Con una rentabilidad neta de 4,5% anual, un departamento comprado al contado se recupera en unos 22 años considerando solo la renta. Suena mucho, y lo es, hasta que se agregan las dos piezas que faltan en ese cálculo: la plusvalía y, sobre todo, el efecto del crédito sobre el capital que realmente pusiste.
Datos clave
- Payback simple = 1 ÷ rentabilidad neta. Con 4,5%, unos 22 años.
- El ratio PER que publica el BCRP expresa exactamente esta idea sobre renta bruta.
- Con crédito, el cálculo correcto es sobre el capital propio invertido, no sobre el valor del inmueble.
- La plusvalía no aparece en el payback de renta y suele ser la mitad del retorno.
- Lo que más acorta el plazo: comprar por debajo del mercado.
Los tres cálculos, sobre el mismo inmueble
Departamento de S/ 300.000, renta neta anual de S/ 13.500.
| Forma de comprar | Capital propio | Retorno anual considerado | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|
| Al contado, solo renta | S/ 300.000 | S/ 13.500 | ~22 años |
| Al contado, renta + 3% de plusvalía | S/ 300.000 | S/ 22.500 | ~13 años |
| Con crédito (20% inicial), sobre capital propio | S/ 85.000 | Renta menos cuota, más plusvalía | Mucho menor |
Por qué el payback de 22 años engaña
Por tres razones. Primero, porque ignora la plusvalía, que en el ejemplo con solo 3% anual reduce el plazo casi a la mitad. Segundo, porque si compraste con crédito, buena parte de la cuota que pagas amortiza capital: no es un gasto, es ahorro forzoso que se convierte en patrimonio. Y tercero, porque la renta se ajusta con el tiempo mientras la cuota, en tasa fija, no se mueve.
Ver cuánto deja alquilar en Lima y qué es la plusvalía.
Lo que más acorta el plazo
- Comprar por debajo del mercado. Un 10% de descuento reduce el payback en más de dos años de forma inmediata.
- Reducir la vacancia. Cada mes vacío al año equivale a más de medio punto de rentabilidad.
- Controlar los gastos: mantenimiento programado en vez de reparaciones de emergencia.
- Elegir bien el distrito: los de rentabilidad alta recuperan antes que los de precio alto.
- Declarar y ordenar: un inmueble con papeles limpios se alquila más rápido y se vende mejor.
La cifra que realmente deberías seguir
No el payback, sino la rentabilidad neta anual y su evolución. El payback es un número estático que asume que nada cambia en veinte años; la rentabilidad neta te dice cómo va tu inversión este año y te permite corregir a tiempo, subiendo la renta, bajando la vacancia o vendiendo si el activo dejó de rendir. Ver cuánto queda limpio de un alquiler y alquilar o vender.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años tarda en pagarse solo un departamento?
Con 4,5% de rentabilidad neta y solo renta, alrededor de 22 años. Sumando plusvalía, bastante menos.
¿El ratio PER es lo mismo que el payback?
Es equivalente sobre renta bruta: indica cuántos años de alquiler equivalen al precio del inmueble.
¿El crédito acorta o alarga la recuperación?
Sobre el capital propio la acorta, porque controlas un activo mayor con menos dinero. También aumenta el riesgo.
¿Debo contar la plusvalía?
Como escenario complementario, no como base del cálculo. Es expectativa, no ingreso.
¿Qué rentabilidad debería buscar?
Una neta que supere con claridad tu alternativa de inversión de riesgo comparable. Ver bruta contra neta.
Fuentes
- Notas de Estudios N.º 16, indicadores del mercado inmobiliario y ratio PER — BCRP
- Informe de mercado inmobiliario 1S-2026, CODIP — Real Estate Data Analytics
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
- Impuesto a la renta de primera categoría — SUNAT
Cómo te ayuda EximiaHaus
El plazo de recuperación depende de cómo compres, no solo de cuánto rente. Estos servicios te ayudan a mejorar las dos cosas:
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