Vender un inmueble heredado genera renta de segunda categoría sobre la ganancia, y toda la discusión está en el costo computable, porque no lo compraste. La ley resolvió el problema con una fecha de corte: para los inmuebles adquiridos a título gratuito antes del 1 de agosto de 2012, el costo es el valor de autovalúo actualizado por el índice de corrección monetaria; para los adquiridos desde esa fecha, el costo computable es cero, salvo que se acredite de manera fehaciente el costo que tenía para el transferente.
Datos clave
- Impuesto: renta de segunda categoría sobre la ganancia de capital, con tasa efectiva del 5% sobre la ganancia.
- Antes del 01/08/2012: costo computable = autovalúo del año de adquisición, actualizado por el ICM.
- Desde el 01/08/2012: costo computable = cero, salvo acreditación fehaciente del costo del transferente.
- El ICM lo publica el Ministerio de Economía y Finanzas cada mes.
- Casa habitación: si el inmueble califica como tal según la ley, la ganancia puede quedar exonerada.
Por qué la fecha cambia tanto la cuenta
Si el costo computable es cero, el impuesto se calcula sobre el precio de venta completo, no sobre la diferencia. La distancia entre un escenario y el otro es enorme, y por eso lo primero que hay que establecer no es cuánto vale la casa, sino cuándo se produjo la adquisición a título gratuito y con qué documento se acredita.
| Fecha de la adquisición gratuita | Costo computable | Sobre qué se calcula el impuesto |
|---|---|---|
| Antes del 1 de agosto de 2012 | Autovalúo del año de adquisición, actualizado por el ICM | Precio de venta menos ese costo |
| Desde el 1 de agosto de 2012 | Cero, salvo acreditación fehaciente del costo del transferente | Precio de venta, si no se acredita costo |
Qué documentos conviene reunir antes de vender
Tres piezas ordenan el expediente y evitan discusiones posteriores: la sucesión intestada o el testamento inscritos, que fijan la fecha y la calidad de heredero; la declaración de autovalúo del año de la adquisición, si aplica el primer régimen; y cualquier documento que acredite el costo que el inmueble tenía para el causante. Sin esos papeles el vendedor queda en el peor escenario por falta de prueba, no por la norma.
Antes de firmar, el notario retiene la comprobación
En la venta de inmuebles el notario verifica el cumplimiento de la obligación tributaria del vendedor antes de elevar la escritura. Llegar a la notaría sin la cuenta hecha suele significar una firma postergada; hacerla antes permite además evaluar si el precio ofrecido sigue siendo conveniente después de impuestos.
Ver también: cuánto se paga de impuesto al vender una casa comprada, qué es el costo computable, heredé una casa, qué tengo que hacer y cómo se aplica el índice de corrección monetaria.
Preguntas frecuentes
¿La herencia en sí paga impuesto?
En el Perú no existe hoy un impuesto a la herencia. Lo que tributa es la ganancia cuando el heredero vende el inmueble.
¿Y si vendemos entre varios herederos?
Cada uno tributa por su cuota de participación en la ganancia obtenida.
¿Sirve la tasación para fijar el costo computable?
No la reemplaza. El costo se determina con las reglas de la ley según la fecha y la forma de adquisición.
¿Se puede aplicar la exoneración de casa habitación a una casa heredada?
Sí, si el inmueble cumple los requisitos que la ley exige para calificar como casa habitación del vendedor.
¿Cuándo se paga el impuesto?
El pago a cuenta se realiza en el mes siguiente al de la percepción de la renta, dentro del cronograma de Sunat.
¿Qué pasa si vendo por menos del valor de mercado?
La administración puede observar el valor si se aparta del valor de mercado y ajustar la base de cálculo.
Fuentes
- Sunat — rentas de segunda categoría por venta de inmuebles
- Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta
- Ministerio de Economía y Finanzas — índice de corrección monetaria
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