La alcabala 2026 es el 3 % del valor del inmueble que exceda 10 UIT —S/ 55.000, con la UIT 2026 de S/ 5.500 (D.S. 301-2025-EF)—, la paga siempre el comprador y vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia (TUO de la Ley de Tributación Municipal, arts. 21 a 26). Por una casa de S/ 300.000 son S/ 7.350.
El plazo vence el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia, y pasarse tiene dos consecuencias distintas: intereses por el impuesto no pagado y, además, la posible multa por no haber declarado. Son dos cosas separadas y conviene entenderlas por separado, porque se regularizan de manera distinta.
Datos clave
- Vencimiento: último día hábil del mes siguiente a la transferencia (art. 26 del TUO de la Ley de Tributación Municipal).
- Intereses: se aplican desde el día siguiente al vencimiento, con la tasa de interés moratorio que fija la administración (art. 33 del Código Tributario).
- Multa: por no presentar la declaración jurada dentro del plazo, según el régimen de la entidad.
- La compra no se anula por pagar tarde, pero la notaría puede exigir el pago para elevar la minuta.
- Regularizar antes de una notificación suele acceder a rebajas de la multa.
¿Desde cuándo corren los intereses?
Desde el día siguiente al vencimiento. El artículo 33 del Código Tributario establece que el monto del tributo no pagado dentro de los plazos devenga un interés moratorio, y las administraciones municipales aplican esa regla con la tasa vigente que publican. Es decir: no hay un "periodo de gracia", el reloj empieza al día siguiente.
¿Cómo se cuenta bien el plazo?
Con dos precisiones que causan la mayoría de los atrasos. Primero, el plazo se cuenta desde la transferencia, no desde la escritura pública ni desde la inscripción: si firmaste la minuta el 5 de septiembre, vence el último día hábil de octubre. Segundo, "hábil" excluye sábados, domingos y feriados, así que el último día puede caer antes del 30 o 31. La calculadora de alcabala calcula esa fecha y te dice cuántos días quedan.
¿Qué conviene hacer si ya venció?
| Situación | Qué hacer |
|---|---|
| Venció hace poco y no te han notificado | Declarar y pagar de inmediato: el interés corre por día |
| Nunca declaraste la transferencia | Presentar la declaración y pagar; consultar el régimen de gradualidad de la entidad |
| Ya recibiste una notificación | Revisar el monto liquidado antes de pagar; los intereses se calculan a la fecha de pago |
| Tampoco declaraste el predial | Regularizar ambos: son obligaciones distintas ante la misma municipalidad |
¿La deuda prescribe?
El Código Tributario fija plazos de prescripción para la acción de la administración de determinar la deuda, exigir su pago y aplicar sanciones, y esos plazos se interrumpen con determinados actos. En la práctica, contar con la prescripción es mala estrategia: la deuda impaga aparece cuando quieras vender o hacer cualquier trámite sobre el predio.
¿Y si no pagué el predial tampoco?
Son dos obligaciones distintas: la alcabala es de una sola vez por la transferencia, el predial es anual y empieza a correr para ti desde el 1 de enero siguiente. Muchos compradores descubren las dos juntas. Ver qué pasa si no pago el predial y cómo declarar el inmueble en la municipalidad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo escriturar sin haber pagado la alcabala?
Las notarías suelen exigir el comprobante de pago o la constancia de no afectación para elevar la minuta a escritura pública.
¿La municipalidad cobra intereses y multa a la vez?
Son conceptos distintos: el interés corresponde al tributo pagado tarde y la multa a la infracción de no declarar. Pueden coexistir.
¿Sirve pagar solo el impuesto y dejar los intereses?
No: los pagos se imputan según las reglas del Código Tributario y la deuda queda parcialmente impaga, generando más interés.
¿Hay rebajas por regularizar voluntariamente?
Las administraciones suelen tener regímenes de gradualidad para quien subsana antes de una notificación. Hay que consultarlo con la entidad que corresponda.
¿Desde qué fecha se cuenta si compré en planos?
Desde que se produce la transferencia de propiedad del bien ya existente. Ver alcabala al comprar en planos.
El panorama completo está en cuánto se paga de alcabala en 2026.
¿Cuánto es la alcabala 2026?
El 3 % de la parte del precio (o del autovalúo ajustado, el que sea mayor) que pase de 10 UIT, es decir, de S/ 55.000 en 2026. Ejemplos: por S/ 150.000 pagas S/ 2.850; por S/ 300.000, S/ 7.350; por S/ 500.000, S/ 13.350. La paga el comprador en la municipalidad distrital (en Lima Metropolitana, en el SAT) hasta el último día hábil del mes siguiente a la firma. Los casos de inafectación y los ejemplos por monto están en Impuesto de alcabala 2026: cuánto pagas realmente.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Supremo N° 156-2004-EF (artículos 21 al 29)
- TUO del Código Tributario, Decreto Supremo N° 133-2013-EF (artículos 33, 38 y 43)
- SAT de Lima — Impuesto de Alcabala: obligados, base imponible y liquidación
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (artículos 21 a 29) — gob.pe
- Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 (S/ 5.500) — El Peruano
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