la demanda va primero?
Porque todo lo demás se puede arreglar con dinero y la demanda no. Un inmueble feo se pinta, uno con mala grifería se repara, uno caro se negocia; pero un inmueble en una zona sin gente que necesite vivir ahí no tiene solución. La pregunta operativa no es "¿me gustaría vivir aquí?" sino "¿quién necesita vivir aquí, por qué motivo y todos los meses del año?". Si no puedes nombrar a ese inquilino con precisión, no compres.
Cómo se traduce eso en formato está en cuántos dormitorios conviene comprar.
¿Qué se pregunta antes de comprar y casi nadie pregunta?
Tres cosas del edificio, no del departamento. La cuota de mantenimiento exacta y qué incluye: una cuota alta reduce la rentabilidad neta mes a mes durante toda la vida de la inversión. La morosidad de la junta: un edificio con muchos propietarios en deuda tendrá cuotas extraordinarias y servicios deficientes. Y el reglamento interno: puede restringir el arrendamiento por temporadas o el uso que tenías planeado.
El reparto de esos gastos está en quién paga qué en un alquiler.
¿Cómo hago el número antes de comprometerme?
Con renta y costos reales, no estimados. Busca el precio de alquiler de unidades comparables efectivamente alquiladas en el mismo edificio o la misma cuadra, no lo que piden los avisos. Réstale una vacancia realista, el impuesto, el mantenimiento, el predial, los arbitrios, el seguro y una provisión de reparaciones. Divide entre el precio de compra más los gastos de adquisición. Ese número es el que puedes comparar con cualquier otra alternativa.
El método completo está en rentabilidad bruta vs. neta.
¿Y la estrategia de salida?
Se decide al comprar, no al vender. Pregúntate a quién le venderás esa unidad dentro de cinco o diez años y si ese comprador existirá: una unidad de formato estándar en una zona consolidada tiene muchos compradores posibles; una de formato raro en una zona con exceso de oferta tiene pocos. La rentabilidad de una inversión inmobiliaria incluye la facilidad de salir, y esa facilidad se compra o no se compra el primer día.
Está en cuánto tarda vender un departamento.
Preguntas frecuentes
¿Cómo elijo mi primera propiedad de renta?
Priorizando la demanda de arrendamiento de la zona, eligiendo un formato de alta rotación, con un ticket que no comprometa tu liquidez y con costos recurrentes conocidos antes de comprar.
¿Qué formato se alquila más fácil?
Las configuraciones de dos y tres dormitorios concentran alrededor del 77,6% de las operaciones del mercado formal, y el 50,1% de las ventas del primer semestre de 2026 estuvo entre 40 y 60 m².
¿Qué pregunto sobre el edificio antes de comprar?
La cuota de mantenimiento exacta y qué incluye, el nivel de morosidad de la junta de propietarios y las restricciones del reglamento interno sobre el arrendamiento.
¿Cómo calculo la rentabilidad antes de comprar?
Con rentas de unidades comparables efectivamente alquiladas, restando vacancia, impuesto, mantenimiento, tributos municipales, seguro y provisión de reparaciones, sobre el precio de compra más los gastos de adquisición.
¿Importa poder revenderla?
Mucho. La facilidad de salida es parte del retorno y se decide el día que compras: un formato estándar en zona consolidada tiene muchos compradores posibles; uno de nicho, muy pocos.
Fuentes
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — Infobae, 21/07/2026 (datos CODIP)
- Mercado inmobiliario va por récord en 2026: ventas superarían las 28 mil viviendas y el esfuerzo para comprar cae a su menor nivel desde 2014 — RPP, 11/08/2026 (Scotiabank, CODIP y BCRP)
- Estadísticas y notas de estudios del BCRP — indicadores del mercado inmobiliario y tasa de referencia
- Lima Short-Term Rental Market Data — AirDNA (datos junio 2025 a junio 2026)
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT, portal de Personas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una inversión de renta se decide con números, no con intuición. Estas son las herramientas que los dan:
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