Donar un inmueble en el Perú: la alcabala se paga igual (y sobre qué valor). Tasa, base y ejemplo 2026

Una donación de inmueble sí paga alcabala. El artículo 21 del TUO de la Ley de Tributación Municipal grava las transferencias de propiedad "a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad". Que no haya precio no elimina el impuesto: solo cambia el valor sobre el que se calcula.

Datos clave

• Grava lo gratuito: artículo 21 del TUO de la Ley de Tributación Municipal.
• Base imponible: al no haber precio, manda el autovalúo del ejercicio ajustado por IPM (art. 24).
• Lo paga quien adquiere, es decir el donatario (art. 25).
• Tramo no afecto: las mismas 10 UIT, S/ 55.000 en 2026.
• Formalidad civil: la donación de inmuebles se hace por escritura pública, bajo sanción de nulidad (artículo 1625 del Código Civil), indicando el inmueble, su valor real y las cargas que asume el donatario.
• Plazo de pago: hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia, al contado (art. 26).
• Inscripción en Sunarp 2026: la donación paga lo mismo que una compraventa: S/ 44,50 de calificación más el 1,5 por mil del valor si es hasta S/ 35.000, o el 3 por mil si es mayor (Res. 228-2025-SUNARP/GG).

¿Sobre qué valor se calcula si no hay precio?

Sobre el autovalúo. Cuando no existe un valor de transferencia pactado, la referencia es el valor del predio en la declaración jurada del ejercicio, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor cuando corresponde. Ese número está en tu HR y tu PU: si no sabes leerlos, están explicados en ¿Cómo saco el HR y el PU en la municipalidad o por internet?.

El lugar de este trámite dentro de toda la herencia, con costos y plazos de 2026, está en la guía maestra para heredar y vender una casa.

¿Cuánto se paga de alcabala por una donación? Un ejemplo

La tabla de arriba muestra el cálculo para cuatro autovalúos: con S/ 200.000 de autovalúo, la base gravada es S/ 145.000 y la alcabala, S/ 4.350. Si la escritura se firma a partir del 1 de febrero, el autovalúo se ajusta por el Índice de Precios al por Mayor acumulado del año, así que el monto real puede ser algo mayor.

¿Cuándo no se paga alcabala?

La ley fija los casos. No pagan alcabala, según el artículo 27 del TUO de la Ley de Tributación Municipal: los anticipos de legítima; las transferencias por causa de muerte (herencia); la resolución del contrato antes de pagar el precio; las transferencias de derechos que no transmiten la propiedad; la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios; y las transferencias de cuotas entre herederos o condóminos originarios. Por el artículo 28 tampoco pagan cuando adquieren el Gobierno Central, las regiones, las municipalidades, gobiernos extranjeros, entidades religiosas, bomberos y universidades o centros educativos. Y la primera venta de una constructora solo paga por la parte del terreno (artículo 22). En todos los demás casos, las primeras 10 UIT del valor no pagan.

¿En qué se diferencia del anticipo de legítima?

¿Conviene donar o vender?

Depende de a quién y para qué. Donar a un hijo casi siempre es peor negocio que anticipar la legítima, porque el anticipo está inafecto y la donación no. Vender tiene otro costo: aparece el Impuesto a la Renta de segunda categoría para quien transfiere, que se calcula sobre la ganancia. La comparación completa está en quién paga cada impuesto en una transferencia.

¿Qué pasa si la donación excede lo que la ley permite?

El Código Civil limita la donación en función de la legítima de los herederos forzosos. Una donación que la exceda puede ser reducida después, a pedido de los perjudicados. No es un problema tributario, pero sí una razón para revisar el caso antes de firmar.

Otras preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de alcabala por donar un inmueble?

El 3 % del autovalúo que exceda las primeras 10 UIT, es decir, S/ 55.000 en 2026. Como en la donación no hay precio, la base es el autovalúo del ejercicio: con un autovalúo de S/ 200.000, la base gravada es S/ 145.000 y la alcabala, S/ 4.350. Si se firma a partir del 1 de febrero, ese valor se ajusta por el Índice de Precios al por Mayor.

¿Cuándo vence el pago?

El último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia, igual que en una compraventa, y se paga al contado según el artículo 26. Como el notario y el registrador de Sunarp piden acreditar el pago, conviene tenerlo resuelto antes de inscribir la donación.

¿Dónde se paga la alcabala de una donación?

Si el inmueble está en Lima Metropolitana, en el SAT de la Municipalidad Metropolitana de Lima, que la administra para todos los distritos. Fuera de Lima, en la municipalidad provincial cuando tiene constituido un Fondo de Inversión Municipal, o en la distrital si no lo tiene (artículo 29 de la Ley de Tributación Municipal). Por el artículo 7 de la misma ley, el notario y el registrador de Sunarp deben pedirte que acredites el pago para formalizar e inscribir la donación.

¿La donación de un terreno paga alcabala?

Sí, igual que la de una casa o un departamento. El impuesto grava cualquier inmueble urbano o rústico que se transfiera gratis o a cambio de algo. La base es el autovalúo del terreno del ejercicio, y rigen el mismo tramo no afecto de 10 UIT y la tasa del 3 %.

¿Se puede donar solo un porcentaje del inmueble?

Sí, y en ese caso la base es proporcional a la cuota donada. La excepción son las transferencias de cuotas entre herederos o condóminos originarios, que el artículo 27 declara inafectas. Ver alcabala sobre una cuota.

Soy hija y mis padres me quieren pasar la casa: ¿pago alcabala?

Si lo hacen como anticipo de legítima, no: el artículo 27 lo declara inafecto porque eres heredera forzosa. Si lo hacen como donación, sí pagas el 3 % sobre lo que exceda S/ 55.000. Por eso la figura que se elija en la escritura cambia el costo; revísala con el notario antes de firmar.

¿La donación entre esposos paga alcabala?

Sí, porque la ley no la incluye entre los supuestos inafectos del artículo 27. Además, la donación entre cónyuges tiene restricciones civiles según el régimen patrimonial, así que es un caso para revisar con un abogado antes de firmar la escritura.

¿La donación paga Impuesto a la Renta?

No para quien dona: no hay ganancia de capital, porque no recibe contraprestación. El impuesto que aparece es la alcabala, a cargo del donatario. Si en lugar de donar vendes, sí aparece el Impuesto a la Renta de segunda categoría para quien transfiere, calculado sobre la ganancia.