Al comprar pagas un impuesto de una sola vez —la alcabala— y asumes dos recurrentes que empiezan a correrte desde el 1 de enero siguiente: el impuesto predial y los arbitrios. La alcabala es la que sorprende, porque nadie la incluye en el presupuesto de compra y se paga fuera del precio.
Datos clave
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia. Con la UIT 2026 en S/ 5.500, los primeros S/ 55.000 están inafectos.
- La paga el comprador y vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- Predial 2026: 0,2% hasta 15 UIT, 0,6% entre 15 y 60 UIT y 1% sobre 60 UIT del autovalúo.
- Eres contribuyente del predial desde el 1 de enero siguiente a la compra.
- La primera venta que hace el constructor tiene un tratamiento propio en el IGV.
La alcabala, calculada
| Valor de transferencia | Base afecta (menos S/ 55.000) | Alcabala (3%) |
|---|---|---|
| S/ 100.000 | S/ 45.000 | S/ 1.350 |
| S/ 200.000 | S/ 145.000 | S/ 4.350 |
| S/ 300.000 | S/ 245.000 | S/ 7.350 |
| S/ 435.630 (promedio Lima 1S-2026) | S/ 380.630 | S/ 11.419 |
| S/ 600.000 | S/ 545.000 | S/ 16.350 |
Lo recurrente: predial y arbitrios
El predial se calcula sobre el autovalúo, con tramos en UIT, y se paga al contado o en cuatro cuotas con vencimiento en febrero, abril, agosto y noviembre. Los arbitrios los fija cada municipalidad por ordenanza y pagan servicios: limpieza, parques y serenazgo. Ver cuánto pagas de predial y dónde pagar los arbitrios.
Los tres errores de presupuesto más comunes
- No presupuestar la alcabala. En una compra promedio de Lima son más de S/ 11.000.
- Creer que el predial del año lo paga el comprador. El vendedor debe cancelar el íntegro del ejercicio en que transfiere.
- Olvidar los gastos de formalización, que suman entre 3% y 6% del valor entre ambas partes.
Ver gastos de cierre y cuánto cuesta comprar en total.
Y el impuesto que no pagas tú
El impuesto a la renta de segunda categoría por la ganancia de la venta lo paga el vendedor, no tú. Si alguien intenta trasladártelo en la negociación, ya sabes que es un traslado de costo, no una obligación legal tuya. Ver quién paga qué.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la alcabala en 2026?
3% sobre el exceso de S/ 55.000 del valor de transferencia. Ver alcabala 2026.
¿Cuándo vence la alcabala?
El último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
¿Hay casos exonerados?
Sí, hay supuestos de inafectación además del tramo de 10 UIT. Ver casos de exoneración.
¿Pago IGV al comprar?
En la primera venta que hace el constructor hay un tratamiento específico. Ver IGV en la primera venta.
¿Desde cuándo pago predial?
Desde el 1 de enero siguiente a la adquisición.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en nuestra guía completa de la compra.
Fuentes
- Ministerio de Economía y Finanzas — Tributación municipal
- Servicio de Administración Tributaria de Lima — SAT
- SUNAT — Orientación tributaria
- Plataforma del Estado Peruano — gob.pe
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de comprar conviene tener la cuenta completa, no solo el precio. Podemos calcularla contigo:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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