Cuota de mantenimiento, predial y arbitrios: quién paga cada cosa en un alquiler, ¿el inquilino o el propietario? (2026)

¿Quién paga los arbitrios en un alquiler? El propietario, ante la municipalidad, y lo mismo vale para el impuesto predial. El artículo 9 del TUO de la Ley de Tributación Municipal hace contribuyente al dueño del predio. El inquilino solo los asume si el contrato lo dice, y ese pacto obliga entre ustedes, no frente al municipio: el artículo 26 del Código Tributario deja sin eficacia ese traslado.

La ley fija la condición de contribuyente del predial según la situación al 1 de enero, y en los arbitrios manda la ordenanza de cada distrito, que por lo general también designa al propietario.

Ambos corresponden al propietario porque gravan la titularidad del inmueble. Los servicios de consumo (agua, luz, gas, internet), en cambio, corresponden al inquilino, porque gravan el uso. La cuota de mantenimiento del edificio suele repartirse según lo que pacten las partes. La práctica más extendida es asignarla al inquilino cuando cubre servicios de uso corriente y al propietario cuando financia obras o mejoras estructurales. Casi todo esto se puede definir por contrato, y por eso lo que no se escribe termina en discusión.

¿Quién paga los arbitrios, el inquilino o el propietario?

Ante la municipalidad, quien diga la ordenanza de arbitrios del distrito, y lo habitual es que sea el propietario. Los arbitrios son tasas por servicios de limpieza pública, parques y jardines y serenazgo, y cada municipalidad define por ordenanza quién es el contribuyente. Cuando la ordenanza dice que son los propietarios, el Tribunal Fiscal ha anulado cobros dirigidos a quien solo usaba el inmueble sin ser dueño, según reportó Gestión en junio de 2025. En el Cercado de Lima, los arbitrios de 2026 se rigen por las ordenanzas 2793 y 2795, publicadas en diciembre de 2025.

Entre tú y tu inquilino sí pueden pactar que él los pague, y es frecuente. Pero si no paga, la municipalidad o el SAT te cobrarán a ti, incluso por vía coactiva, porque el contrato no cambia quién es el contribuyente.

¿Quién paga los arbitrios municipales, el arrendador o el arrendatario?

El arrendador, salvo que la ordenanza del distrito diga otra cosa. Conviene separar tres niveles que casi nunca se explican juntos, porque confundirlos es lo que genera el problema:

1. Quién es el contribuyente. Lo define la norma, no el contrato. En el predial, el artículo 9 del TUO de la Ley de Tributación Municipal señala como contribuyentes a las personas naturales o jurídicas propietarias de los predios. En los arbitrios, que son tasas por servicios públicos según el artículo 68, inciso a, del mismo TUO, lo define la ordenanza distrital.
2. Cuándo responde el arrendatario ante el municipio. El último párrafo del artículo 9 es preciso: solo cuando la existencia del propietario no pudiera ser determinada quedan obligados al pago, en calidad de responsables, los poseedores o tenedores a cualquier título, y conservan el derecho a reclamar el pago al contribuyente. Es la excepción, no la regla.
3. Qué alcanza el pacto. El artículo 1681, inciso 3, del Código Civil obliga al arrendatario a pagar los servicios públicos suministrados en beneficio del bien. Los tributos no están en esa lista: ningún inciso del artículo 1681 menciona impuestos ni arbitrios. Por eso trasladarlos exige una cláusula expresa, y aun así el artículo 26 del Código Tributario la deja sin eficacia frente a la administración.

En la práctica: la deuda se emite a nombre del propietario, el municipio le cobra a él y, si el inquilino no pagó, el propietario paga y repite contra el inquilino con el contrato en la mano.

Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con precio, contrato, inquilino, impuesto y desalojo en 2026, está en cómo alquilar mi departamento: la guía completa 2026.

¿Quién paga el impuesto predial, el dueño o el inquilino?

El dueño. El artículo 9 del TUO de la Ley de Tributación Municipal dice que son contribuyentes las personas propietarias de los predios, y el artículo 10 fija esa condición según la situación al 1 de enero de cada año. El inquilino no aparece en esa relación. Si vendes a mitad de año, pagas el predial de todo ese año y el comprador empieza a pagarlo desde el 1 de enero siguiente.

