Impuesto de alcabala 2026: cuánto pagas realmente y desde qué monto se aplica

En 2026 la alcabala solo se paga si el inmueble vale más de S/ 55.000 (10 UIT de S/ 5.500). El porcentaje es 3% y se aplica únicamente sobre lo que exceda esos S/ 55.000: por una compra de S/ 300.000 pagas S/ 7.350, no S/ 9.000. La paga el comprador, en Lima ante el SAT, hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra.

Si el autovalúo del inmueble supera el precio, la alcabala se calcula sobre el autovalúo, y su parte de terreno sale del valor arancelario. Para darte una idea, consulta el valor arancelario de tu distrito en el mapa.

El impuesto de alcabala grava la transferencia de propiedad de inmuebles con una tasa de 3% en todo el país, aplicada sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500, fijada por el Decreto Supremo 301-2025-EF, las primeras S/ 55.000 no están afectas. Lo paga el comprador y vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.

Para ver todos los impuestos de un inmueble —alcabala, renta por venta, predial, arbitrios, alquiler e ITF—, con quién paga cada uno, cuánto y cuándo, consulta Impuestos al comprar, vender y alquilar un inmueble en Perú (2026). El ITF del pago al vendedor se obtiene aparte con la calculadora de ITF.

Cómo se calcula, con ejemplos

Como el tramo libre es un monto fijo, la tasa efectiva nunca llega al 3 % y crece con el precio: es 1,35 % del valor en un inmueble de S/ 100.000, 2,18 % en uno de S/ 200.000, 2,45 % en uno de S/ 300.000, 2,67 % en uno de S/ 500.000 y 2,84 % en uno de S/ 1.000.000. El tramo de 10 UIT se aplica por inmueble, en cada operación: si compras dos inmuebles por separado, cada transferencia tiene su propio tramo inafecto.

La alcabala es solo una parte: para ver todos los gastos de la operación, prueba la calculadora de gastos de compraventa.

¿Y si el precio está en dólares?

La base se calcula en soles: conviertes el precio con el tipo de cambio de la fecha de la operación y recién ahí restas las 10 UIT. Un departamento de US$ 90.000 con un tipo de cambio de 3,75 son S/ 337.500 de base, S/ 282.500 afectos y S/ 8.475 de alcabala. La calculadora de alcabala hace la conversión por ti.

¿A partir de qué monto se paga alcabala en 2026?

Desde el primer sol que supere S/ 55.000. Si el valor del inmueble es S/ 55.000 o menos, la alcabala es cero. Si es S/ 56.000, pagas 3% sobre S/ 1.000, es decir S/ 30. Ese umbral sube cada año con la UIT: en 2025, con la UIT en S/ 5.350, era S/ 53.500.

Ojo con el valor que se usa: no siempre es el precio de la minuta. La base es el mayor entre el precio pactado y el autovalúo del predio de ese año ajustado por el IPM. Si declaras un precio por debajo del autovalúo, la municipalidad calcula el impuesto sobre el autovalúo.

Cómo calcular la alcabala 2026 en tres pasos

1. Toma el valor del inmueble (el mayor entre precio y autovalúo ajustado). 2. Réstale S/ 55.000. 3. Multiplica el resultado por 0,03. Ejemplo: departamento de S/ 420.000 → S/ 420.000 − S/ 55.000 = S/ 365.000 → S/ 365.000 × 3% = S/ 10.950 de alcabala.

Cómo pagarla paso a paso sin retrasar la firma

1. Pide al vendedor la HR y el PU del año (la declaración del impuesto predial). Con ellos conoces el autovalúo y compruebas que el precio pactado no quede por debajo.
2. Calcula el impuesto sobre el mayor de los dos valores, convertido a soles si hace falta, después de restar las 10 UIT.
3. Paga al contado, aunque el precio del inmueble se pague en partes: la ley no admite fraccionarla (artículo 26). En Lima, ante el SAT; fuera de Lima, donde indique la municipalidad.
4. Guarda el comprobante, o la constancia de inafectación si no corresponde pagar. El notario lo pide para elevar la escritura, y sin escritura no hay inscripción.
5. Presupuesta la inscripción en Sunarp: en 2026 una compraventa paga S/ 44,50 de calificación más el 1,5 por mil del valor si es de hasta S/ 35.000, o el 3 por mil si pasa de ese monto (Res. 228-2025-SUNARP/GG).

Los tres errores que hacen pagar de más o de menos

1. Aplicar el 3% sobre el total. El impuesto recae sobre el exceso de las 10 UIT, no sobre el valor completo. Aplicarlo al total en una compra de S/ 300.000 significaría pagar S/ 9.000 en lugar de S/ 7.350.

2. Creer que solo aplica a inmuebles nuevos. No importa si la propiedad es de segundo uso: la obligación recae sobre quien adquiere, en cualquier caso. El matiz está en la compra directa a la constructora: en esa primera venta la ley solo grava la parte que corresponde al valor del terreno, por lo que la alcabala suele ser bastante menor que en una reventa del mismo precio.

3. Asumir que el vendedor lo paga. La obligación legal es del comprador. Puede pactarse quién asume el desembolso, pero el obligado ante la administración no cambia.

¿Por qué es exactamente el mismo porcentaje en todo el país?

