¿Se paga alcabala al heredar un inmueble?

Recibir un inmueble por herencia no paga alcabala, y repartirlo entre los herederos tampoco. La alcabala aparece recién cuando alguien compra la parte de otro o cuando el inmueble se vende.

No: en el Perú heredar una casa o un terreno no paga alcabala. La transferencia por causa de muerte, el anticipo de legítima, la partición entre herederos y la transferencia de cuotas entre herederos están inafectas (artículo 27 del TUO de la Ley de Tributación Municipal). La alcabala, del 3 % sobre el valor que excede las 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), la paga quien compra.

El impuesto aparece recién cuando el inmueble, o una cuota, pasa a alguien que no es heredero, y conviene saber cuándo ocurre.

Datos clave

Inafecto: transferencia por causa de muerte (art. 27 del TUO de la Ley de Tributación Municipal).
También inafecta: la división y partición de la masa hereditaria y las alícuotas entre herederos.
También inafecta: la transferencia de alícuotas entre herederos (art. 27.g), sin que la ley distinga si hay un precio de por medio; y el anticipo de legítima (art. 27.a).
Sí paga alcabala: cuando alguien que no es heredero, por ejemplo el cónyuge de un heredero o un tercero, compra la cuota de un heredero por un precio.
Cuánto y cuándo: 3 % sobre el valor de transferencia que excede las 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), pagado hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
Sí paga Impuesto a la Renta: cuando los herederos venden el inmueble a un tercero.
El Perú no tiene impuesto a la herencia como tal.

¿Qué pasa en cada momento?

Momento	¿Alcabala?	Por qué
Muere el titular y los herederos reciben el inmueble	No	Transferencia por causa de muerte (art. 27.b)
Los herederos se reparten los bienes entre ellos	No	División y partición de la masa hereditaria (art. 27.f)
Un heredero le compra su cuota a otro heredero	No	Transferencia de alícuotas entre herederos (art. 27.g)
Alguien que no es heredero compra la cuota de un heredero	Sí, sobre la cuota	Es una compraventa entre partes, sobre la cuota transferida
El dueño entrega el inmueble en vida como anticipo de legítima	No	Anticipo de legítima (art. 27.a)
Los herederos venden a un tercero	Sí, la paga el comprador	Compraventa ordinaria

Elaboración de EximiaHaus sobre los artículos 21, 25 y 27 del TUO de la Ley de Tributación Municipal.

¿Heredar en vida (anticipo de legítima) paga alcabala?

No. El anticipo de legítima, que es cuando padres o abuelos entregan en vida un inmueble a un heredero forzoso a cuenta de su herencia, está en la primera línea de las inafectaciones del artículo 27. Lo que sí hay son los costos de la escritura pública y de la inscripción en Sunarp. Y si después el heredero vende ese inmueble, el comprador paga alcabala y el vendedor revisa su Impuesto a la Renta.

¿Y el Impuesto a la Renta?

Es el otro impuesto de la historia, y lo paga el vendedor, no el comprador. Cuando los herederos venden el inmueble recibido, hay ganancia de capital y renta de segunda categoría, con la particularidad de que el costo computable de un bien heredado se determina de manera distinta al de un bien comprado. Está desarrollado en vender una casa heredada y se calcula en la calculadora de Impuesto a la Renta.

¿Qué hay que hacer antes de poder vender?

El orden importa: primero la sucesión intestada o el testamento inscrito, luego la inscripción del inmueble a nombre de los herederos, y recién ahí la venta. Saltarse un paso es la causa más común de compraventas que no se pueden inscribir. Ver Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).

¿Y si un heredero le compra a los demás?

Según la letra de la ley, ahí tampoco hay alcabala: el inciso g del artículo 27 deja inafectas las transferencias de alícuotas entre herederos, sin distinguir si son gratuitas o pagadas. Si la municipalidad te liquida el impuesto, pide por escrito que apliquen la inafectación citando ese inciso. Distinto es cuando la cuota la compra alguien que no es heredero: ahí sí hay alcabala, y se calcula sobre la cuota que se transfiere, no sobre el valor total del inmueble. Si compras el 50% de una casa valorizada en S/ 400.000, la base es S/ 200.000, menos las 10 UIT quedan S/ 145.000 afectos y el impuesto es S/ 4.350. Puedes calcularlo en la calculadora de alcabala, con el campo de porcentaje adquirido.

Ver también: permuta, dación en pago y aporte a una empresa: quién paga la alcabala en cada caso.

Si heredaste un inmueble, descarga gratis el checklist de lo que hay que hacer al heredar una casa (PDF).

Preguntas frecuentes

¿Hay impuesto a la herencia en el Perú?

No existe un impuesto sucesorio. Lo que existen son los costos del trámite y los impuestos que aparecen si después se transfiere el inmueble.

¿La partición entre hermanos paga alcabala?

No, si es la partición de lo heredado entre los condóminos originarios (art. 27.f). Y si además hay un pago compensatorio entre ellos, la transferencia de cuotas entre herederos también está inafecta (art. 27.g). Paga, en cambio, la cuota que compra alguien que no es heredero.

¿Si le compro su parte a mi hermano en la casa que heredamos pago alcabala?

Según el artículo 27.g del TUO de la Ley de Tributación Municipal, no: las transferencias de alícuotas entre herederos están inafectas, sin que la norma distinga si hay pago. Pagarías solo la escritura pública y la inscripción. Ten a mano la partida donde ambos figuran como herederos inscritos, porque es lo que acredita la inafectación.

¿Quién paga la alcabala cuando se vende una casa heredada?

El comprador. La alcabala grava al adquirente, no al que vende: los herederos no la pagan al vender a un tercero. Lo que les toca a ellos es revisar si la venta genera Impuesto a la Renta. El comprador la paga en Lima Metropolitana, en el SAT de la Municipalidad Metropolitana de Lima; fuera de Lima, en la municipalidad provincial cuando tiene constituido un Fondo de Inversión Municipal, o en la distrital si no lo tiene (artículo 29 de la Ley de Tributación Municipal), hasta el último día hábil del mes siguiente.

¿Se paga alcabala por un anticipo de legítima?

No. El anticipo de legítima está inafecto por el artículo 27.a del TUO de la Ley de Tributación Municipal, igual que la herencia por causa de muerte. Sí debes declarar el cambio de titular en la municipalidad para el impuesto predial.

¿Debo declarar la herencia en la municipalidad?

Sí, para actualizar quién es el contribuyente del predial. La inafectación de alcabala no exime de declarar la transferencia.

¿Los herederos responden por las deudas del predial anterior?

Sí, hasta el valor de lo que reciben: el Código Tributario hace a los herederos responsables solidarios de la deuda tributaria del causante (art. 17) y limita esa responsabilidad al valor de los bienes heredados (art. 25). Conviene pedir el estado de cuenta antes de aceptar y ordenar la sucesión.

¿Cuánto demora una sucesión intestada?

Depende de la vía —notarial o judicial— y de si los herederos están de acuerdo. Ver cómo se reparte una casa heredada.

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Fuentes

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Heredé un inmueble: ¿pago alcabala? Qué sí se paga y qué no