El impuesto de alcabala grava la transferencia de propiedad de inmuebles con una tasa de 3% en todo el país, aplicada sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500, las primeras S/ 55.000 no están afectas. Lo paga el comprador y vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
Datos clave 2026
- Tasa: 3%, igual en todos los distritos del país.
- Tramo no afecto: 10 UIT, es decir S/ 55.000 con la UIT de 2026.
- Quién paga: el comprador, sea el inmueble nuevo o de segunda mano.
- Plazo: hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
- Dónde se paga: en Lima, a través del SAT o bancos afiliados; en Callao y provincias, en la municipalidad provincial respectiva.
- Administración: corresponde a las municipalidades provinciales.
Cómo se calcula, con ejemplos
| Valor de transferencia | Base afecta (valor − S/ 55.000) | Alcabala (3%) |
|---|---|---|
| S/ 50.000 | S/ 0 | S/ 0 |
| S/ 150.000 | S/ 95.000 | S/ 2.850 |
| S/ 300.000 | S/ 245.000 | S/ 7.350 |
| S/ 500.000 | S/ 445.000 | S/ 13.350 |
| S/ 800.000 | S/ 745.000 | S/ 22.350 |
Los tres errores que hacen pagar de más o de menos
1. Aplicar el 3% sobre el total. El impuesto recae sobre el exceso de las 10 UIT, no sobre el valor completo. Aplicarlo al total en una compra de S/ 300.000 significaría pagar S/ 9.000 en lugar de S/ 7.350.
2. Creer que solo aplica a inmuebles nuevos. No importa si la propiedad es de segundo uso: la obligación recae sobre quien adquiere, en cualquier caso.
3. Asumir que el vendedor lo paga. La obligación legal es del comprador. Puede pactarse quién asume el desembolso, pero el obligado ante la administración no cambia.
¿Por qué es exactamente el mismo porcentaje en todo el país?
Porque la tasa está fijada por norma nacional. Lo que cambia entre distritos no es el porcentaje sino quién recauda: la administración corresponde a las municipalidades provinciales, de modo que en Lima el pago se gestiona a través del SAT o sus bancos afiliados, y en Callao o en provincias, ante la municipalidad provincial respectiva.
Si alguien te dice que en tal distrito "la alcabala es más barata", está confundiendo la tasa con el lugar de pago.
El regalo silencioso de 2026
Nadie modificó la tasa de la alcabala y, sin embargo, el impuesto efectivo bajó. La razón es que el tramo no afecto está expresado en UIT: al subir la UIT a S/ 5.500, el monto exonerado subió con ella. Es el mismo mecanismo que hace pagar menos predial este año.
Ver por qué pagas menos predial en 2026 y cómo la UIT afecta tus impuestos.
El plazo importa
Vence el último día hábil del mes siguiente a la transferencia. Es un plazo corto y su incumplimiento genera intereses y multas, además de trabar trámites posteriores. En la práctica, la notaría y el registro suelen requerir la constancia de pago, de modo que el olvido se detecta pronto, pero no siempre a tiempo.
Ver el costo total de comprar y trámites municipales al comprar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la alcabala en 2026?
3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500, las primeras S/ 55.000 no están afectas al impuesto.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador, por disposición legal, con independencia de que el inmueble sea nuevo o de segunda mano.
¿Hasta cuándo tengo plazo para pagarla?
Hasta el último día hábil del mes siguiente a aquel en que se produjo la transferencia de propiedad.
¿La alcabala es distinta en cada distrito?
No. La tasa de 3% es la misma en todo el país. Lo que varía es la entidad que recauda: el SAT en Lima y la municipalidad provincial en Callao y provincias.
¿Se paga alcabala al heredar un inmueble?
La alcabala grava las transferencias de propiedad inmueble, y su aplicación depende del acto de que se trate. Conviene consultar el caso concreto ante la administración tributaria municipal correspondiente.
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Fuentes
- Impuesto de alcabala 2026: cálculo y quién paga — PerúGestiona
- ¿Cómo calcular los impuestos predial, de alcabala y vehicular? — BBVA Perú
- Se pagará menos impuesto predial en 2026 por el aumento de la UIT: así cambian los tramos — Infobae, 18/12/2025
- Gastos notariales y registrales en Perú: cuánto se paga — Óptima Inmobiliaria
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