La primera venta de un inmueble que realiza una empresa constructora no está afecta a la alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno. Así lo dice el artículo 22 del TUO de la Ley de Tributación Municipal, y es la razón por la que comprar de estreno paga menos alcabala que comprar de segundo uso al mismo precio. Si no tienes claro quién es la constructora y quién el promotor del proyecto, revisa cómo funciona un desarrollo inmobiliario y quién es quién.
Datos clave
- Norma: artículo 22 del TUO de la Ley de Tributación Municipal (D.S. N° 156-2004-EF).
- Qué grava: solo el valor del terreno, no la construcción.
- El tramo de 10 UIT también se descuenta sobre esa base reducida.
- Requisito: que sea la primera venta y que el vendedor sea empresa constructora.
- No confundir con el IGV, que es un impuesto distinto y sí grava la parte de construcción.
¿Por qué solo el terreno?
Porque la construcción nueva ya tributa por otra vía: el IGV de la primera venta que hace el constructor. La ley evita que el mismo valor pague dos impuestos de transferencia y deja fuera de la alcabala todo lo edificado. El resultado práctico es que en un departamento de estreno la base de alcabala es una fracción del precio. Ver cómo el IGV afecta el precio final.
Este artículo cubre un punto concreto de la compra en planos; las diez etapas, con la base legal y las cifras de 2026, están en cómo comprar un departamento en planos: guía completa 2026.
¿Cómo se determina el valor del terreno?
De la propia documentación del proyecto: la minuta o la liquidación de la constructora suele desagregar el valor del terreno del valor de la edificación, y la municipalidad puede contrastar ese dato con el autovalúo. Si el documento no lo desagrega, pídelo antes de firmar: sin ese número no se puede liquidar bien la alcabala y terminas pagando sobre el precio completo.
Cómo queda la base en cada caso
| Operación | Base de la alcabala | Ejemplo con precio S/ 400.000 |
|---|---|---|
| Primera venta de la constructora | Solo el valor del terreno | Terreno S/ 120.000 → afecta S/ 65.000 → S/ 1.950 |
| Segunda venta (a un particular) | El valor total de la transferencia | Base S/ 400.000 → afecta S/ 345.000 → S/ 10.350 |
¿Qué pasa con la segunda venta?
Ya no aplica. La inafectación es solo para la primera transferencia que hace la constructora. Si compras a alguien que le compró a la constructora, aunque el departamento esté a estrenar, la alcabala se calcula sobre el valor total de la transferencia. Es una diferencia que conviene tener presente al comparar un departamento "nuevo de segunda mano" con uno directo del proyecto.
¿Y si compro en planos?
El tratamiento es el mismo, pero cambia el momento. Mientras el bien es futuro no hay transferencia de propiedad; la obligación nace cuando el inmueble existe y se transfiere. Está desarrollado en alcabala al comprar en planos, junto con la fecha desde la que corre el plazo.
¿Cómo se calcula en la práctica?
Con el valor del terreno como base: se le restan las 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) y al resto se le aplica el 3%. Si el valor del terreno atribuible a tu unidad es menor a S/ 55.000, no hay impuesto que pagar, aunque el departamento cueste bastante más. En la calculadora de alcabala el caso está como "primera venta de una empresa constructora".
Preguntas frecuentes
¿La inafectación aplica a cualquier vendedor con RUC?
No. El artículo 22 se refiere a la primera venta que realizan las empresas constructoras. Una persona natural que vende su departamento nuevo no está en ese supuesto.
¿Debo declarar la operación aunque no salga impuesto?
Sí. La transferencia se declara ante la municipalidad o el SAT igual, y ahí se acredita que corresponde la inafectación parcial.
¿Qué documento acredita el valor del terreno?
La minuta o la liquidación del proyecto que desagregue terreno y edificación, contrastable con el autovalúo del predio.
¿El IGV y la alcabala se pagan los dos?
Son impuestos distintos: el IGV va incluido en el precio que cobra la constructora, y la alcabala la paga el comprador aparte, sobre el valor del terreno.
¿Y si la constructora vende un estacionamiento por separado?
Si se transfiere en partida independiente, es una transferencia más, con su propia base. Ver alcabala de un estacionamiento o depósito.
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Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- Sunat — IGV en la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
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