El día de la firma no pagas solo la cuota inicial: pagas también la alcabala, los gastos notariales y registrales, la tasación, los seguros del primer periodo y, si mueves dinero por el sistema financiero, el ITF. La suma de esos "gastos de cierre" es la que más veces sorprende, porque el comprador ahorró para la inicial y no para lo que viene encima. Estimarla con anticipación es la diferencia entre llegar tranquilo y tener que pedir prestado a última hora.
Datos clave
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia, a cargo del comprador. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500, ese tramo no afecto equivale a S/ 55.000.
- Plazo de la alcabala: hasta el último día hábil del mes siguiente al de la transferencia, según el TUO de la Ley de Tributación Municipal.
- Notaría y Sunarp: se pagan al momento; el monto depende del valor de la operación y de si hay hipoteca.
- Con crédito: se suman tasación, comisión de desembolso si la hubiera y las primas de desgravamen e inmueble.
- ITF: Ley 28194; grava las operaciones en el sistema financiero con una tasa de 0,005%.
¿Qué se paga exactamente ese día?
Depende de si compras al contado o con crédito, pero la estructura es la misma: el precio (o la parte del precio que no cubre el banco), los impuestos de la transferencia y los costos del trámite.
| Concepto | Quién lo paga | Cuándo | De qué depende |
|---|---|---|---|
| Cuota inicial | Comprador | Al desembolso o a la firma | Del porcentaje que exija el banco |
| Alcabala | Comprador | Hasta fin del mes siguiente; muchas notarías la exigen antes de la escritura | 3% sobre el exceso de 10 UIT |
| Gastos notariales | Habitualmente el comprador | Al firmar | Del valor y del tipo de acto |
| Derechos registrales (Sunarp) | Comprador | Al presentar el parte | Del valor del inmueble y de la hipoteca |
| Tasación | Comprador | Antes del desembolso | Del banco y del inmueble |
| Seguro de desgravamen e inmueble | Comprador | Desde el desembolso | Del saldo, la edad y la póliza elegida |
| ITF | Quien mueve el dinero | En cada operación bancaria | 0,005% del monto |
¿Cómo estimo el total antes de comprometerme?
Con tres cálculos y una llamada. Primero, la alcabala: es el único gasto grande que se calcula con precisión desde el día uno, y lo resuelves en un minuto con la calculadora de alcabala. Segundo, la cuota y los seguros, que salen de la calculadora de crédito hipotecario. Tercero, notaría y registros: pide a la notaría una liquidación escrita con el valor real de tu operación, no un estimado de teléfono.
La llamada es al banco, para preguntar qué cobra por desembolso, si la tasación va por cuenta del cliente y qué primas se pagan al inicio. Con esos cuatro números tienes el 95% del cuadro.
El error de dejarlo para el final
El comprador típico calcula la inicial, la junta con esfuerzo, y descubre a dos semanas de la firma que faltan varios miles de soles de gastos. Ahí aparecen las malas decisiones: sacar un préstamo personal caro que después el banco ve en la central de riesgo y le baja la evaluación, o pedir a la familia contra reloj. La forma de evitarlo es presupuestar los gastos de cierre desde el inicio, como parte del monto a ahorrar y no como un extra.
Conviene además revisar cómo está tu historial antes de que el banco lo mire: un reporte de tu situación crediticia a tiempo evita sorpresas en la evaluación.
Ver también: cuánto suman los gastos notariales y registrales, qué es el ITF y cuánto es la cuota inicial.
Preguntas frecuentes
¿La alcabala se paga antes o después de firmar?
La ley da plazo hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, pero en la práctica muchas notarías piden el comprobante antes de extender la escritura.
¿Puedo pagar los gastos con el mismo crédito?
Algunos bancos financian parte de los gastos de cierre, otros no. Es una pregunta que conviene hacer al comparar ofertas, porque cambia bastante el efectivo que necesitas.
¿Se puede pagar el precio en efectivo?
Para la transferencia de inmuebles rige la obligación de usar medios de pago del sistema financiero. Pagar en efectivo trae consecuencias tributarias y complica la inscripción.
¿Quién paga la tasación?
Normalmente el comprador, aunque algunas campañas del banco la asumen. Confírmalo por escrito.
¿Qué pasa si el día de la firma me falta dinero?
La firma se posterga y, si había plazos pactados, puede activarse una penalidad. Es exactamente el escenario que evita presupuestar bien.
Fuentes
- Ley 28194 — uso de medios de pago e ITF
- Sunat — bancarización e Impuesto a las Transacciones Financieras
- Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
Cómo te ayuda EximiaHaus
El dinero de una compraventa se ordena antes, no el día de la firma. Estas son las piezas que ayudan:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.