Impuesto de alcabala 2026 en provincia: cuánto se paga, dónde y quién la cobra

Fuera de Lima, la alcabala se paga en la municipalidad distrital donde está el inmueble o, si la municipalidad provincial tiene constituido un Fondo de Inversión Municipal, en la provincial (artículo 29 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). En Trujillo, Piura y Chiclayo el servicio tributario provincial solo la cobra por los predios del distrito capital; en Arequipa y el Cusco cada municipalidad distrital cobra la suya. La tasa, quién paga y el plazo son los mismos que en Lima.

La cuenta, en corto: el impuesto de alcabala 2026 es el 3 % del valor del inmueble que exceda 10 UIT, es decir, de lo que pase de S/ 55.000. Lo paga siempre el comprador y vence el último día hábil del mes siguiente a la compra. Ejemplo: por una casa de S/ 300.000 pagas 3 % de S/ 245.000 = S/ 7.350. El detalle del cálculo, con más ejemplos y los casos inafectos, está en impuesto de alcabala 2026: cuánto pagas y desde qué monto.

La cuenta parte de la UIT de S/ 5.500 vigente en 2026. El impuesto de alcabala grava las transferencias de inmuebles, y sin ese pago la escritura no avanza.

¿Cómo se calcula la alcabala en 2026?

En tres pasos: tomas el mayor entre el precio de venta y el autovalúo del predio ajustado por el IPM; le restas S/ 55.000 (10 UIT de S/ 5.500); y al resultado le aplicas el 3 %. Si el precio es de S/ 55.000 o menos, no pagas alcabala. La fórmula es: alcabala = 3 % × (base − S/ 55.000).

¿Quién recauda la alcabala fuera de Lima?

La regla legal es una sola en todo el país: el artículo 29 del TUO de la Ley de Tributación Municipal dice que la alcabala es renta de la municipalidad distrital donde está el inmueble. Si la municipalidad provincial tiene constituido un Fondo de Inversión Municipal, la provincial es la acreedora: cobra el impuesto y en los 10 días hábiles siguientes al mes del pago transfiere el 50 % a la municipalidad distrital del predio y el 50 % al fondo. Por eso, según la ciudad, pagarás en la municipalidad distrital o en la provincial. Ojo con una confusión frecuente: que una provincial tenga su propio servicio de administración tributaria no significa que centralice la alcabala. El SATT de Trujillo y el SATP de Piura la cobran solo por los predios del distrito capital (el Cercado), y lo mismo hace el SATCH en el distrito de Chiclayo. En Arequipa y el Cusco, la provincial cobra la del Cercado y cada municipalidad distrital cobra la suya: José Luis Bustamante y Rivero, Santiago o San Sebastián publican su propio procedimiento. En Chiclayo, José Leonardo Ortiz la cobra a través de su propio SAT.

En Lima Metropolitana la recaudación está centralizada en el servicio de administración tributaria metropolitano para los casos que corresponde. Fuera de Lima, la administración recae en las municipalidades provinciales y distritales según la organización de cada jurisdicción, y ahí es donde aparecen las diferencias prácticas: distintos formularios, distintos requisitos de sustento y distintas modalidades de pago. Preguntar antes en la municipalidad correspondiente ahorra un viaje.

Ejemplo resuelto paso a paso: departamento de S/ 320.000 en Arequipa

Compras un departamento en José Luis Bustamante y Rivero (Arequipa) por S/ 320.000 el 15 de octubre de 2026. El autovalúo 2026 del predio es S/ 180.000.

1. Base imponible. Se compara el precio con el autovalúo ajustado por el IPM. Como la compra es después del 1 de febrero, el autovalúo se multiplica por el índice acumulado del año; aun así queda muy por debajo de S/ 320.000, así que la base es el precio: S/ 320.000.
2. Tramo inafecto. 10 UIT de 2026 = 10 × S/ 5.500 = S/ 55.000.
3. Base afecta. S/ 320.000 − S/ 55.000 = S/ 265.000.
4. Impuesto. 3 % × S/ 265.000 = S/ 7.950.
5. Dónde y cuándo. En la Municipalidad Distrital de José Luis Bustamante y Rivero (en Arequipa cada distrital cobra la suya), al contado, hasta el último día hábil de noviembre de 2026. Con la constancia de pago el notario eleva la escritura y Sunarp inscribe la compra.

Si el mismo departamento costara S/ 55.000 o menos, no pagarías alcabala, pero igual presentas la declaración y pides la constancia de inafectación. Repite la cuenta con tus números en la calculadora de alcabala.

¿Cuál es el error que retrasa la escritura?

Presupuestar la compra sin la alcabala. El comprador calcula precio, notaría y registro, y descubre el 3% cuando ya comprometió el dinero. En una operación de S/ 400.000 son S/ 10.350 que aparecen de golpe. La otra falla frecuente es asumir que el vendedor la paga: legalmente el obligado es el comprador, y cualquier acuerdo privado en contrario no cambia la obligación frente a la municipalidad. Ver gastos de cierre al comprar y cuánto cuesta en total comprar una casa.

¿Qué transferencias no pagan alcabala?

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Este artículo da por supuesto lo que se explica en cuánto se paga de alcabala en 2026.

Otras preguntas

¿Cuándo vence el pago?

Hasta el último día hábil del mes calendario siguiente al de la transferencia. El pago es al contado aunque el precio de la casa se pague en cuotas, según el artículo 26, y conviene presupuestarlo desde el inicio para que no aparezca de golpe cuando ya comprometiste el dinero.

¿Qué pasa si pago la alcabala fuera de plazo?

Se cobran intereses moratorios desde el día siguiente al vencimiento, que es el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Además, sin la constancia de pago el notario no puede formalizar la escritura ni Sunarp inscribir la compra, porque el artículo 7 obliga a exigir que acredites el pago.

¿Se paga alcabala en una herencia?

No. Según el artículo 27 b) del TUO de la Ley de Tributación Municipal, la transferencia por causa de muerte no paga alcabala, y tampoco pagan el anticipo de legítima ni la división y partición entre herederos. La donación, en cambio, sí paga alcabala aunque sea una transferencia gratuita.

¿Cuál es la tasa del impuesto de alcabala 2026 y cambió respecto a 2025?

La tasa sigue siendo 3 % (artículo 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal); lo que cambia cada año es el tramo inafecto, porque depende de la UIT: con la UIT 2026 de S/ 5.500 son S/ 55.000, frente a S/ 53.500 en 2025 (UIT de S/ 5.350). Por eso una misma compra paga S/ 45 menos de alcabala en 2026 que en 2025.

¿Cómo se paga la alcabala 2026 paso a paso?

1) Calcula el impuesto: 3 % sobre el precio (o el autovalúo ajustado, si es mayor) menos S/ 55.000. 2) Presenta la declaración en la municipalidad que cobra la alcabala del distrito donde está el inmueble, con la minuta o el contrato, el DNI y el HR y PU del año. 3) Paga al contado, hasta el último día hábil del mes siguiente a la firma. 4) Lleva la constancia de pago (o de inafectación) a la notaría: sin ella no hay escritura ni inscripción en Sunarp. La calculadora de alcabala hace el paso 1 y te dice la fecha límite.