Como regla general en el Perú, el impuesto predial y los arbitrios corresponden al propietario, porque gravan la titularidad del inmueble; los servicios de consumo (agua, luz, gas, internet) corresponden al inquilino, porque gravan el uso; y la cuota de mantenimiento del edificio suele repartirse según lo que pacten las partes, con la práctica más extendida de asignarla al inquilino cuando cubre servicios de uso corriente y al propietario cuando financia obras o mejoras estructurales. Casi todo esto es disponible por contrato, y precisamente por eso lo que no se escribe termina en discusión.
Datos clave
- Impuesto predial y arbitrios: corresponden al propietario por regla general.
- Servicios de consumo: agua, luz, gas e internet, al inquilino.
- Cuota de mantenimiento: depende de lo pactado; conviene distinguir gasto corriente de obra extraordinaria.
- Las reparaciones estructurales son del propietario; el desgaste ordinario del uso, del inquilino.
- La deuda de mantenimiento puede llegar a inscribirse y afectar al inmueble, no solo a quien la generó.
- Todo debe estar en el contrato: lo que no se pacta se discute.
¿Cómo queda el reparto por defecto?
| Concepto | Normalmente lo paga | ¿Se puede pactar distinto? | Por qué |
|---|---|---|---|
| Impuesto predial | Propietario | Se puede trasladar económicamente vía renta | Grava la titularidad del predio |
| Arbitrios municipales | Propietario | Sí, por pacto expreso | Se asocian al predio y sus servicios |
| Agua, luz, gas, internet | Inquilino | Sí (incluidos en la renta) | Gravan el consumo efectivo |
| Cuota de mantenimiento ordinaria | Habitualmente el inquilino | Sí | Financia servicios de uso corriente |
| Cuota extraordinaria u obras | Propietario | Sí | Es inversión en el bien, no uso |
| Reparaciones estructurales | Propietario | No razonablemente | Conservación del bien arrendado |
| Desgaste ordinario del uso | Inquilino | Sí, con matices | Deriva del uso del inmueble |
¿Por qué la cuota de mantenimiento genera tantos conflictos?
Porque mezcla dos cosas distintas bajo un mismo nombre. Una parte financia servicios de uso corriente —limpieza, vigilancia, agua de áreas comunes, ascensor— que consume quien vive en el inmueble. Otra parte puede financiar obras y reposiciones —pintura de fachada, cambio de bomba, reparación de cisterna— que son inversión en el bien y benefician al propietario a largo plazo. Un contrato que dice solo "el mantenimiento lo paga el inquilino" está pidiendo una discusión el día que la junta apruebe una cuota extraordinaria.
La redacción correcta distingue ambos conceptos de forma explícita. Cómo funciona el régimen de propiedad horizontal está en registro de deudores de cuotas de mantenimiento.
¿Qué pasa si el inquilino no paga el mantenimiento?
Que el problema termina siendo del propietario, aunque el pacto diga otra cosa. La deuda de mantenimiento se asocia a la unidad inmobiliaria, y en determinados supuestos puede llegar a inscribirse en la partida, con efectos sobre una futura venta. El pacto con el inquilino es válido entre las partes, pero no libera al propietario frente a la junta.
Por eso conviene incluir en el contrato el derecho a verificar el estado de pagos y a resolver el contrato ante incumplimientos. Está en comprar un departamento con deuda de mantenimiento y en deuda inscrita en la partida.
¿Conviene incluir todo en la renta?
Es una opción legítima y tiene una ventaja concreta: elimina la discusión. Una renta "todo incluido" simplifica la relación y hace el aviso más atractivo, porque el inquilino compara un solo número. Sus desventajas: te expone a variaciones de consumo que no controlas, y en el caso de servicios medidos puede incentivar el derroche. La solución intermedia habitual es incluir mantenimiento y arbitrios, y dejar los servicios medidos a cargo del inquilino.
¿Cómo se redacta para que no haya interpretación?
Con una cláusula que liste cada concepto por su nombre, indique quién lo paga, y diga qué ocurre con las cuotas extraordinarias. Y con un anexo de estado de pagos al inicio del contrato, para que quede claro qué deudas existían antes de la entrega. Ese anexo evita el escenario más incómodo: descubrir a los tres meses una deuda anterior que nadie mencionó.
La lista completa de cláusulas está en cláusulas que debe incluir un contrato de alquiler y en el inventario del alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto predial en un alquiler?
Por regla general el propietario, porque el tributo grava la titularidad del inmueble. Su costo puede trasladarse económicamente a la renta, pero el obligado ante la municipalidad sigue siendo el propietario.
¿El inquilino paga los arbitrios?
Normalmente los asume el propietario, aunque las partes pueden pactar lo contrario de forma expresa en el contrato. Sin pacto escrito, la discusión se resuelve en contra de quien no lo puso por escrito.
¿Y la cuota de mantenimiento del edificio?
Depende de lo pactado. La práctica más extendida asigna al inquilino la cuota ordinaria, que financia servicios de uso corriente, y al propietario las cuotas extraordinarias destinadas a obras o reposiciones.
¿Qué pasa si el inquilino deja deuda de mantenimiento?
La deuda se asocia a la unidad y termina afectando al propietario frente a la junta, aunque el contrato diga que la pagaba el inquilino. Por eso conviene poder verificar el estado de pagos durante el arrendamiento.
¿Puedo poner todo incluido en la renta?
Sí, y simplifica la relación. El costo es que asumes la variabilidad de los consumos. Una alternativa frecuente es incluir mantenimiento y arbitrios, dejando los servicios medidos a cargo del inquilino.
Si además quieres saber si tu cuota está en rango, mira cuánto se paga de mantenimiento según el tipo de edificio.
Uno de los ambientes comunes que más se descuida: qué exige el cuarto de basura de un edificio.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en cómo alquilar tu departamento paso a paso.
Fuentes
- Código Civil peruano — arrendamiento (arts. 1666 y ss.), arras (arts. 1477 a 1483) y compraventa
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT, portal de Personas
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.° 29571) y canales de reclamo
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
- Municipalidad Metropolitana de Lima — licencias de funcionamiento y hospedaje
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