Si compras una cuota del inmueble, la alcabala se calcula sobre esa cuota, no sobre el valor total. Comprar el 50% de una casa de S/ 400.000 significa una base de S/ 200.000, y sobre ella se descuenta el tramo no afecto de 10 UIT antes de aplicar el 3%.
Datos clave
- Base: el valor de la cuota transferida, con el piso del autovalúo proporcional (art. 24).
- Tramo no afecto: las 10 UIT se descuentan de esa base, no del valor total.
- Ejemplo: 50% de S/ 400.000 → base S/ 200.000 → afecta S/ 145.000 → S/ 4.350.
- Inafecto: el reparto de alícuotas entre condóminos originarios (art. 27).
- Cada transferencia de cuota es una operación con su propio plazo de pago.
¿Cuándo se compra una cuota?
Más seguido de lo que parece: cuando dos personas compran juntas y una entra después, cuando un heredero le compra su parte a otro, cuando se disuelve una copropiedad, o cuando alguien adquiere la participación de un socio en un inmueble. En todos esos casos lo que se transfiere es un porcentaje de derechos y acciones, y la alcabala sigue esa proporción.
El cálculo, paso a paso
| Paso | Ejemplo: 30% de un inmueble de S/ 500.000 |
|---|---|
| Valor total del inmueble | S/ 500.000 |
| Cuota adquirida | 30% |
| Base imponible | S/ 150.000 |
| Menos tramo no afecto (10 UIT) | − S/ 55.000 |
| Base afecta | S/ 95.000 |
| Alcabala (3%) | S/ 2.850 |
¿Qué reparto entre copropietarios no paga?
El artículo 27 deja fuera del impuesto la división y partición entre condóminos originarios y las transferencias de alícuotas entre ellos. La palabra que decide es originarios: quienes fueron copropietarios desde el inicio, no quien entró después comprando. Si hay un pago de por medio que en los hechos es una compraventa, la operación tributa.
¿Y si compramos entre dos desde el inicio?
Ahí no hay dos transferencias, hay una sola con dos adquirentes: la base es el valor total del inmueble y el tramo de 10 UIT se descuenta una vez. Es distinto de comprar primero uno y después el otro. Si van a comprar juntos, conviene decidir la estructura antes de firmar: está en vender un inmueble en copropiedad.
Preguntas frecuentes
¿El tramo de 10 UIT se divide entre los compradores?
El tramo se aplica sobre la base imponible de la transferencia. Si la operación transfiere una cuota, la base es esa cuota y de ahí se descuentan las 10 UIT.
¿Cómo se acredita el porcentaje?
Con la minuta y la partida registral, donde constan los porcentajes de derechos y acciones de cada titular.
¿Puedo vender mi cuota sin permiso de los otros copropietarios?
Puedes disponer de tu cuota ideal, pero los demás copropietarios tienen derecho de retracto dentro del plazo que fija el Código Civil.
¿Y si compro el 100% en dos operaciones?
Son dos transferencias distintas, cada una con su base y su tramo, y cada una con su propio vencimiento.
¿Dónde calculo mi caso?
En la calculadora de alcabala, con el campo "porcentaje del inmueble que adquieres".
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- Código Civil peruano — donación, anticipo de legítima, permuta y copropiedad
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
Cómo te ayuda EximiaHaus
La alcabala se calcula antes de firmar, no cuando llega la liquidación. Esto lo puedes resolver hoy:
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.