Dos personas que no están casadas compran en copropiedad: cada una adquiere una cuota ideal —un porcentaje— del inmueble. El punto crítico está en la escritura: si no se detalla qué porcentaje corresponde a cada uno, se presume que la propiedad se divide en partes iguales, aunque uno haya aportado el 70% de la inicial. Ese detalle, que toma un párrafo, es lo que evita años de discusión.
Datos clave
- Figura legal: copropiedad, regulada en el Código Civil a partir del artículo 969.
- Cuotas ideales: pueden ser iguales o distintas, según lo que las partes declaren en la compra.
- Presunción: si no se detalla la proporción, se entiende dividida en partes iguales.
- Decisiones importantes: vender o gravar el bien completo requiere el acuerdo de todos los copropietarios.
- Cada uno puede disponer de su cuota, lo que abre la puerta a que un tercero entre en la propiedad.
¿Qué debe decir la escritura?
Cuatro cosas, y todas caben en la minuta: el porcentaje de cada comprador; el origen del aporte de cada uno; cómo se repartirán los pagos futuros (cuotas del crédito, mantenimiento, predial); y qué pasa si uno quiere salir —típicamente un derecho de preferencia a favor del otro y un método para valorizar la cuota—.
| Aspecto | Si se acuerda por escrito | Si no se acuerda |
|---|---|---|
| Porcentaje de cada uno | El que se declaró | Se presume por partes iguales |
| Salida de uno de los dos | Preferencia y fórmula de precio pactadas | Negociación abierta o vía judicial |
| Pago de cuotas y gastos | Reparto claro | Discusión y reclamos cruzados |
| Venta del inmueble | Regla previa de decisión | Requiere acuerdo total |
| Fallecimiento de uno | Se sabe qué cuota entra a la herencia | Conflicto con los herederos |
¿Qué pasa si la relación termina?
La copropiedad no se disuelve sola. Las opciones son tres: uno le compra la cuota al otro, ambos venden a un tercero y reparten según sus porcentajes, o —si no hay acuerdo— cualquiera de los dos puede exigir la partición, con el desgaste que eso supone. Mientras tanto, el inmueble suele quedar paralizado: no se vende, no se alquila y sigue generando predial, arbitrios y mantenimiento. Ver cómo se vende un inmueble en copropiedad.
¿Conviene poner el inmueble a nombre de uno solo?
Es la salida que muchas parejas eligen "por simplicidad" y es la que más problemas genera: quien aportó y no figura queda sin título, y probar su aporte después es difícil y caro. Si por alguna razón se hace así, el aporte debe quedar documentado con transferencias y un contrato entre las partes. Ver comprar solo a tu nombre estando casado.
¿Y si compramos con crédito hipotecario?
El banco evaluará a ambos y ambos responderán por la deuda, normalmente de forma solidaria: si uno deja de pagar, el banco le cobra al otro por el total. Esa es una razón adicional para pactar por escrito el reparto de las cuotas y qué ocurre si alguien deja de aportar. Ver cómo evalúa el banco la garantía.
¿La convivencia cambia algo?
Sí, si está reconocida: la unión de hecho inscrita genera un régimen patrimonial parecido al de la sociedad de gananciales y derechos sucesorios. Ver qué es la unión de hecho y qué pasa con la casa.
Preguntas frecuentes
¿Podemos poner porcentajes distintos, 70/30 por ejemplo?
Sí. Basta declararlo en la minuta y en la escritura; sin esa declaración, se presume por partes iguales.
¿Uno puede vender su parte sin el otro?
Puede disponer de su cuota ideal, con las reglas de la copropiedad. Lo que no puede es vender el inmueble completo sin acuerdo.
¿Qué pasa si uno fallece?
Su cuota entra a su herencia y pasa a sus herederos, que se convierten en copropietarios junto con el sobreviviente.
¿Sirve un acuerdo privado entre nosotros?
Ayuda como prueba, pero lo que ordena la propiedad es lo que dice la escritura inscrita. Lo ideal es que ambos documentos digan lo mismo.
¿Se puede pactar quién se queda con la casa si terminamos?
Se puede pactar un derecho de preferencia y un método de valorización de la cuota; eso resuelve la mayoría de casos sin litigio.
Fuentes
- Artículo 969 del Código Civil: noción de copropiedad — LP Derecho
- Copropiedad: derechos de cada dueño en Perú (art. 969) — Modelo.pe
- ¿Qué pasa si compré una casa o departamento con mi pareja, pero terminamos? — La República
Cómo te ayuda EximiaHaus
La forma de comprar decide cómo se sale después. Estos servicios ayudan a decidirla con números y con contrato:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.