Muchos compradores no notan que el precio de un departamento nuevo, vendido directamente por una empresa constructora, ya incluye una carga tributaria distinta a la de una propiedad de segundo uso vendida por un particular. Entender esto ayuda a comparar precios correctamente.
¿Cuándo aplica el IGV a una venta de inmueble?
La primera venta de un inmueble realizada por el propio constructor (empresa que construyó o mandó construir el proyecto para su venta) está gravada con el Impuesto General a las Ventas (IGV), aplicado sobre el valor de la construcción, no sobre el valor del terreno, que está fuera del ámbito de este impuesto.
Este artículo resuelve una parte del problema; el método completo, con comparables, el dato del BCRP, ajustes, rango y cuándo corregir, está en la guía completa para fijar el precio de venta de una casa o departamento.
¿Por qué esta venta paga menos Alcabala?
Como explicamos en nuestra guía del Alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica, la primera venta realizada por una empresa constructora no está afecta a este impuesto municipal, salvo en la parte que corresponde al valor del terreno (art. 22 del TUO de la Ley de Tributación Municipal): la construcción ya está gravada con el IGV. En cambio, la segunda venta de esa misma propiedad (cuando el primer comprador la revende) sí paga Alcabala y no IGV.
¿El comprador paga el IGV directamente?
No como un pago aparte y visible: el IGV normalmente ya está incorporado en el precio de venta que publica la inmobiliaria o constructora. Es importante saber esto para no asumir erróneamente que el precio de lista es negociable en la misma proporción en la que lo sería con un vendedor particular.
Comparando precio de constructora vs. segundo uso
Al comparar un departamento nuevo (con IGV incluido en el precio) contra uno de segundo uso equivalente (sin IGV pero con Alcabala a cargo del comprador), es importante calcular el costo total de cada operación, no solo el precio de lista, para tomar una decisión informada.
Recomendación
Si estás comparando propiedades nuevas y de segundo uso en un mismo rango de precio, pide siempre el desglose de gastos adicionales de cada operación antes de decidir, ya que la carga tributaria distinta puede cambiar el costo final de forma significativa.
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Cómo comparar de verdad estreno contra segundo uso
La comparación honesta no es precio contra precio, sino costo total de la operación contra costo total. En el departamento de estreno, el IGV ya viene dentro del precio que cobra la constructora y la alcabala solo grava el valor del terreno. En el de segundo uso no hay IGV, pero la alcabala se calcula sobre el valor total de la transferencia. Puedes correr las dos cuentas en la calculadora de alcabala, usando el caso "primera venta de una empresa constructora" en el primero.
Un ejemplo con números
| Operación (S/ 400.000) | Base de alcabala | Alcabala a pagar |
|---|---|---|
| Estreno, primera venta de constructora (terreno S/ 120.000) | S/ 120.000 | S/ 1.950 |
| Segundo uso, vendedor particular | S/ 400.000 | S/ 10.350 |
Qué pedirle a la constructora
El desglose del valor de terreno y de construcción. Sin ese dato no se puede liquidar correctamente la alcabala y terminas pagando sobre el precio completo. Está desarrollado en alcabala en la primera venta de una constructora.
Preguntas frecuentes
¿El comprador paga el IGV aparte?
No: en la primera venta del constructor el IGV va incluido en el precio que cobra la empresa. El comprador no lo liquida por separado.
¿Una casa de segundo uso paga IGV?
No, cuando la vende un particular. Esa operación paga alcabala sobre el valor total de la transferencia.
¿Por qué el estreno paga menos alcabala?
Porque el artículo 22 de la Ley de Tributación Municipal deja fuera del impuesto la primera venta del constructor, salvo la parte del valor del terreno.
¿Entonces sale más barato comprar de estreno?
En alcabala sí; el precio total depende de muchos otros factores. La comparación correcta suma todos los costos de cada operación.
¿Qué documento acredita el valor del terreno?
La minuta o la liquidación del proyecto que desagregue terreno y edificación, contrastable con el autovalúo del predio.
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Fuentes
- TUO de la Ley del IGV e ISC, D.S. N° 055-99-EF
- Sunat — IGV en la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N° 156-2004-EF (impuesto de alcabala, artículos 21 al 29)
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