Al comprar pagas un impuesto de una sola vez —la alcabala— y asumes dos recurrentes que empiezan a correrte desde el 1 de enero siguiente: el impuesto predial y los arbitrios. La alcabala es la que sorprende, porque nadie la incluye en el presupuesto de compra y se paga fuera del precio.
Datos clave
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia. Con la UIT 2026 en S/ 5.500, los primeros S/ 55.000 están inafectos.
- La paga el comprador y vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- Predial 2026: 0,2% hasta 15 UIT, 0,6% entre 15 y 60 UIT y 1% sobre 60 UIT del autovalúo.
- Eres contribuyente del predial desde el 1 de enero siguiente a la compra.
- La primera venta que hace el constructor tiene un tratamiento propio en el IGV.
La alcabala, calculada
| Valor de transferencia | Base afecta (menos S/ 55.000) | Alcabala (3%) |
|---|---|---|
| S/ 100.000 | S/ 45.000 | S/ 1.350 |
| S/ 200.000 | S/ 145.000 | S/ 4.350 |
| S/ 300.000 | S/ 245.000 | S/ 7.350 |
| S/ 435.630 (promedio Lima 1S-2026) | S/ 380.630 | S/ 11.419 |
| S/ 600.000 | S/ 545.000 | S/ 16.350 |
Para ver en qué momento de la compra entra esto, revisa la guía completa para comprar una vivienda en el Perú.
Lo recurrente: predial y arbitrios
El predial se calcula sobre el autovalúo, con tramos en UIT, y se paga al contado o en cuatro cuotas con vencimiento en febrero, mayo, agosto y noviembre. Los arbitrios los fija cada municipalidad por ordenanza y pagan servicios: limpieza, parques y serenazgo. Ver Por qué pagas menos impuesto predial en 2026 aunque nadie bajó la tasa y dónde pagar los arbitrios.
Los tres errores de presupuesto más comunes
- No presupuestar la alcabala. En una compra promedio de Lima son más de S/ 11.000.
- Creer que el predial del año lo paga el comprador. El vendedor debe cancelar el íntegro del ejercicio en que transfiere.
- Olvidar los gastos de formalización: la inscripción en Sunarp (S/ 44,50 más el 3 por mil del valor, es decir, S/ 1.244,50 en una compra de S/ 400.000) y la escritura, que parte desde S/ 250 en los tarifarios notariales publicados.
Ver gastos de cierre y cuánto cuesta comprar en total.
Y el impuesto que no pagas tú
El impuesto a la renta de segunda categoría por la ganancia de la venta lo paga el vendedor, no tú. Si alguien intenta trasladártelo en la negociación, ya sabes que es un traslado de costo, no una obligación legal tuya. Ver quién paga qué.
Lo que el vendedor debe tener resuelto antes de la firma
Estos pagos no te corresponden, pero conviene verificarlos: si quedan pendientes, retrasan la escritura o terminan en una discusión sobre quién los asume.
- El predial del año completo. Según el artículo 10 de la Ley de Tributación Municipal, el vendedor cancela el ejercicio entero en que transfiere. Pide ver el comprobante.
- El impuesto a la renta, si le toca. Cuando vende con ganancia, lo paga con el Formulario Virtual 1665 de SUNAT antes de la escritura: el 5% de la ganancia, no del precio.
- La declaración de no estar obligado, si no le toca. Es el caso de quien vende su casa habitación —el inmueble que tuvo al menos 2 años, que no destinó solo a comercio u oficina y que, si tenía varios en esas condiciones, es el que le queda como único (art. 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta)—, de quien compró antes de 2004 o de quien vende sin ganancia. Entonces entrega al notario una declaración jurada.
Si quieres entender cómo calcula su parte el vendedor, el detalle está en cuándo paga impuesto a la renta quien vende su casa.
