El impuesto de alcabala grava las transferencias de inmuebles, lo paga el comprador y equivale al 3% sobre el valor de transferencia que exceda de 10 UIT. Con la UIT de S/ 5.500 vigente en 2026, eso significa que los primeros S/ 55.000 del valor no están afectos. Debe pagarse hasta el último día hábil del mes siguiente al de la transferencia, y sin ese pago la escritura no avanza.
Datos clave
- Tasa: 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia.
- Con UIT de S/ 5.500 (2026), el tramo no afecto es de S/ 55.000.
- El obligado al pago es el comprador, salvo pacto distinto entre las partes, que no afecta al fisco.
- Plazo: hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia.
- La base de cálculo se compara con el autoavalúo ajustado: se toma el mayor entre el valor de transferencia y ese valor de referencia.
¿Quién recauda la alcabala fuera de Lima?
En Lima Metropolitana la recaudación está centralizada en el servicio de administración tributaria metropolitano para los casos que corresponde. Fuera de Lima, la administración recae en las municipalidades provinciales y distritales según la organización de cada jurisdicción, y ahí es donde aparecen las diferencias prácticas: distintos formularios, distintos requisitos de sustento y distintas modalidades de pago. Preguntar antes en la municipalidad correspondiente ahorra un viaje.
| Valor de transferencia | Base afecta (exceso de 10 UIT) | Alcabala al 3% |
|---|---|---|
| S/ 55.000 | S/ 0 | S/ 0 |
| S/ 120.000 | S/ 65.000 | S/ 1.950 |
| S/ 250.000 | S/ 195.000 | S/ 5.850 |
| S/ 400.000 | S/ 345.000 | S/ 10.350 |
| S/ 600.000 | S/ 545.000 | S/ 16.350 |
¿Cuál es el error que retrasa la escritura?
Presupuestar la compra sin la alcabala. El comprador calcula precio, notaría y registro, y descubre el 3% cuando ya comprometió el dinero. En una operación de S/ 400.000 son S/ 10.350 que aparecen de golpe. La otra falla frecuente es asumir que el vendedor la paga: legalmente el obligado es el comprador, y cualquier acuerdo privado en contrario no cambia la obligación frente a la municipalidad. Ver gastos de cierre al comprar y cuánto cuesta en total comprar una casa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la alcabala en 2026?
3% sobre el valor de transferencia que exceda de 10 UIT. Con la UIT de S/ 5.500, los primeros S/ 55.000 no están afectos.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador. Los acuerdos privados en contrario no modifican la obligación frente a la administración tributaria municipal.
¿Cuándo vence el pago?
Hasta el último día hábil del mes calendario siguiente al de la transferencia.
¿Se paga alcabala en una herencia?
Las transferencias por causa de muerte tienen un tratamiento distinto al de la compraventa. Consulta el caso concreto antes de asumir que corresponde pagar.
¿Dónde se paga fuera de Lima?
En la municipalidad competente según la ubicación del predio. Los requisitos y formularios varían por jurisdicción, así que conviene consultarlos antes.
Más sobre la alcabala
Fuentes
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
- Decreto Legislativo N.° 1049, Decreto Legislativo del Notariado
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
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