¿Cómo compramos una casa si no estamos casados?

Dos personas que no están casadas compran una casa en copropiedad: cada una adquiere una cuota ideal —un porcentaje— del inmueble, y ese porcentaje tiene que quedar escrito en la escritura pública. Si no se declara, el Código Civil presume que las cuotas son iguales (artículo 970), aunque uno haya puesto el 70 % de la inicial.

El punto crítico está en la escritura, no en la relación: la ley no reparte por los años de pareja, reparte por lo que figura en el título y en la partida registral. Ese detalle, que toma un párrafo, es lo que evita años de discusión.

¿Qué debe decir la escritura?

Cuatro cosas, y todas caben en la minuta: el porcentaje de cada comprador; el origen del aporte de cada uno; cómo se repartirán los pagos futuros (cuotas del crédito, mantenimiento, predial); y qué pasa si uno quiere salir —típicamente un derecho de preferencia a favor del otro y un método para valorizar la cuota—.

Si están empezando la compra, conviene leer primero la guía completa para comprar una casa o departamento en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso. El porcentaje que se declara es, en la práctica, lo que se llaman acciones y derechos del inmueble.

¿Cómo se fijan los porcentajes?

Por lo que efectivamente aporta cada uno, no por partes iguales automáticas. Si uno pone el 70 % de la inicial y los dos pagan la cuota al medio, el porcentaje no es 50/50 ni 70/30: hay que calcularlo sobre el precio total. Lo razonable es sentarse antes de firmar y dejar los números por escrito.

Ejemplo del cálculo. Un departamento de S/ 400 000. Uno aporta S/ 60 000 de cuota inicial y el otro S/ 20 000; el crédito de S/ 320 000 lo pagan a la mitad, S/ 160 000 cada uno. Los aportes totales quedan en S/ 220 000 y S/ 180 000, es decir 55 % y 45 %. Ese es el par de números que va en la escritura. Para dimensionar la inicial, ver cuánta cuota inicial se necesita realmente.

¿Qué pasa si la relación termina?

La copropiedad no se disuelve sola. Las opciones son tres: uno le compra la cuota al otro, ambos venden a un tercero y reparten según sus porcentajes, o —si no hay acuerdo— cualquiera de los dos puede exigir la partición, con el desgaste que eso supone. Mientras tanto, el inmueble suele quedar paralizado: no se vende, no se alquila y sigue generando predial, arbitrios y mantenimiento. Ver cómo se vende un inmueble en copropiedad y, si uno se niega, qué salidas quedan cuando un copropietario no quiere vender.

¿Conviene poner el inmueble a nombre de uno solo?

Es la salida que muchas parejas eligen "por simplicidad" y es la que más problemas genera: quien aportó y no figura queda sin título, y probar su aporte después es difícil y caro. El otro puede haber pagado la mitad de la inicial y la mitad de las cuotas durante años, pero si no está en el título, para el registro no existe; recuperar ese dinero exige probarlo con transferencias, depósitos y documentos, en un proceso largo y de resultado incierto. Es el escenario que más veces termina mal y es evitable: si los dos aportan, los dos van en la escritura. Si por alguna razón se hace así, el aporte debe quedar documentado con transferencias y un contrato entre las partes. Ver comprar solo a tu nombre estando casado.

¿Y si compramos con crédito hipotecario?

El banco evaluará a ambos y ambos responderán por la deuda, normalmente de forma solidaria: si uno deja de pagar, el banco le cobra al otro por el total. Comprar juntos sin estar casados es habitual en el crédito: se evalúa a los dos como codeudores. Esa es una razón adicional para pactar por escrito el reparto de las cuotas y qué ocurre si alguien deja de aportar. Ver cómo evalúa el banco la garantía. Al momento de pagar impuestos, revisar también quién declara la alcabala si compran en pareja.

¿La convivencia cambia algo?

Sí, si está reconocida. El artículo 326 del Código Civil considera unión de hecho la convivencia voluntaria entre un varón y una mujer libres de impedimento matrimonial que haya durado por lo menos dos años continuos, y le aplica el régimen de sociedad de gananciales. Según la Sunarp, en la unión de hecho ese régimen es único y forzoso: los bienes y las rentas obtenidos durante la convivencia pertenecen a los dos en partes iguales. Ver qué es la unión de hecho y qué pasa con la casa y la comparación entre copropiedad y sociedad conyugal.

Si prefieren no declararla, la alternativa es la vía contractual: comprar en copropiedad con porcentajes explícitos y firmar un acuerdo privado sobre aportes, gastos y salida.

¿Cómo se inscribe la unión de hecho y qué requisitos pide?

Cuando los dos están de acuerdo, el trámite es notarial y termina inscrito en el Registro Personal de la Sunarp. Los pasos, según la Sunarp, son estos:

1. Acudir a un notario con una solicitud firmada por ambos, con el reconocimiento expreso de que conviven no menos de dos años continuos.
2. Declarar expresamente que están libres de impedimento matrimonial y que ninguno hace vida en común con otra persona.
3. Presentar el certificado domiciliario de los solicitantes, que debe ser el mismo para los dos.
4. Presentar el certificado negativo de unión de hecho de cada uno, expedido por el Registro Personal de la oficina registral donde domicilian.
5. Presentar la declaración de dos testigos que indiquen que la convivencia es de dos años continuos o más, y cualquier otro documento que lo acredite.
6. El notario publica un extracto de la solicitud; transcurridos 15 días útiles sin oposición, extiende la escritura pública de reconocimiento y la remite al Registro Personal de la Sunarp.