¿Cuánto paga el propietario de predial y arbitrios en 2026?

El predial se calcula sobre el autovalúo con una escala progresiva acumulativa que fija el artículo 13 del TUO de la Ley de Tributación Municipal. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500, aprobada por el Decreto Supremo N.° 301-2025-EF, los tramos quedan así:

La escala es acumulativa: cada tramo paga su propia alícuota. Un autovalúo de S/ 200.000 paga 0,2 % sobre los primeros S/ 82.500 y 0,6 % sobre los S/ 117.500 restantes, es decir S/ 165 más S/ 705 al año.

Los plazos también están en la norma, y son del propietario. El artículo 14, inciso a, obliga a presentar declaración jurada anual hasta el último día hábil de febrero, salvo prórroga municipal. El artículo 15 da dos formas de pago:

1. Al contado, hasta el último día hábil de febrero.
2. Fraccionado en cuatro cuotas trimestrales: la primera hasta el último día hábil de febrero, y las restantes hasta el último día hábil de mayo, agosto y noviembre, reajustadas por la variación acumulada del Índice de Precios al Por Mayor que publica el INEI.

Si eres pensionista, el artículo 19 permite deducir 50 UIT de la base imponible del predial —S/ 275.000 con la UIT de 2026— siempre que seas propietario de un solo predio, a nombre propio o de la sociedad conyugal, destinado a tu vivienda, y que tu ingreso bruto sea la pensión y no exceda de 1 UIT mensual (S/ 5.500). Es un beneficio sobre la base del predial: el artículo 19 no lo extiende a los arbitrios.

Los arbitrios no tienen una escala nacional porque no son un impuesto. El artículo 69 manda calcularlos en el último trimestre del ejercicio anterior en función del costo efectivo del servicio, y distribuirlos entre los contribuyentes según el uso, el tamaño y la ubicación del predio; el artículo 69-A exige publicar la ordenanza que fija su monto, a más tardar, el 31 de diciembre del ejercicio anterior al de su aplicación. Por eso el monto cambia de distrito a distrito y hay que leer la ordenanza del tuyo: la cifra de un vecino no sirve para estimar la tuya.

¿Cómo queda el reparto por defecto?

¿Qué dice el artículo 1666 del Código Civil peruano y qué gastos reparte?

El artículo 1666 del Código Civil peruano define el contrato: "Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida". Es la puerta del título de arrendamiento (artículos 1666 y siguientes) y no menciona gastos: el reparto aparece en los artículos que vienen después, y de esos cuatro sale casi todo el reparto real de un alquiler peruano.

El artículo 1682 es el que casi nadie cita y el que más resuelve: dice que el arrendatario debe avisar de inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, que las urgentes puede hacerlas él con derecho a reembolso si avisa al mismo tiempo, y que en los demás casos los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto. Es decir: si el contrato calla, el mantenimiento ordinario es del inquilino por defecto legal, mientras las reparaciones necesarias siguen siendo del propietario por el artículo 1680. La frontera entre "mantenimiento ordinario" y "reparación necesaria" es justo donde nacen las discusiones, y por eso conviene escribirla.

¿Por qué la cuota de mantenimiento genera tantos conflictos?

Porque mezcla dos cosas distintas bajo un mismo nombre. Una parte financia servicios de uso corriente —limpieza, vigilancia, agua de áreas comunes, ascensor— que consume quien vive en el inmueble. Otra parte puede financiar obras y reposiciones —pintura de fachada, cambio de bomba, reparación de cisterna— que son inversión en el bien y benefician al propietario a largo plazo. Un contrato que dice solo "el mantenimiento lo paga el inquilino" está pidiendo una discusión el día que la junta apruebe una cuota extraordinaria.

La redacción correcta distingue ambos conceptos de forma explícita. Cómo funciona el régimen de propiedad horizontal está en registro de deudores de cuotas de mantenimiento.

¿Qué pasa si el inquilino no paga el mantenimiento?

