Sí: el Decreto Legislativo 1177 creó el contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra, conocido como alquiler-venta. Se firma en un formulario especial (FUAO) que debe consignar el cronograma de pagos y el precio de la opción de compra, y se registra en Registros Públicos. El punto crítico está en la letra chica: la norma establece que las rentas pagadas no constituyen pagos a cuenta de la adquisición del inmueble.
Datos clave
- Norma: Decreto Legislativo 1177, régimen de promoción del arrendamiento para vivienda.
- Tres modalidades: arrendamiento (FUA), arrendamiento con opción de compra o alquiler-venta (FUAO) y arrendamiento financiero o leasing inmobiliario (FUAL).
- El contrato debe consignar cronograma de pagos y precio de la opción de compra.
- Las rentas no son pagos a cuenta: el arrendatario no puede pedir la devolución de lo pagado.
- Para ejercer la opción hay que estar al día en rentas y demás pagos e intereses del FUAO; si se compra antes, se abonan las cuotas que falten.
- Registro: los formularios se firman ante notario o juez de paz letrado y se inscriben en el RAV, a cargo del Fondo Mivivienda, y de ser el caso en el Registro de Predios.
¿En qué se diferencia del leasing inmobiliario?
| Criterio | Alquiler-venta (FUAO) | Leasing inmobiliario (FUAL) |
|---|---|---|
| Quién es el propietario | El arrendador, dueño del inmueble | La entidad financiera supervisada por la SBS |
| Quién financia | El propio propietario, en el contrato | La entidad financiera |
| Formulario | FUAO | FUAL |
| Opción de compra | Precio pactado en el formulario | Valor previamente pactado con la entidad |
| Bonos del Estado | Puede acceder al BBP o al BFH si cumple requisitos | Puede financiarse con BBP o BFH, reduciendo cuotas |
¿Qué gano y qué arriesgo con el alquiler-venta?
Lo que ganas es previsibilidad: el precio de compra queda fijado desde el inicio, y el comportamiento de pago que demuestras durante el contrato debe ser considerado por el banco si luego financias la compra. Para quien no califica hoy a un crédito hipotecario, eso es una vía de entrada real.
Lo que arriesgas está en la misma cláusula: si no ejerces la opción, las rentas pagadas se quedan donde están —fueron alquiler, no ahorro—. Antes de firmar conviene comparar contra la alternativa de alquilar barato y ahorrar la diferencia, y contra un crédito tradicional si ya calificas. Revisa cuánto te presta el banco antes de decidir.
¿Por qué el régimen facilita el desalojo?
Porque el DL 1177 fue diseñado para dar seguridad al arrendador y así ampliar la oferta formal de alquiler. Crea el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), obliga a que la renta se deposite en una entidad financiera y establece un proceso único de ejecución de desalojo, cuyas resoluciones también se recopilan en el registro. La información del RAV es pública y las entidades financieras pueden usarla para evaluar a un solicitante de crédito.
Ese último punto es el más subestimado: un historial de alquiler formal cumplido se vuelve antecedente útil para tu crédito. Es el mismo criterio que aplican los bancos al mirar tu comportamiento de pago; conviene revisar tu reporte antes de iniciar cualquier trámite.
¿Qué debe decir sí o sí el contrato?
- Cronograma de pagos completo, cuota por cuota.
- Precio de la opción de compra, expresado con claridad.
- Condiciones para ejercer la opción, incluidas las de ejercicio anticipado.
- Cuenta en entidad financiera donde se deposita la renta.
- Firma ante notario o juez de paz letrado y registro correspondiente.
Si el "alquiler con opción de compra" que te ofrecen no está en el formulario del régimen y no se registra, estás ante un contrato privado común, con otras consecuencias. La diferencia entre ambos mundos la explicamos en qué es el FUA y por qué conviene usarlo.
¿Se puede combinar con los bonos del Estado?
Sí. La norma prevé que, si se cumplen los requisitos del Crédito Mivivienda o del programa Techo Propio, el comprador acceda al Bono del Buen Pagador o al Bono Familiar Habitacional al momento de ejercer la opción de compra o de financiar el leasing. Los montos vigentes están en los tramos del Bono del Buen Pagador en 2026; y si tu ruta es el alquiler subsidiado, revisa el Bono Renta Joven.
Preguntas frecuentes
¿Las cuotas del alquiler-venta descuentan del precio de la casa?
No según el decreto: las rentas pagadas no constituyen pagos a cuenta de la adquisición, y el arrendatario no puede solicitar su devolución. Lo que se pacta aparte es el precio de la opción de compra.
¿Puedo comprar antes de que termine el plazo?
Sí, pero debes pagar las cuotas que falten hasta la fecha pactada, además del precio de la opción.
¿El banco toma en cuenta que pagué puntualmente el alquiler?
La norma dispone que, cuando se financie el ejercicio de la opción de compra por el sistema financiero, se considere el comportamiento de pago del arrendatario en la evaluación.
¿Qué pasa si dejo de pagar?
El régimen del DL 1177 está diseñado para facilitar el desalojo en plazos breves mediante un proceso único de ejecución, y las resoluciones se recopilan en el RAV.
¿El contrato se inscribe en Sunarp?
El FUAO se registra; los formularios del régimen se inscriben en el RAV del Fondo Mivivienda y, según la modalidad, en el Registro de Predios de Sunarp.
Fuentes
- ¿Qué establece la ley de leasing inmobiliario y alquiler-venta? (Decreto Legislativo 1177) — RPP
- Decreto Legislativo 1177, régimen de promoción del arrendamiento para vivienda (alquiler-venta y leasing inmobiliario) — análisis
- Bono de Arrendamiento para Vivienda - BAV — Fondo Mivivienda S.A. (Gob.pe)
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