La alcabala grava la transferencia de propiedad, no la firma de un compromiso. En una compra en planos se firma cuando el departamento todavía no existe: hay un contrato sobre bien futuro. La obligación tributaria aparece cuando el bien existe y la propiedad se transfiere, y desde ahí corre el plazo del artículo 26.
Datos clave
- Hecho gravado: la transferencia de propiedad del inmueble (art. 21 del TUO de la Ley de Tributación Municipal).
- Separación y reserva no transfieren propiedad: no generan alcabala por sí solas.
- Primera venta de constructora: solo tributa la parte del valor del terreno (art. 22).
- Plazo: último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- El IGV es otro impuesto y ya viene incluido en el precio de la constructora.
¿Qué pasa en cada etapa?
| Etapa | ¿Hay transferencia de propiedad? | ¿Corre el plazo de la alcabala? |
|---|---|---|
| Separación o reserva | No | No |
| Contrato sobre bien futuro | No mientras el bien no exista | No |
| Independización y transferencia de la unidad | Sí | Sí, desde esa fecha |
| Entrega física del departamento | Depende de cómo se documentó | Se rige por la fecha de transferencia |
¿Por qué importa tanto la fecha?
Porque el plazo de pago es corto y quien lo cuenta mal paga intereses. En un proyecto que se entrega con retraso, entre la firma inicial y la transferencia efectiva pueden pasar dos años: si alguien asume que el plazo corrió desde la firma, cree que ya venció y no hace nada; si asume lo contrario, paga antes de tiempo sobre una operación que aún no se perfeccionó. Lo que manda es la fecha de la transferencia, y la calculadora de alcabala parte de ese dato para darte el vencimiento.
¿Y si el proyecto no se entrega?
Si el contrato se resuelve antes de la cancelación del precio, esa transferencia está inafecta, y si ya se pagó el impuesto corresponde pedir la devolución. El procedimiento está en devolución de alcabala. Antes de llegar a eso, conviene revisar las cláusulas del contrato: están en comprar en planos, riesgos reales.
¿Cuánto termina pagando quien compra en planos?
Menos de lo que cree, porque en la primera venta de la constructora la base es solo el valor del terreno atribuible a la unidad. Con las 10 UIT de tramo libre, muchas unidades quedan con impuesto cero o muy bajo. El detalle está en alcabala en la primera venta.
Preguntas frecuentes
¿La separación genera alcabala?
No transfiere propiedad, así que por sí sola no genera el impuesto. Lo que hace es reservar la unidad.
¿Quién me dice la fecha exacta de la transferencia?
El contrato y la documentación del proyecto: la escritura de compraventa de la unidad independizada es la referencia habitual.
¿Pago alcabala e IGV a la vez?
El IGV va incluido en el precio que cobra la constructora; la alcabala la pagas aparte, sobre el valor del terreno.
¿Y si le compro a alguien que compró en planos?
Esa ya no es la primera venta: la base es el valor total de la transferencia.
¿Desde cuándo pago el predial?
Desde el 1 de enero del año siguiente a la adquisición, como cualquier propietario.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
- Sunat — IGV en la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor
Cómo te ayuda EximiaHaus
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