Si compras una cuota del inmueble, la alcabala se calcula sobre esa cuota, no sobre el valor total. Comprar el 50% de una casa de S/ 400.000 significa una base de S/ 200.000, y sobre ella se descuenta el tramo no afecto de 10 UIT antes de aplicar el 3%.
Datos clave
- Base: el valor de la cuota transferida, con el piso del autovalúo proporcional (art. 24).
- Tramo no afecto: las 10 UIT se descuentan de esa base, no del valor total.
- Ejemplo: 50% de S/ 400.000 → base S/ 200.000 → afecta S/ 145.000 → S/ 4.350.
- Inafecto: el reparto de alícuotas entre condóminos originarios (art. 27).
- Cada transferencia de cuota es una operación con su propio plazo de pago.
¿Cuándo se compra una cuota?
Más seguido de lo que parece: cuando dos personas compran juntas y una entra después, cuando un heredero le compra su parte a otro, cuando se disuelve una copropiedad, o cuando alguien adquiere la participación de un socio en un inmueble. En todos esos casos lo que se transfiere es un porcentaje de derechos y acciones, y la alcabala sigue esa proporción.
El cálculo, paso a paso
| Paso | Ejemplo: 30% de un inmueble de S/ 500.000 |
|---|---|
| Valor total del inmueble | S/ 500.000 |
| Cuota adquirida | 30% |
| Base imponible | S/ 150.000 |
| Menos tramo no afecto (10 UIT) | − S/ 55.000 |
| Base afecta | S/ 95.000 |
| Alcabala (3%) | S/ 2.850 |
¿Qué reparto entre copropietarios no paga?
El artículo 27 deja fuera del impuesto la división y partición entre condóminos originarios y las transferencias de alícuotas entre ellos. La palabra que decide es originarios: quienes fueron copropietarios desde el inicio, no quien entró después comprando. Si hay un pago de por medio que en los hechos es una compraventa, la operación tributa.
¿Y si compramos entre dos desde el inicio?
Ahí no hay dos transferencias, hay una sola con dos adquirentes: la base es el valor total del inmueble y el tramo de 10 UIT se descuenta una vez. Es distinto de comprar primero uno y después el otro. Si van a comprar juntos, conviene decidir la estructura antes de firmar: está en vender un inmueble en copropiedad.
Quién paga, cuándo vence y sobre qué valor
La alcabala de una cuota sigue las mismas reglas de pago que la de un inmueble entero:
- La paga quien adquiere la cuota, no quien la vende.
- Vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia y se paga al contado (art. 26).
- La base es el mayor valor entre el precio pactado por la cuota y la parte proporcional del autovalúo. Declarar un precio bajo no reduce el impuesto si el autovalúo proporcional es mayor.
- Si firmas desde el 1 de febrero, el autovalúo se ajusta por el Índice de Precios al por Mayor del año, así que el monto final puede subir un poco.
Cuando la cuota es pequeña, puede no pagar nada. Si compras el 25 % de un inmueble de S/ 200.000, la base es S/ 50.000, por debajo de las 10 UIT (S/ 55.000): la alcabala es cero. Si compras el 50 % del mismo inmueble, la base sube a S/ 100.000, la parte afecta es S/ 45.000 y pagas S/ 1.350.
Casos con cuotas: cuáles pagan y cuáles no
El porcentaje no es lo único que cuenta; también importa quién compra y a quién:
- Un heredero le compra su cuota a otro heredero: no paga, aunque haya precio de por medio (art. 27, inciso g).
- El cónyuge de un heredero, o un tercero, compra la cuota de un heredero: sí paga, sobre la cuota que recibe.
- Condóminos originarios se reparten o se transfieren cuotas entre ellos: no paga.
- Alguien que entró a la copropiedad comprando y luego adquiere otra cuota: sí paga, porque ya no es condómino originario.
El caso de las cuotas heredadas, que es el más frecuente, está desarrollado en la alcabala cuando se hereda un inmueble.
Otros costos y puntos a revisar antes de firmar
La alcabala es solo una parte del presupuesto. Para cerrar la compra de una cuota conviene tener previsto:
- El precio de la cuota. No suele ser el valor total multiplicado por el porcentaje: se negocia un descuento porque quien compra un porcentaje no puede usar ni hipotecar el inmueble solo.
- La escritura pública de compraventa de cuota ideal y el pago del precio por vía bancaria.
- La inscripción en Sunarp. En 2026, una compraventa paga S/ 44,50 de calificación más el 1,5 por mil del valor si no pasa de S/ 35.000, o el 3 por mil si lo supera.
- El retracto. Si le compras a un copropietario siendo tercero, los demás pueden subrogarse en tu lugar; comunicarles la operación evita sorpresas.
Cómo fijar un precio justo cuando la cuota viene de una herencia está en comprarle su parte a un hermano.
Preguntas frecuentes
¿El tramo de 10 UIT se divide entre los compradores?
El tramo se aplica sobre la base imponible de la transferencia. Si la operación transfiere una cuota, la base es esa cuota y de ahí se descuentan las 10 UIT.
¿Cómo se acredita el porcentaje?
Con la minuta y la partida registral, donde constan los porcentajes de derechos y acciones de cada titular.
¿Puedo vender mi cuota sin permiso de los otros copropietarios?
Puedes disponer de tu cuota ideal, pero los demás copropietarios tienen derecho de retracto dentro del plazo que fija el Código Civil.
¿Y si compro el 100% en dos operaciones?
Son dos transferencias distintas, cada una con su base y su tramo, y cada una con su propio vencimiento.
¿Dónde calculo mi caso?
En la calculadora de alcabala, con el campo "porcentaje del inmueble que adquieres".
Conviene revisarlo junto con cuánto se paga de alcabala en 2026.
Seguir leyendo
- Compra en planos: ¿cuándo nace la alcabala, al firmar o al entregar?
- Cochera y depósito: ¿pagan alcabala aparte del departamento?
- Comprarle su parte a un hermano: cómo se fija el precio de una cuota heredada
- ¿Cuánto es la alcabala según el precio? La tabla completa con la UIT 2026
- ¿Cómo declaro el alquiler si la casa es de dos dueños?
- ¿Qué impuestos paga una segunda vivienda?
- ¿Se paga impuesto por heredar una casa en el Perú?
- Donar un inmueble en el Perú: la alcabala se paga igual (y sobre qué valor)
- ¿el anticipo de legítima paga alcabala?
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- Código Civil peruano — donación, anticipo de legítima, permuta y copropiedad
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
Cómo te ayuda EximiaHaus
La alcabala se calcula antes de firmar, no cuando llega la liquidación. Esto lo puedes resolver hoy:
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