Porque la tasa está fijada por norma nacional. Lo que cambia entre distritos no es el porcentaje sino quién recauda: la administración corresponde a las municipalidades provinciales, de modo que en Lima el pago se gestiona a través del SAT o sus bancos afiliados, y en Callao o en provincias, ante la municipalidad provincial respectiva.

Si alguien te dice que en tal distrito "la alcabala es más barata", está confundiendo la tasa con el lugar de pago.

¿Cuándo no se paga alcabala?

Los supuestos están en el TUO de la Ley de Tributación Municipal. Según su artículo 27, no pagan los anticipos de legítima; la herencia y la división y partición de lo heredado, de los gananciales o de un bien entre condóminos originarios; la venta de cuotas entre herederos o condóminos originarios; la resolución del contrato antes de que se pague el precio; y las operaciones sobre derechos que no trasladan la propiedad. El artículo 28 suma a ciertos adquirentes: el Gobierno Central, las regiones y las municipalidades, gobiernos extranjeros, los bomberos, entidades religiosas, universidades y centros educativos. La donación, en cambio, sí paga, y el impuesto lo asume quien recibe el inmueble.

Un error frecuente al comprar barato a un familiar: el impuesto no se calcula sobre el precio simbólico, sino sobre el autovalúo ajustado, porque la base imponible no puede ser menor a ese valor (artículo 24).

El regalo silencioso de 2026

Nadie modificó la tasa de la alcabala y, sin embargo, el impuesto efectivo bajó. La razón es que el tramo no afecto está expresado en UIT: al subir la UIT a S/ 5.500, el monto exonerado subió con ella. Es el mismo mecanismo que hace pagar menos predial este año.

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El plazo importa

Vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Es un plazo corto y su incumplimiento genera intereses y multas, además de trabar trámites posteriores. En la práctica, la notaría y el registro suelen requerir la constancia de pago, de modo que el olvido se detecta pronto, pero no siempre a tiempo. Este y los demás vencimientos del año —predial, arbitrios, renta por alquiler— están ordenados en el calendario inmobiliario y tributario 2026-2027.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto es la alcabala en 2026?

3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500, las primeras S/ 55.000 no están afectas al impuesto.

¿Quién paga la alcabala?

El comprador, por disposición legal, con independencia de que el inmueble sea nuevo o de segunda mano.

¿Hasta cuándo tengo plazo para pagarla?

Hasta el último día hábil del mes siguiente a aquel en que se produjo la transferencia de propiedad.

¿La alcabala es distinta en cada distrito?

No. La tasa de 3% es la misma en todo el país. Lo que varía es la entidad que recauda: el SAT en Lima y la municipalidad provincial en Callao y provincias.

¿Se paga alcabala al heredar un inmueble?

No. El artículo 27 del TUO de la Ley de Tributación Municipal declara inafectas las transferencias por causa de muerte y los anticipos de legítima, y también la división y partición de la masa hereditaria. Heredar no genera alcabala; lo que sí corresponde es declarar el cambio de titular en la municipalidad para el impuesto predial.

¿A partir de qué monto se paga alcabala en 2026?

Cuando el valor del inmueble supera S/ 55.000, que son 10 UIT de S/ 5.500. Por debajo de ese monto no pagas nada; por encima, pagas 3% solo sobre el exceso. Por ejemplo, en una compra de S/ 150.000 la alcabala es S/ 2.850.

¿Qué es el impuesto de alcabala?

Es el impuesto municipal que grava las transferencias de propiedad de inmuebles urbanos o rústicos, sea por compraventa, permuta, donación u otra modalidad onerosa o gratuita. Lo paga quien adquiere y se liquida sobre el valor que exceda las 10 UIT.

¿Se puede pagar la alcabala en cuotas?

No. El artículo 26 de la Ley de Tributación Municipal dispone que se paga al contado, aunque el precio del inmueble se haya pactado en partes.

¿Cuánto es la alcabala de un departamento de S/ 250.000?

S/ 5.850: se restan los S/ 55.000 inafectos y se aplica el 3 % a los S/ 195.000 restantes. Equivale al 2,34 % del precio.

¿Qué porcentaje es la alcabala en el Perú?

El 3%, fijado por la Ley de Tributación Municipal para todo el país. No es 3% del precio total sino del valor que exceda las 10 UIT, por eso el porcentaje efectivo es menor: en una compra de S/ 300.000 equivale a cerca de 2,45% del precio.

¿Pago alcabala si compro un departamento nuevo a la constructora?

Sí, pero reducida. En la primera venta que hace una empresa constructora, la alcabala solo se aplica sobre la parte del valor que corresponde al terreno, según el autovalúo. Si compras a un particular que ya lo había comprado antes, pagas sobre el valor total menos las 10 UIT.

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Fuentes

• Impuesto de alcabala 2026: cálculo y quién paga — PerúGestiona
• ¿Cómo calcular los impuestos predial, de alcabala y vehicular? — BBVA Perú
• Se pagará menos impuesto predial en 2026 por el aumento de la UIT: así cambian los tramos — Infobae, 18/12/2025
• Escritura de compraventa de inmueble: costo — Trámites Perú
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (alcabala, artículos 21 al 29) — MEF
• Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 — El Peruano, diciembre de 2025
• Impuesto de Alcabala: legislación — SAT de Lima, consultado en septiembre de 2026
• Impuesto de alcabala: tasa, plazo y primera venta de constructoras — SATT Trujillo, consultado en septiembre de 2026
• El alcabala y la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor — La Ley, 23/02/2022