En cuántos años se recupera la inversión de un departamento: en Lima, el precio de venta equivale a 16,7 años de alquiler según el ratio precio/alquiler (PER) que publica el BCRP para el primer trimestre de 2026. Ese es el plazo bruto. Al descontar vacancia, impuestos y gastos, la recuperación real del dinero invertido sube a unos 24 años.
Con una rentabilidad neta de 4,5% anual, un departamento comprado al contado se recupera en unos 22 años considerando solo la renta. Suena mucho, y lo es, hasta que se agregan las dos piezas que faltan en ese cálculo: la plusvalía y, sobre todo, el efecto del crédito sobre el capital que realmente pusiste.
Datos clave
- Dato oficial: el ratio precio de venta / alquiler anual (PER) del BCRP, promedio de 12 distritos de Lima, fue de 16,67 años en el I trimestre de 2026.
- Rango por distrito (I trim. 2026): de 14,97 años en Surquillo a 18,15 años en Surco.
- Payback simple = 1 ÷ rentabilidad neta. Con 4,5%, unos 22 años.
- El ratio PER que publica el BCRP expresa exactamente esta idea sobre renta bruta.
- Con crédito, el cálculo correcto es sobre el capital propio invertido, no sobre el valor del inmueble.
- La plusvalía no aparece en el payback de renta y suele ser la mitad del retorno.
- Lo que más acorta el plazo: comprar por debajo del mercado.
¿En cuántos años se recupera la inversión de un departamento según el BCRP?
El Banco Central de Reserva del Perú publica cada trimestre el indicador precio de venta / alquiler anual (PER) de departamentos en doce distritos de Lima. Ese número responde la pregunta de forma literal: dice cuántos años de alquiler anual equivalen al precio de venta del inmueble. En el I trimestre de 2026 el promedio fue de 16,67 años.
La tabla ordena los doce distritos del plazo más corto al más largo. La tercera columna es la rentabilidad bruta implícita (1 ÷ PER) y la cuarta estima los años de recuperación una vez descontados vacancia, impuesto a la renta, predial, mantenimiento y los costos de la compra, con el mismo factor del ejemplo numérico de la sección siguiente.
| Distrito | Años de alquiler para igualar el precio (PER, I trim. 2026) | Rentabilidad bruta implícita | Años de recuperación estimados ya con gastos |
|---|---|---|---|
| Surquillo | 15,0 | 6,68% | 21,5 |
| Lince | 15,1 | 6,64% | 21,7 |
| Magdalena | 15,4 | 6,50% | 22,1 |
| La Molina | 15,5 | 6,44% | 22,3 |
| San Isidro | 16,7 | 5,99% | 24,0 |
| Pueblo Libre | 16,9 | 5,91% | 24,3 |
| Barranco | 17,0 | 5,87% | 24,5 |
| San Miguel | 17,4 | 5,73% | 25,1 |
| Jesús María | 17,5 | 5,71% | 25,2 |
| San Borja | 17,6 | 5,69% | 25,3 |
| Miraflores | 17,8 | 5,62% | 25,6 |
| Surco | 18,2 | 5,51% | 26,1 |
| Promedio (12 distritos) | 16,7 | 6,00% | 24,0 |
Para mirar el mismo mercado desde el lado del porcentaje y no del plazo, está la rentabilidad del alquiler por distrito en Lima 2026 y el reporte del mercado inmobiliario de Lima.
¿Qué tan alto o bajo está hoy ese plazo de recuperación?
La serie del BCRP arranca en el I trimestre de 2014 y permite ver el ciclo completo, algo que ningún cálculo genérico muestra. El plazo más largo de los últimos doce años fue el III trimestre de 2021, con 21,17 años: en ese momento el precio equivalía a más de veintiún años de alquiler. El más corto fue el III trimestre de 2014, con 16,05 años.
| Trimestre | PER promedio, 12 distritos de Lima (años) |
|---|---|
| I trim. 2014 | 16,53 |
| I trim. 2019 | 17,00 |
| III trim. 2021 (máximo de la serie) | 21,17 |
| I trim. 2025 | 17,08 |
| IV trim. 2025 | 16,34 |
| I trim. 2026 | 16,67 |
En otras palabras: el plazo de recuperación de 2026 está cerca del mínimo histórico de la serie y unos cuatro años y medio por debajo del pico de 2021. Quien compra hoy recupera antes que quien compró en 2021, con las mismas rentas.
Ejemplo numérico completo: un departamento de 80 m² en Lima
Los cálculos generales no sirven porque omiten los gastos. Este ejemplo usa precios oficiales del BCRP y las tasas de impuestos vigentes, y declara cada supuesto.
