El alquiler con opción de compra (o alquiler-venta) es un contrato en el que vives en el inmueble pagando una renta y, al final del plazo, tienes el derecho exclusivo de comprarlo a un precio fijado desde el inicio. En el Perú lo regula el Decreto Legislativo 1177 con el formulario FUAO. Ojo: las rentas no se descuentan del precio; si no compras, fueron solo alquiler.
Ese formulario debe consignar el cronograma de pagos y el precio de la opción de compra, y el contrato se registra en Registros Públicos.
Datos clave
- Norma: Decreto Legislativo 1177, régimen de promoción del arrendamiento para vivienda. Fuera de ese régimen, el pacto es un arrendamiento común más un contrato de opción del Código Civil (artículos 1419 a 1425).
- Plazo de la opción: debe ser determinado o determinable; si el contrato no lo fija, la opción dura un año (Código Civil, artículo 1423).
- Tres modalidades: arrendamiento (FUA), arrendamiento con opción de compra o alquiler-venta (FUAO) y arrendamiento financiero o leasing inmobiliario (FUAL).
- El contrato debe consignar cronograma de pagos y precio de la opción de compra.
- Las rentas no son pagos a cuenta: el arrendatario no puede pedir la devolución de lo pagado.
- Para ejercer la opción hay que estar al día en rentas y demás pagos e intereses del FUAO; si se compra antes, se abonan las cuotas que falten.
- Registro: los formularios se firman ante notario o juez de paz letrado y se inscriben en el RAV, a cargo del Fondo Mivivienda, y de ser el caso en el Registro de Predios.
Si vas a pactarlo por contrato privado, fuera del formulario FUAO, puedes descargar gratis el modelo de contrato de opción de compra y el modelo de contrato de alquiler-venta en Word, donde se fijan el precio, el plazo y si alguna parte de la renta se abona al precio.
Si tu duda es otra figura, cada una tiene su guía: el contrato de opción de compra sin alquiler, el leasing inmobiliario y las arras y la separación. Y antes de comprometerte a comprar al final del plazo, mide si el banco te aprobaría hoy con la prueba "¿estoy listo para un crédito hipotecario?" y la calculadora de crédito hipotecario.
¿Cómo funciona el alquiler-venta, paso a paso?
- Se pacta el precio de compra del inmueble desde el inicio y el plazo del arrendamiento.
- Se firma el FUAO ante notario o juez de paz letrado, con el cronograma de pagos y el precio de la opción, y se inscribe en el RAV y, de ser el caso, en Sunarp.
- Pagas la renta mensual depositándola en la cuenta de una entidad financiera, según el cronograma. Esa renta no reduce el precio.
- Al final del plazo decides: ejerces la opción pagando el precio pactado (con ahorro propio o con un crédito hipotecario) o no la ejerces y te retiras.
- Si compras, se firma la escritura de compraventa y se inscribe a tu nombre; si financias con banco, se considera tu historial de pagos del alquiler.
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo alquilar tu departamento o casa, paso a paso.
El panorama completo, con el Código Civil, el FUA y las leyes 30933 y 30201 explicados en orden, está en la guía de los derechos del inquilino 2026.
¿Existe el alquiler con opción de compra sin entrada?
Depende de lo que pactes. El DL 1177 exige que el FUAO tenga el cronograma de pagos y el precio de la opción, pero la cuota inicial, la garantía o un pago por la opción misma son acuerdos entre las partes. Lo que sí debes tener claro es que, como las rentas no son pagos a cuenta, al ejercer la opción tendrás que pagar el precio completo pactado: sin ahorro previo, eso normalmente significa pedir un crédito hipotecario, y el banco te pedirá su propia cuota inicial.
¿En qué se diferencia del leasing inmobiliario?
| Criterio | Alquiler-venta (FUAO) | Leasing inmobiliario (FUAL) |
|---|---|---|
| Quién es el propietario | El arrendador, dueño del inmueble | La entidad financiera supervisada por la SBS |
| Quién financia | El propio propietario, en el contrato | La entidad financiera |
| Formulario | FUAO | FUAL |
| Opción de compra | Precio pactado en el formulario | Valor previamente pactado con la entidad |
| Bonos del Estado | Puede acceder al BBP o al BFH si cumple requisitos | Puede financiarse con BBP o BFH, reduciendo cuotas |
¿Qué gano y qué arriesgo con el alquiler-venta?
Lo que ganas es previsibilidad: el precio de compra queda fijado desde el inicio, y el comportamiento de pago que demuestras durante el contrato debe ser considerado por el banco si luego financias la compra. Para quien no califica hoy a un crédito hipotecario, eso es una vía de entrada real.
Lo que arriesgas está en la misma cláusula: si no ejerces la opción, las rentas pagadas se quedan donde están —fueron alquiler, no ahorro—. Antes de firmar conviene comparar contra la alternativa de alquilar barato y ahorrar la diferencia, y contra un crédito tradicional si ya calificas. Revisa ¿Cuánto me presta el banco según mi sueldo? antes de decidir.
¿Por qué el régimen facilita el desalojo?
Porque el DL 1177 fue diseñado para dar seguridad al arrendador y así ampliar la oferta formal de alquiler. Crea el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), obliga a que la renta se deposite en una entidad financiera y establece un proceso único de ejecución de desalojo, cuyas resoluciones también se recopilan en el registro. La información del RAV es pública y las entidades financieras pueden usarla para evaluar a un solicitante de crédito.
Ese último punto es el más subestimado: un historial de alquiler formal cumplido se vuelve antecedente útil para tu crédito. Es el mismo criterio que aplican los bancos al mirar tu comportamiento de pago; conviene revisar tu reporte antes de iniciar cualquier trámite.
¿Qué debe decir sí o sí el contrato?
