¿Vender el inmueble a un hijo o hacer anticipo de legítima? Qué conviene

Transferir un inmueble a un hijo se puede hacer de dos maneras, y elegir mal sale caro. La compraventa y el anticipo de legítima producen el mismo resultado aparente —el inmueble queda a nombre del hijo— pero tienen consecuencias tributarias y hereditarias distintas.

Anticipo de legítima frente a donación

Se confunden y no son lo mismo. El anticipo de legítima va a un heredero forzoso —hijos, padres, cónyuge— y se imputa a su herencia futura. La donación puede ir a cualquier persona y no tiene esa imputación obligatoria.

La consecuencia práctica aparece al fallecer: lo recibido como anticipo se colaciona, es decir, se suma de vuelta a la masa para calcular las cuotas y se descuenta de la del beneficiario. Si la intención era beneficiarlo por encima de sus hermanos, hace falta dispensa expresa y dentro de la porción de libre disposición.

Si estás empezando la venta, conviene leer primero la guía completa para vender una propiedad en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.

Lo que esta nota explica en detalle es una etapa de vender una casa heredada en el Perú, paso a paso.

La comparación que importa

Las cifras exactas de cada tributo dependen del valor del predio y del año, así que conviene confirmarlas en Sunat y en la municipalidad antes de firmar, no después.

El error de la "venta simbólica"

Es la maniobra más repetida: vender al hijo por un precio muy por debajo del de mercado para reducir impuestos. Tiene dos problemas serios.

El tributario: la administración puede observar operaciones a valores que no se corresponden con el mercado, y el ahorro se convierte en contingencia.

El sucesorio, que casi nadie prevé: si la operación se disfrazó de venta para evitar la colación, los otros herederos pueden discutirla al fallecer el padre. Una transferencia bien hecha con la figura correcta es más barata que un juicio entre hermanos.

Cuándo conviene cada una

• Anticipo de legítima: cuando la intención es realmente adelantar herencia y repartir en vida para evitar conflictos futuros.
• Compraventa: cuando hay un precio real que el hijo va a pagar, por ejemplo porque se financia con un crédito, y no se busca adelantar herencia.
• Testamento: si lo que quieres es ordenar el reparto sin desprenderte hoy del inmueble. Se puede modificar mientras vivas; el anticipo, no.

Lo que hay que resolver antes

1. Valorizar el inmueble con un documento fechado. La colación trabaja con valores y el anticipo exige consignar el valor del predio.
2. Revisar el régimen patrimonial. Si el bien es social, ambos cónyuges intervienen.
3. Confirmar el tratamiento tributario del caso concreto antes de elegir figura.
4. Inscribir en Sunarp. Sin inscripción, la transferencia no es oponible a terceros y el problema sigue ahí.

Preguntas frecuentes

¿Qué conviene más, vender un inmueble a un hijo o hacer un anticipo de legítima?

Depende de la intención. El anticipo de legítima conviene cuando realmente quieres adelantar herencia y repartir en vida para evitar conflictos. La compraventa, cuando hay un precio real que el hijo va a pagar, por ejemplo con un crédito, y no buscas adelantar herencia. Si prefieres ordenar el reparto sin desprenderte hoy del inmueble, la opción es el testamento.

¿Cuál es la diferencia entre anticipo de legítima y donación?

El anticipo de legítima solo va a un heredero forzoso, como hijos, padres o cónyuge, y se imputa a su herencia futura. La donación puede hacerse a cualquier persona y no tiene esa imputación obligatoria. Al fallecer, lo recibido como anticipo se colaciona: se suma de vuelta a la masa hereditaria y se descuenta de la cuota del beneficiario.

¿Se paga alcabala en un anticipo de legítima?

No. El artículo 27, inciso a), del TUO de la Ley de Tributación Municipal declara inafectos los anticipos de legítima. La compraventa, en cambio, sí paga alcabala y además puede generar impuesto a la renta por ganancia de capital para el vendedor. En el anticipo el tratamiento tributario es distinto y conviene verificarlo con Sunat. Las cifras exactas dependen del valor del predio y del año, así que confírmalas en Sunat y en la municipalidad antes de firmar.

¿Puedo vender mi casa a mi hijo a un precio simbólico?

Es la maniobra más repetida y tiene dos riesgos serios. En lo tributario, la administración puede observar operaciones a valores que no corresponden al mercado, y el ahorro se vuelve contingencia. En lo sucesorio, si la venta encubría un adelanto de herencia para evitar la colación, los otros herederos pueden discutirla cuando fallezca el padre.

¿Puedo beneficiar a un hijo más que a sus hermanos con un anticipo de legítima?

Solo con una dispensa expresa y dentro de la porción de libre disposición. Sin ella, lo que el hijo recibió como anticipo se descuenta de su parte al calcular las cuotas de la herencia. Además, a diferencia del testamento, que puedes modificar mientras vivas, el anticipo no se puede cambiar.

¿Qué debo resolver antes de transferir un inmueble a mi hijo?

Valoriza el inmueble con un documento fechado, porque el anticipo exige consignar el valor del predio en la escritura. Revisa el régimen patrimonial: si el bien es social, intervienen ambos cónyuges. Confirma el tratamiento tributario de tu caso antes de elegir la figura e inscribe la transferencia en Sunarp, ya que sin inscripción no es oponible a terceros.

Seguir leyendo

• Anticipo de legítima: cómo pasar un inmueble a tus hijos en vida
• Anticipo de herencia a un solo hijo: ¿se puede favorecerlo?

Fuentes

• Sunarp — Anticipo de legítima: qué es y qué se necesita para tramitarlo
• Sunarp — Cómo hacer un anticipo de herencia o legítima
• Código Civil peruano — compraventa (arts. 1529 y ss.), donación (arts. 1621 y ss.) y anticipo de legítima (art. 831)
• Sunat — Vendo mi casa: declaración y pago del impuesto a la renta por venta de inmuebles