- Precio. El precio mediano de venta de departamentos en los 12 distritos que el BCRP monitorea fue de US$ 2.042 por m² en el I trimestre de 2026. Al tipo de cambio promedio de setiembre de 2026 (S/ 3,379 por dólar) son S/ 6.901 por m². Un departamento de 80 m²: S/ 552.100.
- Costos de la compra. Alcabala de 3% sobre el valor de transferencia, con las primeras 10 UIT no afectas y a cargo exclusivo del comprador: (552.100 − 55.000) × 3% = S/ 14.913. Más S/ 3.000 de gastos notariales y registrales (supuesto). Inversión total: S/ 570.013.
- Renta. Con el PER promedio de 16,67 del I trimestre de 2026, la renta implícita es S/ 33.120 al año, es decir S/ 2.760 al mes.
- Vacancia. Un mes vacío al año (supuesto prudente): se cobran 11 meses, S/ 30.360.
- Impuesto a la renta de primera categoría. Tasa efectiva de 5% sobre el alquiler cobrado, según SUNAT: S/ 1.518.
- Impuesto predial. Con un autovalúo supuesto de S/ 300.000 y la escala progresiva acumulativa del artículo 13 del TUO de la Ley de Tributación Municipal (0,2% hasta 15 UIT; 0,6% de 15 a 60 UIT), con la UIT de 2026 en S/ 5.500: S/ 1.470.
- Mantenimiento del edificio y arbitrios. S/ 150 al mes de cuota y S/ 1.800 al año entre arbitrios y reparaciones (supuestos): S/ 3.600.
- Resultado. Flujo neto anual de S/ 23.772. Dividido entre la inversión total: 24,0 años de recuperación.
| Concepto | Monto anual | Fuente del número |
|---|---|---|
| Precio del departamento (80 m²) | S/ 552.100 | BCRP, US$ 2.042/m², I trim. 2026, y TC S/ 3,379 (set. 2026) |
| Alcabala (3%, 10 UIT no afectas) | S/ 14.913 | TUO Ley de Tributación Municipal, arts. 24 y 25 |
| Gastos notariales y registrales | S/ 3.000 | Supuesto declarado |
| Inversión total | S/ 570.013 | Suma |
| Renta bruta (12 meses de S/ 2.760) | S/ 33.120 | Precio ÷ PER 16,67 del BCRP |
| Vacancia (1 mes) | − S/ 2.760 | Supuesto declarado |
| Impuesto a la renta de primera categoría (5%) | − S/ 1.518 | SUNAT, tasa efectiva sobre renta bruta |
| Impuesto predial | − S/ 1.470 | TUO Ley de Tributación Municipal, art. 13; UIT 2026 S/ 5.500 |
| Mantenimiento y arbitrios | − S/ 3.600 | Supuesto declarado |
| Flujo neto anual | S/ 23.772 | Suma |
| Plazo de recuperación bruto | 16,7 años | Precio ÷ renta bruta (es el PER del BCRP) |
| Plazo de recuperación neto | 24,0 años | Inversión total ÷ flujo neto |
Si quieres rehacer la cuenta con tus propios números, el método está en cómo calcular el ROI de una propiedad en alquiler y la diferencia entre las dos rentabilidades, en rentabilidad bruta contra neta de un alquiler en el Perú.
Años de recuperación por rango de ratio precio/alquiler
Si ya sabes el precio y la renta del inmueble que estás mirando, divide el precio entre la renta anual y busca el resultado en la primera columna. La tercera columna aplica el mismo factor de merma del ejemplo (un 44% más de años por gastos, impuestos y vacancia).
| Ratio precio / alquiler anual | Rentabilidad bruta | Años de recuperación ya con gastos | Lectura |
|---|---|---|---|
| 12 años | 8,33% | 17,3 | Muy por debajo de Lima; revisar por qué (zona, estado, riesgo de vacancia) |
| 14 años | 7,14% | 20,1 | Mejor que el promedio limeño del I trim. 2026 |
| 16 años | 6,25% | 23,0 | En el rango del promedio del BCRP |
| 18 años | 5,56% | 25,9 | Zona de precio alto; el plazo se alarga |
| 20 años | 5,00% | 28,8 | Niveles del pico de 2021 |
| 22 años | 4,55% | 31,6 | La renta sola difícilmente justifica la compra |
Los tres cálculos, sobre el mismo inmueble
Departamento de S/ 300.000, renta neta anual de S/ 13.500.