Que el problema termina siendo del propietario, aunque el pacto diga otra cosa. La deuda de mantenimiento se asocia a la unidad inmobiliaria, y en determinados supuestos puede llegar a inscribirse en la partida, con efectos sobre una futura venta. El pacto con el inquilino es válido entre las partes, pero no libera al propietario frente a la junta.

Por eso conviene incluir en el contrato el derecho a verificar el estado de pagos y a resolver el contrato ante incumplimientos. Está en comprar un departamento con deuda de mantenimiento y en deuda inscrita en la partida.

Para saber cuánto suman de verdad estos conceptos en un departamento concreto, mantenimiento, predial, arbitrios, seguros y servicios, usa cuánto cuesta mantener un departamento al mes: escribe el precio y el área y verás el total mensual con la fuente de cada cifra.

¿Conviene incluir todo en la renta?

Es una opción legítima y tiene una ventaja concreta: elimina la discusión. Una renta "todo incluido" simplifica la relación y hace el aviso más atractivo, porque el inquilino compara un solo número. Sus desventajas: te expone a variaciones de consumo que no controlas, y en el caso de servicios medidos puede incentivar el derroche. La solución intermedia habitual es incluir mantenimiento y arbitrios, y dejar los servicios medidos a cargo del inquilino.

Si el inquilino paga los arbitrios, ¿te sube el impuesto a la renta?

Sí, y es la consecuencia que casi ningún contrato anticipa. El artículo 23, inciso a, del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta incluye en la renta de primera categoría, además del alquiler, "el importe pactado por los servicios suministrados por el locador y el monto de los tributos que tome a su cargo el arrendatario y que legalmente corresponda al locador".

La SUNAT lo confirmó en el Informe N.° 088-2005-SUNAT/2B0000: si el pago del impuesto predial es asumido por el arrendatario, ese monto forma parte de las rentas de primera categoría generadas por el alquiler; y tratándose de los arbitrios cuyo contribuyente sea el arrendador, si los paga el arrendatario, también forman parte de esa renta.

Fíjate en las dos últimas filas: tributariamente dan lo mismo. Trasladar los arbitrios al inquilino no te ahorra impuesto, porque entran igual a la base. Lo que cambia es el riesgo de cobranza: en la fila del medio, si el inquilino no paga, el municipio te cobra a ti y además ya declaraste ese monto. Por eso, cuando el arbitrio es pequeño y previsible, suele convenir incluirlo en la renta y pagarlo tú. Cómo se declara mes a mes está en el Formulario 1683 y la declaración del alquiler.

¿Cómo se redacta para que no haya interpretación?

Con una cláusula que liste cada concepto por su nombre, indique quién lo paga, y diga qué ocurre con las cuotas extraordinarias. Y con un anexo de estado de pagos al inicio del contrato, para que quede claro qué deudas existían antes de la entrega. Ese anexo evita el escenario más incómodo: descubrir a los tres meses una deuda anterior que nadie mencionó.

La lista completa de cláusulas está en cláusulas que debe incluir un contrato de alquiler y en el inventario del alquiler.

Otras preguntas

¿La municipalidad le puede cobrar los arbitrios al inquilino?

Solo si la ordenanza de arbitrios de ese distrito lo designa como contribuyente o responsable. Si la ordenanza dice que el contribuyente es el propietario, la deuda se emite a nombre del dueño aunque el contrato diga que paga el inquilino, porque el artículo 26 del Código Tributario deja sin eficacia esos convenios frente a la administración. Revisa la ordenanza vigente de tu distrito o pregunta en la oficina de rentas.

¿Quién paga la cuota de mantenimiento del edificio?

Lo que pacten las partes. La práctica más extendida asigna al inquilino la cuota ordinaria, que financia servicios de uso corriente como limpieza, vigilancia, agua de áreas comunes o ascensor, y al propietario las cuotas extraordinarias destinadas a obras o reposiciones. Frente a la junta, el obligado sigue siendo el propietario.

¿Qué pasa si el inquilino deja deuda de mantenimiento?

La deuda se asocia a la unidad y termina afectando al propietario frente a la junta, aunque el contrato diga que la pagaba el inquilino. En determinados supuestos puede llegar a inscribirse en la partida, con efectos sobre una futura venta. Por eso conviene pactar el derecho a verificar el estado de pagos durante el arrendamiento y a resolver el contrato ante incumplimientos.