Cómo pagar la alcabala sin errores
- Define la base. Se toma el valor de transferencia o el autovalúo ajustado, el que resulte mayor. Poner en la escritura un precio más bajo no reduce el impuesto cuando el autovalúo lo supera.
- Resta el tramo inafecto. Los primeros S/ 55.000, equivalentes a 10 UIT en 2026, no pagan. Si el valor no pasa de esa cifra, no hay alcabala.
- Aplica el 3% sobre el saldo.
- Confirma ante qué municipalidad se paga y hazlo a más tardar el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- Guarda el comprobante con tu escritura: es la prueba de que cumpliste a tiempo.
Separa ese monto desde que firmas. Se paga aparte del precio y vence al mes siguiente, justo cuando la mayoría de compradores está cubriendo mudanza y gastos notariales.
Cuándo el precio puede incluir IGV
Si le compras a una persona natural que vende su vivienda, no hay IGV. La situación cambia en dos casos:
- Primera venta de una constructora. Esa operación tiene un tratamiento propio en el IGV, así que pregunta por escrito si el precio anunciado ya lo incluye.
- Vendedor habitual. Desde la tercera venta de inmuebles en un mismo año, la ley presume que el vendedor es habitual (artículo 4 de la Ley del Impuesto a la Renta), y quien vende con habitualidad puede quedar afecto al IGV.
En cualquiera de los dos escenarios, pide que la minuta diga con claridad si el precio es con IGV o sin él. Así evitas que aparezca un monto adicional el día de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos pago al comprar una casa?
Pagas uno de una sola vez, la alcabala, y asumes dos recurrentes desde el 1 de enero siguiente: el impuesto predial y los arbitrios. El impuesto a la renta por la ganancia de la venta lo paga el vendedor, no tú, aunque intenten trasladártelo en la negociación.
¿Cuánto es la alcabala en 2026?
Es el 3% sobre el exceso de S/ 55.000 del valor de transferencia, que equivale a 10 UIT con la UIT 2026 en S/ 5.500. En una compra de S/ 200.000, por ejemplo, pagas S/ 4.350; el detalle está en alcabala 2026.
¿Cuándo vence la alcabala?
El último día hábil del mes siguiente a la transferencia, y la paga el comprador. Se paga fuera del precio, así que inclúyela en tu presupuesto desde el inicio: en una compra promedio de Lima supera los S/ 11.000.
¿Hay casos exonerados?
Sí: además del tramo inafecto de 10 UIT, que cubre los primeros S/ 55.000 del valor, hay supuestos de inafectación específicos. Revisa si tu compra encaja en alguno en casos de exoneración antes de calcular lo que te toca pagar.
¿Pago IGV al comprar?
Depende de a quién le compras: la primera venta que hace el constructor tiene un tratamiento específico en el IGV. Ver IGV en la primera venta; en cualquier compra, el impuesto de una sola vez a cargo del comprador es la alcabala.
¿Desde cuándo pago predial?
Desde el 1 de enero siguiente a la adquisición; el predial del año de la compra lo cancela íntegro el vendedor. Se calcula sobre el autovalúo, con tasas de 0,2% hasta 15 UIT, 0,6% entre 15 y 60 UIT y 1% sobre 60 UIT, y se paga al contado o en cuatro cuotas.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en nuestra guía para comprar una casa paso a paso.
Seguir leyendo
- Compra en planos: ¿cuándo nace la alcabala, al firmar o al entregar?
- Cochera y depósito: ¿pagan alcabala aparte del departamento?
- ¿Qué gastos hay además del precio de la casa?
- Ventajas y desventajas de comprar un terreno en vez de una casa
- anticipo de herencia: ¿se paga alcabala?
- monto máximo en efectivo para comprar una casa 2026
Fuentes
- Ministerio de Economía y Finanzas — Tributación municipal
- Servicio de Administración Tributaria de Lima — SAT
- SUNAT — Orientación tributaria
- Plataforma del Estado Peruano — gob.pe
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
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