Si no hay acuerdo entre los dos, queda la vía judicial: se presenta el parte judicial con el oficio del juez, las copias certificadas de la sentencia y la resolución que la declara consentida o ejecutoriada. En ambos casos hay que indicar el DNI de los convivientes. Sobre el costo, la Sunarp difundió un derecho de inscripción de S/ 24 para la unión de hecho en el Registro Personal (nota de prensa de mayo de 2023); los gastos notariales varían según la notaría, así que conviene confirmar la tarifa vigente antes de empezar.

¿Qué pasa si uno fallece y no estamos casados?

Aquí está la sorpresa más frecuente. La Ley 30007 reconoce derechos sucesorios al integrante sobreviviente de la unión de hecho, pero solo si esa unión reúne las condiciones del artículo 326 del Código Civil, está vigente al momento del fallecimiento y está inscrita en el Registro Personal o reconocida por la vía judicial. Con esa ley, el conviviente sobreviviente pasa a ser heredero forzoso (artículo 724) y entra en el tercer orden sucesorio (artículo 816), igual que el cónyuge. Si no hay inscripción previa, el sobreviviente puede pedir el reconocimiento judicial de la unión después del fallecimiento, con el tiempo y el costo que eso implica. Ver si hereda el conviviente cuando la unión de hecho no está inscrita.

¿Qué acuerdo firmar antes de comprar?

Uno corto, con cinco respuestas. Quién aporta cuánto a la inicial y a las cuotas. Cómo se reparten los gastos comunes: mantenimiento, predial, arbitrios. Qué pasa si uno deja de pagar su parte durante un tiempo. Qué pasa si se separan: si uno compra la parte del otro, con qué valorización y en qué plazo. Y qué pasa si uno fallece, que es el punto que más conviene revisar con un abogado. Si después se casan, el inmueble comprado antes sigue siendo de cada uno en su porcentaje, salvo que hagan un acto expreso para cambiarlo: ver la casa que compré antes de casarme.

Un punto que suele quedar pendiente: si puedes vender tu casa sin la firma de tu cónyuge.

Preguntas frecuentes

¿Podemos poner porcentajes distintos, 70/30 por ejemplo?

Sí. Basta declararlo en la minuta y en la escritura; sin esa declaración, se presume por partes iguales.

¿Uno puede vender su parte sin el otro?

Puede disponer de su cuota ideal, con las reglas de la copropiedad. Lo que no puede es vender el inmueble completo sin acuerdo.

¿Qué pasa si uno fallece?

Su cuota entra a su herencia y pasa a sus herederos, que se convierten en copropietarios junto con el sobreviviente.

¿Sirve un acuerdo privado entre nosotros?

Ayuda como prueba, pero lo que ordena la propiedad es lo que dice la escritura inscrita. Lo ideal es que ambos documentos digan lo mismo.

¿Se puede pactar quién se queda con la casa si terminamos?

Se puede pactar un derecho de preferencia y un método de valorización de la cuota; eso resuelve la mayoría de casos sin litigio.

¿El banco acepta que compremos juntos sin casarnos?

Sí, es habitual: evalúa a los dos como codeudores y ambos responden por la deuda completa, no cada uno por su porcentaje.

¿Cuántos años de convivencia pide la ley para la unión de hecho?

Por lo menos dos años continuos, y ambos deben estar libres de impedimento matrimonial, según el artículo 326 del Código Civil.

¿Qué artículo del Código Civil dice que las cuotas se presumen iguales?

El artículo 970: las cuotas se presumen iguales salvo prueba en contrario, y los beneficios y las cargas van en proporción a cada cuota.

Si nos separamos, ¿quién se queda en la casa?

Ninguno puede excluir al otro por su sola voluntad. Lo práctico es que uno compre la cuota del otro; si no hay acuerdo, se termina en una partición, que cualquiera puede exigir.

¿Y si después nos casamos?

El inmueble comprado antes sigue siendo de cada uno en su porcentaje, salvo que hagan un acto expreso para cambiarlo. El matrimonio no reasigna lo ya adquirido.

Seguir leyendo

• ¿Qué revisar antes de comprar una casa de campo?
• ¿Puedo publicar si la casa está a nombre de varias personas?
• Cómo negociar el precio de una propiedad: tácticas para compradores
• ¿Cómo trabajo una captación con varios copropietarios?
• ¿Cómo usar la IA para buscar o comprar casa?

Esto se entiende mejor junto con ¿Puedo comprar una casa con mi pareja sin casarnos?.

Fuentes

• Código Civil, Decreto Legislativo 295 — texto oficial (Diario Oficial El Peruano)
• Ley 30007, que reconoce derechos sucesorios en las uniones de hecho — El Peruano
• Cómo inscribir la unión de hecho en el Registro Personal — Sunarp
• Código Civil peruano — Ministerio de Justicia (SPIJ)
• Sunarp — publicidad registral e inscripción de actos
• Artículo 969 del Código Civil: noción de copropiedad — LP Derecho
• Copropiedad: derechos de cada dueño en Perú (art. 969) — Modelo.pe
• ¿Qué pasa si compré una casa o departamento con mi pareja, pero terminamos? — La República