- Cronograma de pagos completo, cuota por cuota.
- Precio de la opción de compra, expresado con claridad.
- Condiciones para ejercer la opción, incluidas las de ejercicio anticipado.
- Cuenta en entidad financiera donde se deposita la renta.
- Firma ante notario o juez de paz letrado y registro correspondiente.
Si el "alquiler con opción de compra" que te ofrecen no está en el formulario del régimen y no se registra, estás ante un contrato privado común, con otras consecuencias. La diferencia entre ambos mundos la explicamos en qué es el FUA y por qué conviene usarlo.
¿Se puede combinar con los bonos del Estado?
Sí. La norma prevé que, si se cumplen los requisitos del Crédito Mivivienda o del programa Techo Propio, el comprador acceda al Bono del Buen Pagador o al Bono Familiar Habitacional al momento de ejercer la opción de compra o de financiar el leasing. Los montos vigentes están en los tramos del Bono del Buen Pagador en 2026; y si tu ruta es el alquiler subsidiado, revisa el Bono Renta Joven.
Preguntas frecuentes
¿Las cuotas del alquiler-venta descuentan del precio de la casa?
No según el decreto: las rentas pagadas no constituyen pagos a cuenta de la adquisición, y el arrendatario no puede solicitar su devolución. Lo que se pacta aparte es el precio de la opción de compra.
¿Qué es el alquiler-venta?
Es el nombre común del arrendamiento de vivienda con opción de compra. Alquilas un inmueble por un plazo y, durante o al final de ese plazo, puedes comprarlo al precio que se fijó al firmar. El propietario queda obligado a vender si tú decides comprar; tú no estás obligado a hacerlo.
¿Qué diferencia hay entre alquiler con opción a compra y alquiler-venta?
En el Perú son lo mismo: el DL 1177 llama "arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra" a lo que en el mercado se conoce como alquiler-venta. Lo distinto es el leasing inmobiliario, donde el propietario es una entidad financiera supervisada por la SBS.
¿Cuánto dura la opción de compra si el contrato no dice nada?
Un año. El artículo 1423 del Código Civil dice que el plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable y que, si no se establece, será de un año. Por eso conviene escribir la fecha exacta hasta la que puedes ejercerla.
¿Puedo comprar antes de que termine el plazo?
Sí, pero debes pagar las cuotas que falten hasta la fecha pactada, además del precio de la opción.
¿El banco toma en cuenta que pagué puntualmente el alquiler?
La norma dispone que, cuando se financie el ejercicio de la opción de compra por el sistema financiero, se considere el comportamiento de pago del arrendatario en la evaluación.
¿Qué pasa si dejo de pagar?
El régimen del DL 1177 está diseñado para facilitar el desalojo en plazos breves mediante un proceso único de ejecución, y las resoluciones se recopilan en el RAV.
¿El contrato se inscribe en Sunarp?
El FUAO se registra; los formularios del régimen se inscriben en el RAV del Fondo Mivivienda y, según la modalidad, en el Registro de Predios de Sunarp.
¿Cómo es la modalidad de alquiler-venta de casas en el Perú?
Se pacta desde el inicio el precio de compra y el plazo del alquiler; se firma el formulario FUAO ante notario o juez de paz letrado con el cronograma de pagos y el precio de la opción; la renta se deposita cada mes en una cuenta bancaria; y al final del plazo decides si compras al precio pactado (con ahorro o con crédito hipotecario) o te retiras. Las rentas pagadas no se descuentan del precio.
¿Existe el alquiler con opción de compra sin cuota inicial?
Depende de lo que pactes: el DL 1177 exige cronograma y precio de la opción, pero la cuota inicial, la garantía o un pago por la opción son acuerdos entre las partes. Como las rentas no son pagos a cuenta, al ejercer la opción pagarás el precio completo; sin ahorro previo eso significa un crédito hipotecario, y el banco pedirá su propia cuota inicial.
¿Qué diferencia hay entre alquiler-venta y leasing inmobiliario?
En el alquiler-venta (FUAO) el propietario es quien alquila y financia dentro del contrato; en el leasing inmobiliario (FUAL) el propietario es una entidad financiera supervisada por la SBS, que compra el inmueble y te lo arrienda con opción de compra a un valor pactado. Ambos pueden combinarse con el Bono del Buen Pagador o el Bono Familiar Habitacional si cumples los requisitos.
¿Qué modelo de contrato uso para un alquiler con opción de compra?
Dentro del régimen del DL 1177, el formulario FUAO. Si lo pactas por contrato privado, parte del modelo de contrato de alquiler-venta o del modelo de contrato de opción de compra en Word, donde se fijan el precio, el plazo y si alguna parte de la renta se abona al precio, y revísalo con un abogado.
¿Conviene el alquiler-venta o pedir un crédito hipotecario directamente?
Si ya calificas a un crédito, comprar directamente suele ser más barato, porque en el alquiler-venta las rentas no se descuentan del precio. El alquiler-venta tiene sentido para quien hoy no califica: fija el precio y construye un historial de pago que el banco debe considerar cuando financies la compra. Compara también contra alquilar barato y ahorrar la diferencia.
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Fuentes
- ¿Qué establece la ley de leasing inmobiliario y alquiler-venta? (Decreto Legislativo 1177) — RPP
- Decreto Legislativo 1177, régimen de promoción del arrendamiento para vivienda (alquiler-venta y leasing inmobiliario) — análisis
- Bono de Arrendamiento para Vivienda - BAV — Fondo Mivivienda S.A. (Gob.pe)
- Código Civil peruano, artículos 1419 a 1425 (contrato de opción), texto actualizado — DeLeyes
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Un contrato de alquiler-venta se firma una vez y se paga durante años. Revísalo antes con quien sepa leerlo:
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