¿Qué hago si el inquilino debía pagar los arbitrios y no lo hizo?

Paga tú para evitar intereses y cobranza coactiva, y luego reclama el reembolso al inquilino con el contrato en la mano. Puedes descontarlo de la garantía si el contrato lo permite. Para evitarlo, pide cada trimestre el comprobante de pago o paga tú y súmalo a la renta.

¿Puedo poner todo incluido en la renta?

Sí, y simplifica la relación: elimina la discusión y el inquilino compara un solo número. El costo es que asumes la variabilidad de los consumos, y en los servicios medidos puede incentivar el derroche. Una alternativa frecuente es incluir mantenimiento y arbitrios, dejando los servicios medidos a cargo del inquilino.

¿Cómo se escribe en el contrato que el inquilino paga los arbitrios?

Con una cláusula que diga que el arrendatario reembolsa o paga los arbitrios de limpieza pública, parques y serenazgo del predio durante el plazo del contrato, cómo acredita el pago y qué pasa si no lo hace. El predial conviene dejarlo expresamente a cargo del propietario. Suma un anexo con el estado de pagos al inicio, para que quede claro qué deudas existían antes de la entrega.

¿Puede la municipalidad cobrarle el predial al inquilino?

Solo en un supuesto, y es excepcional. El último párrafo del artículo 9 del TUO de la Ley de Tributación Municipal dispone que, cuando la existencia del propietario no pudiera ser determinada, quedan obligados al pago en calidad de responsables los poseedores o tenedores a cualquier título, sin perjuicio de su derecho a reclamar el pago a los respectivos contribuyentes. Si el propietario está identificado, el predial se le cobra a él.

¿Cuándo vence el impuesto predial y en cuántas cuotas se paga?

El artículo 15 del TUO de la Ley de Tributación Municipal permite pagarlo al contado hasta el último día hábil de febrero, o fraccionado en cuatro cuotas trimestrales: la primera hasta el último día hábil de febrero y las demás hasta el último día hábil de mayo, agosto y noviembre, reajustadas por la variación acumulada del Índice de Precios al Por Mayor del INEI. La declaración jurada anual vence el último día hábil de febrero (artículo 14, inciso a), salvo prórroga de tu municipalidad.

¿Se pagan arbitrios si el departamento está desocupado?

La obligación no depende de que alguien viva ahí. Los arbitrios son tasas que se pagan por la prestación o el mantenimiento de un servicio público individualizado en el contribuyente, según el artículo 68, inciso a, del TUO de la Ley de Tributación Municipal: la limpieza de la calle, los parques y el serenazgo se siguen prestando sobre un predio vacío. Revisa la ordenanza de tu distrito, que es la que fija el monto y los criterios.

¿La deducción de pensionista también rebaja los arbitrios?

No. El artículo 19 del TUO de la Ley de Tributación Municipal concede la deducción de 50 UIT —S/ 275.000 con la UIT de 2026— sobre la base imponible del impuesto predial, y no la extiende a las tasas. Los arbitrios se rigen por la ordenanza de cada distrito, que puede tener sus propios beneficios: eso hay que consultarlo en la oficina de rentas de tu municipalidad.

¿Quién paga el mantenimiento ordinario si el contrato no dice nada?

El arrendatario, por defecto legal. El tercer párrafo del artículo 1682 del Código Civil establece que los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto. Eso no alcanza a las reparaciones necesarias del bien, que el artículo 1680, inciso 2, pone a cargo del arrendador, también salvo pacto distinto. Frente a la junta de propietarios, en cambio, el obligado sigue siendo el propietario.

¿Pactar que el inquilino pague el predial me ahorra impuestos?

No. El artículo 23, inciso a, del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta incluye en la renta de primera categoría el monto de los tributos que tome a su cargo el arrendatario y que legalmente corresponda al locador, y el Informe N.° 088-2005-SUNAT/2B0000 lo confirma para el predial y para los arbitrios cuyo contribuyente es el arrendador. Ese monto entra a la base igual que la renta, así que el traslado no reduce el impuesto: solo cambia quién desembolsa y quién carga con el riesgo de la cobranza.