| Forma de comprar | Capital propio | Retorno anual considerado | Plazo de recuperación |
|---|---|---|---|
| Al contado, solo renta | S/ 300.000 | S/ 13.500 | ~22 años |
| Al contado, renta + 3% de plusvalía | S/ 300.000 | S/ 22.500 | ~13 años |
| Con crédito (20% inicial), sobre capital propio | S/ 85.000 | Renta menos cuota, más plusvalía | Mucho menor |
Por qué el payback de 22 años engaña
Por tres razones. Primero, porque ignora la plusvalía, que en el ejemplo con solo 3% anual reduce el plazo casi a la mitad. Segundo, porque si compraste con crédito, buena parte de la cuota que pagas amortiza capital: no es un gasto, es ahorro forzoso que se convierte en patrimonio. Y tercero, porque la renta se ajusta con el tiempo mientras la cuota, en tasa fija, no se mueve.
Ver cuánto deja alquilar en Lima y qué es la plusvalía.
La contrapartida es el costo del crédito: la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios en soles de las empresas bancarias fue de 7,47% anual en setiembre de 2026, según el BCRP. Mientras la renta neta por sol invertido quede por debajo de esa tasa, el crédito acelera la recuperación del capital propio pero reduce el retorno total del proyecto.
¿Cuánto tiempo tarda en pagarse un departamento con el alquiler?
Con los datos oficiales del I trimestre de 2026, el alquiler bruto cubre el precio del departamento en 16,7 años en promedio en Lima. Pero "pagarse solo" con el alquiler no es lo mismo que cubrir el precio: hay que descontar los meses vacíos, el 5% de impuesto a la renta, el predial, los arbitrios y el mantenimiento. Con esos descuentos, el alquiler tarda unos 24 años en devolver el dinero puesto, y entre 21,5 y 26,1 años según el distrito.
Un caso aparte son los inmuebles pequeños, que suelen rendir más por metro cuadrado: la cuenta concreta está en cuánto rinde un mini departamento de 40 m².
Plazo de recuperación de una inversión inmobiliaria: la fórmula
El plazo de recuperación (o payback) de una inversión inmobiliaria se calcula en tres pasos, y conviene hacerlos en este orden:
- Suma todo lo que salió de tu bolsillo. Precio, alcabala, gastos notariales y registrales, tasación si hubo, y cualquier remodelación previa al primer inquilino. Ese es el numerador; usar solo el precio subestima el plazo.
- Calcula el flujo neto anual. Renta cobrada (no la pactada: descuenta los meses vacíos) menos impuesto a la renta, predial, arbitrios, mantenimiento, seguro y administración.
- Divide. Inversión total ÷ flujo neto anual = años de recuperación. En el ejemplo, 570.013 ÷ 23.772 = 24,0 años.
Dos límites que hay que tener presentes: la fórmula no descuenta la inflación ni el valor del dinero en el tiempo, y no considera la venta futura del inmueble. Por eso el plazo de recuperación se usa como filtro rápido, no como decisión final.
¿Conviene comprar para alquilar en Lima en 2026?
Depende de con qué lo compares, y el ratio precio/alquiler da el criterio. Con el PER promedio en 16,67 años (I trimestre de 2026), la rentabilidad bruta implícita del alquiler en Lima es de 6,0% anual antes de gastos e impuestos, y de alrededor de 4,2% una vez descontado todo. Tres referencias para decidir:
- Contra el crédito. La tasa hipotecaria promedio en soles fue de 7,47% anual en setiembre de 2026 (BCRP). Comprar con crédito para alquilar y nada más deja un diferencial negativo: la apuesta pasa a ser la plusvalía.
- Contra el ciclo. El plazo actual de 16,67 años está cerca del mínimo de la serie (16,05 en el III trimestre de 2014) y muy por debajo del pico de 21,17 del III trimestre de 2021. Comprar hoy es comprar más barato en términos de años de alquiler que en cualquier momento entre 2019 y 2024.
- Contra el distrito. La diferencia entre Surquillo (15,0 años) y Surco (18,2 años) es de más de tres años de alquiler sobre el mismo capital. Elegir distrito mueve el plazo más que negociar la renta.
El panorama completo de rendimientos está en la rentabilidad del alquiler en Lima 2026.
Lo que más acorta el plazo
- Comprar por debajo del mercado. Un 10% de descuento reduce el payback en más de dos años de forma inmediata.
- Reducir la vacancia. Cada mes vacío al año equivale a más de medio punto de rentabilidad.
