Transferir un inmueble a un hijo se puede hacer de dos maneras, y elegir mal sale caro. La compraventa y el anticipo de legítima producen el mismo resultado aparente —el inmueble queda a nombre del hijo— pero tienen consecuencias tributarias y hereditarias distintas.
Datos clave
- Anticipo de legítima: transferencia a un heredero forzoso que se imputa a su futura herencia. Se formaliza por escritura pública y se inscribe en Sunarp.
- Compraventa: transferencia onerosa. Paga alcabala, y puede generar impuesto a la renta por ganancia de capital para el vendedor.
- Diferencia de fondo: el anticipo se descuenta de la herencia del hijo; la compraventa no.
- Requisito registral del anticipo: en la escritura debe constar el valor asignado al predio.
Anticipo de legítima frente a donación
Se confunden y no son lo mismo. El anticipo de legítima va a un heredero forzoso —hijos, padres, cónyuge— y se imputa a su herencia futura. La donación puede ir a cualquier persona y no tiene esa imputación obligatoria.
La consecuencia práctica aparece al fallecer: lo recibido como anticipo se colaciona, es decir, se suma de vuelta a la masa para calcular las cuotas y se descuenta de la del beneficiario. Si la intención era beneficiarlo por encima de sus hermanos, hace falta dispensa expresa y dentro de la porción de libre disposición.
La comparación que importa
| Compraventa | Anticipo de legítima | |
|---|---|---|
| Alcabala | Sí | No aplica como en la compraventa |
| Impuesto a la renta del transferente | Puede aplicar por ganancia de capital | Tratamiento distinto; verificar con Sunat |
| Efecto en la herencia | Ninguno | Se imputa y colaciona |
| Hay precio que pagar | Sí, y debe bancarizarse | No |
Las cifras exactas de cada tributo dependen del valor del predio y del año, así que conviene confirmarlas en Sunat y en la municipalidad antes de firmar, no después.
El error de la "venta simbólica"
Es la maniobra más repetida: vender al hijo por un precio muy por debajo del de mercado para reducir impuestos. Tiene dos problemas serios.
El tributario: la administración puede observar operaciones a valores que no se corresponden con el mercado, y el ahorro se convierte en contingencia.
El sucesorio, que casi nadie prevé: si la operación se disfrazó de venta para evitar la colación, los otros herederos pueden discutirla al fallecer el padre. Una transferencia bien hecha con la figura correcta es más barata que un juicio entre hermanos.
Cuándo conviene cada una
- Anticipo de legítima: cuando la intención es realmente adelantar herencia y repartir en vida para evitar conflictos futuros.
- Compraventa: cuando hay un precio real que el hijo va a pagar, por ejemplo porque se financia con un crédito, y no se busca adelantar herencia.
- Testamento: si lo que quieres es ordenar el reparto sin desprenderte hoy del inmueble. Se puede modificar mientras vivas; el anticipo, no.
Lo que hay que resolver antes
- Valorizar el inmueble con un documento fechado. La colación trabaja con valores y el anticipo exige consignar el valor del predio.
- Revisar el régimen patrimonial. Si el bien es social, ambos cónyuges intervienen.
- Confirmar el tratamiento tributario del caso concreto antes de elegir figura.
- Inscribir en Sunarp. Sin inscripción, la transferencia no es oponible a terceros y el problema sigue ahí.
Si te decides por esa vía: cómo se tramita el anticipo de legítima.
Un matiz que cambia la decisión: qué pasa si quieres favorecer a un solo hijo.
Fuentes
- Sunarp — Anticipo de legítima: qué es y qué se necesita para tramitarlo
- Sunarp — Cómo hacer un anticipo de herencia o legítima
- Código Civil peruano — compraventa (arts. 1529 y ss.), donación (arts. 1621 y ss.) y anticipo de legítima (art. 831)
- Sunat — Vendo mi casa: declaración y pago del impuesto a la renta por venta de inmuebles
Cómo te ayuda EximiaHaus
Transferir un inmueble en familia sale barato si se elige bien la figura, y caro si se elige mal:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.