La alcabala grava la transferencia de propiedad, no la firma de un compromiso. En una compra en planos se firma cuando el departamento todavía no existe: hay un contrato sobre bien futuro. La obligación tributaria aparece cuando el bien existe y la propiedad se transfiere, y desde ahí corre el plazo del artículo 26.
Datos clave
- Hecho gravado: la transferencia de propiedad del inmueble (art. 21 del TUO de la Ley de Tributación Municipal).
- Separación y reserva no transfieren propiedad: no generan alcabala por sí solas.
- Primera venta de constructora: solo tributa la parte del valor del terreno (art. 22).
- Plazo: último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- El IGV es otro impuesto y ya viene incluido en el precio de la constructora.
¿Qué pasa en cada etapa?
| Etapa | ¿Hay transferencia de propiedad? | ¿Corre el plazo de la alcabala? |
|---|---|---|
| Separación o reserva | No | No |
| Contrato sobre bien futuro | No mientras el bien no exista | No |
| Independización y transferencia de la unidad | Sí | Sí, desde esa fecha |
| Entrega física del departamento | Depende de cómo se documentó | Se rige por la fecha de transferencia |
Si estás empezando la compra, conviene leer primero la guía completa para comprar una casa o departamento en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Las diez verificaciones antes de comprar, con tasas de Sunarp 2026 y base legal, están reunidas en qué revisar antes de comprar una casa o departamento: checklist legal y técnico.
¿Por qué importa tanto la fecha?
Porque el plazo de pago es corto y quien lo cuenta mal paga intereses. En un proyecto que se entrega con retraso, entre la firma inicial y la transferencia efectiva pueden pasar dos años: si alguien asume que el plazo corrió desde la firma, cree que ya venció y no hace nada; si asume lo contrario, paga antes de tiempo sobre una operación que aún no se perfeccionó. Lo que manda es la fecha de la transferencia, y la calculadora de alcabala parte de ese dato para darte el vencimiento.
¿Y si el proyecto no se entrega?
Si el contrato se resuelve antes de la cancelación del precio, esa transferencia está inafecta, y si ya se pagó el impuesto corresponde pedir la devolución. El procedimiento está en devolución de alcabala. Antes de llegar a eso, conviene revisar las cláusulas del contrato: están en Comprar un departamento en planos en el Perú: guía completa 2026 (ventajas, riesgos, contrato y entrega).
¿Cuánto termina pagando quien compra en planos?
Menos de lo que cree, porque en la primera venta de la constructora la base es solo el valor del terreno atribuible a la unidad. Con las 10 UIT de tramo libre, muchas unidades quedan con impuesto cero o muy bajo. El detalle está en alcabala en la primera venta.
Un ejemplo de principio a fin
Supón que separas un departamento en planos de S/ 400.000 y firmas el contrato sobre bien futuro. Durante la obra pagas la inicial en cuotas, pero ninguno de esos pagos genera alcabala, porque todavía no hay nada que transferir.
Cuando el edificio se termina y tu unidad queda independizada, la constructora te transfiere la propiedad. Si la documentación del proyecto atribuye a tu unidad un terreno de S/ 120.000, el cálculo es este:
- Base de la alcabala: S/ 120.000, solo el terreno, por ser la primera venta de la constructora.
- Menos las 10 UIT no afectas, que en 2026 suman S/ 55.000: quedan S/ 65.000 afectos.
- El 3% de S/ 65.000 da S/ 1.950 de impuesto.
Si esa transferencia se firma en marzo, el plazo vence el último día hábil de abril. Si en cambio compraras el mismo departamento a quien se lo compró a la constructora, la base sería el precio total y el impuesto subiría a S/ 10.350. La lógica completa está en la alcabala en la primera venta de una constructora.
Qué pedir a la constructora para liquidarla bien
La alcabala se calcula con datos que tiene el proyecto, no tú. Antes de firmar, y otra vez cuando se acerque la transferencia, solicita:
- El valor del terreno desagregado. La minuta o la liquidación debe separar el terreno de la edificación. Sin ese número terminas pagando sobre el precio completo.
- La fecha exacta de la transferencia. Normalmente es la de la escritura de compraventa de la unidad ya independizada; desde ahí cuentas el plazo.
- La partida de la unidad. Confirma que esté independizada: sin partida propia no hay transferencia posible.
- El contrato completo. Revisa cómo define el momento en que pasa la propiedad y qué ocurre si el proyecto se resuelve.
Si la constructora no entrega estos documentos con facilidad, es una señal para revisar mejor a la empresa, como explica la guía sobre Cómo verificar a una inmobiliaria antes de darle tu dinero: seis fuentes públicas.
Errores frecuentes con el plazo y la base
- Pagar al separar o al firmar el contrato inicial. Pagas por una transferencia que todavía no ocurrió y, si el proyecto se cae, tendrás que tramitar la devolución.
- Contar el plazo desde la firma en planos. Si la obra se retrasa, puedes creer que ya venció o dejarlo pasar de verdad cuando llega la transferencia.
- No declarar porque el impuesto sale cero. Aunque el terreno de tu unidad quede por debajo de las 10 UIT, la transferencia igual se declara.
- Confundir el IGV con la alcabala. El IGV ya viene en el precio que cobra la constructora; la alcabala es aparte y la pagas tú.
- Asumir que un departamento de estreno siempre paga poco. El beneficio del terreno aplica solo a la primera venta de la constructora, no a la reventa de otro comprador.
Preguntas frecuentes
¿La separación genera alcabala?
No transfiere propiedad, así que por sí sola no genera el impuesto. Lo que hace es reservar la unidad.
¿Quién me dice la fecha exacta de la transferencia?
El contrato y la documentación del proyecto: la escritura de compraventa de la unidad independizada es la referencia habitual.
¿Pago alcabala e IGV a la vez?
El IGV va incluido en el precio que cobra la constructora; la alcabala la pagas aparte, sobre el valor del terreno.
¿Y si le compro a alguien que compró en planos?
Esa ya no es la primera venta: la base es el valor total de la transferencia.
¿Desde cuándo pago el predial?
Desde el 1 de enero del año siguiente a la adquisición, como cualquier propietario.
Seguir leyendo
- Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica
- Modelo de contrato de compraventa de bien futuro
- ¿Qué impuestos pago al comprar una casa?
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
- Sunat — IGV en la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor
Cómo te ayuda EximiaHaus
La alcabala se calcula antes de firmar, no cuando llega la liquidación. Esto lo puedes resolver hoy:
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