- Controlar los gastos: mantenimiento programado en vez de reparaciones de emergencia.
- Elegir bien el distrito: los de rentabilidad alta recuperan antes que los de precio alto.
- Declarar y ordenar: un inmueble con papeles limpios se alquila más rápido y se vende mejor.
La cifra que realmente deberías seguir
No el payback, sino la rentabilidad neta anual y su evolución. El payback es un número estático que asume que nada cambia en veinte años; la rentabilidad neta te dice cómo va tu inversión este año y te permite corregir a tiempo, subiendo la renta, bajando la vacancia o vendiendo si el activo dejó de rendir. Ver cuánto queda limpio de un alquiler y alquilar o vender.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años tarda en pagarse solo un departamento?
Con 4,5% de rentabilidad neta y solo renta, alrededor de 22 años. Sumando plusvalía, bastante menos.
¿El ratio PER es lo mismo que el payback?
Es equivalente sobre renta bruta: indica cuántos años de alquiler equivalen al precio del inmueble.
¿El crédito acorta o alarga la recuperación?
Sobre el capital propio la acorta, porque controlas un activo mayor con menos dinero. También aumenta el riesgo.
¿Debo contar la plusvalía?
Como escenario complementario, no como base del cálculo. Es expectativa, no ingreso.
¿Qué rentabilidad debería buscar?
Una neta que supere con claridad tu alternativa de inversión de riesgo comparable. Ver bruta contra neta.
¿En cuántos años se recupera la inversión de un departamento en Lima?
El precio de venta equivale a 16,67 años de alquiler bruto, según el ratio precio/alquiler (PER) del BCRP del I trimestre de 2026. Descontando vacancia, impuesto a la renta de primera categoría, predial, arbitrios, mantenimiento y los costos de la compra, la recuperación real llega a unos 24 años.
¿Qué distrito de Lima recupera la inversión más rápido?
De los doce distritos que mide el BCRP en el I trimestre de 2026, el plazo más corto es Surquillo, con 15,0 años de alquiler para igualar el precio, seguido de Lince (15,1) y Magdalena (15,4). El más largo es Surco, con 18,2 años.
¿Cuánto cambia el plazo si cuento los impuestos?
Mucho. En el ejemplo del artículo, pasar del plazo bruto al neto alarga la recuperación de 16,7 a 24,0 años, un 44% más. Los tres descuentos que más pesan son la vacancia de un mes al año, el 5% de impuesto a la renta de primera categoría y el impuesto predial.
¿Cómo se calcula el plazo de recuperación de una inversión inmobiliaria?
Inversión total (precio más alcabala, notaría y registro) dividida entre el flujo neto anual (renta cobrada menos impuestos, predial, arbitrios, mantenimiento y administración). La fórmula no descuenta inflación ni incluye la venta futura, así que sirve como filtro, no como decisión final.
¿Qué ratio precio/alquiler indica que conviene comprar?
No existe un umbral oficial. Lo que sí hay es una referencia verificable: el promedio de Lima fue 16,67 años en el I trimestre de 2026, con un mínimo de serie de 16,05 (III trimestre de 2014) y un máximo de 21,17 (III trimestre de 2021). Un ratio por debajo del promedio significa recuperar antes que el mercado; muy por debajo, conviene revisar por qué el precio es tan bajo.
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Fuentes
- Indicador Precio de Venta/Alquiler Anual (PER), promedio de 12 distritos de Lima, serie PD41952PQ — BCRPData, BCRP
- Indicador Precio de Venta/Alquiler Anual (PER) por distrito, series PD41940PQ a PD41951PQ — BCRPData, BCRP
- Precios de venta de departamentos por m² en 12 distritos de Lima (US$ corrientes), serie PD37944PQ — BCRPData, BCRP
- Tasa de interés activa promedio de las empresas bancarias, crédito hipotecario en moneda nacional, serie PN07848NM — BCRPData, BCRP
- Tipo de cambio promedio del periodo, interbancario promedio, serie PN01207PM — BCRPData, BCRP
- Cálculo de rentas de primera categoría: tasa efectiva de 5% sobre la renta bruta — SUNAT
- Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (D. S. 156-2004-EF), artículos 13, 24 y 25: impuesto predial y alcabala — gob.pe
- Decreto Supremo 301-2025-EF: valor de la UIT para 2026 (S/ 5.500), publicado el 17 de diciembre de 2025 — El Peruano
- Notas de Estudios N.º 16, indicadores del mercado inmobiliario y ratio PER — BCRP
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — gob.pe
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
- Impuesto a la renta de primera categoría — SUNAT
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