Un departamento de tres dormitorios en Lima ronda los 80 m². A los precios de 2026, ese mismo producto cuesta S/ 192.000 en Villa María del Triunfo, S/ 302.600 en San Juan de Miraflores, S/ 472.800 en el Cercado de Lima y S/ 741.400 en San Isidro. Es la tipología donde más se nota la diferencia entre distritos, porque el metraje multiplica la brecha del precio por metro.
Datos clave
- Metraje de referencia: 80 m² para tres dormitorios.
- Más accesible: Villa María del Triunfo, desde S/ 192.000.
- Más caro: San Isidro, alrededor de S/ 741.400.
- El 78% de las ventas de vivienda nueva en Lima son de dos y tres dormitorios.
- Ojo con el metraje: hay proyectos que meten tres dormitorios en menos de 70 m².
Precio de 80 m² por distrito
| Distrito | Precio por m² | Precio de 80 m² | Inicial 20% | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| Villa María del Triunfo | desde S/ 2.400 | S/ 192.000 | S/ 38.400 | S/ 1.333 |
| San Martín de Porres | S/ 2.956 | S/ 236.480 | S/ 47.296 | S/ 1.642 |
| Callao | S/ 3.163 | S/ 253.040 | S/ 50.608 | S/ 1.757 |
| Los Olivos | S/ 3.488 | S/ 279.040 | S/ 55.808 | S/ 1.937 |
| San Juan de Miraflores | S/ 3.783 | S/ 302.640 | S/ 60.528 | S/ 2.101 |
| Bellavista | S/ 4.352 | S/ 348.160 | S/ 69.632 | S/ 2.417 |
| Ate | S/ 4.554 | S/ 364.320 | S/ 72.864 | S/ 2.529 |
| Breña | S/ 5.520 | S/ 441.600 | S/ 88.320 | S/ 3.066 |
| Cercado de Lima | S/ 5.910 | S/ 472.800 | S/ 94.560 | S/ 3.282 |
| Santiago de Surco | S/ 6.690 | S/ 535.200 | S/ 107.040 | S/ 3.715 |
| Miraflores | S/ 8.831 | S/ 706.480 | S/ 141.296 | S/ 4.904 |
| San Isidro | S/ 9.268 | S/ 741.440 | S/ 148.288 | S/ 5.147 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precios de abril de 2026 (La República, 13-05-2026), salvo Bellavista y Ate, de octubre de 2025 (Infobae), el Cercado, del 1S2026 (CODIP vía Gestión), y VMT, del reporte de julio de 2026.
Tres dormitorios no siempre son 80 m²
Es el punto que más confunde al comparar avisos. Hay proyectos que distribuyen tres dormitorios en 65 o 70 m², reduciendo el tamaño de los cuartos y el área social. El precio total baja, pero el producto es otro. Al comparar dos departamentos de tres dormitorios conviene mirar siempre el área útil y, sobre todo, el ancho de los dormitorios secundarios: por debajo de cierto punto, no entra una cama de plaza y media con espacio de circulación.
Lo que sí funciona en poco metraje está en planos de departamento de 2 y 3 dormitorios que funcionan, y el caso límite, en ¿alcanzan 60 m² para tres dormitorios?.
Cuánto dinero hace falta al inicio
Además de la inicial hay que sumar la alcabala —3% sobre lo que exceda S/ 55.000—, la notaría, la inscripción registral y, con crédito, la tasación y los seguros. En un departamento de S/ 302.640, por ejemplo, la alcabala sola son unos S/ 7.429. Con el Nuevo Crédito Mivivienda la inicial puede bajar a 7,5%, lo que cambia por completo el esfuerzo de entrada.
La decisión de fondo: metraje o ubicación
Con S/ 300.000, un tres dormitorios entra en San Juan de Miraflores, mientras que en Surco ese presupuesto da para poco más de 44 m². No hay respuesta universal: depende del tamaño de la familia, del tiempo de viaje diario y de cuánto pesa cada uno en la vida real. Lo que sí conviene es hacer el cálculo de transporte antes de decidir, no después.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de tres dormitorios en Lima?
Desde alrededor de S/ 192.000 en Villa María del Triunfo hasta unos S/ 741.400 en San Isidro, tomando 80 m² como metraje de referencia.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Va de S/ 1.333 al mes en el extremo más accesible a S/ 5.147 en San Isidro, financiando el 80% a 20 años.
¿Cuántos m² debe tener un tres dormitorios?
Ochenta metros cuadrados es un buen estándar. Hay proyectos de 65 a 70 m² con tres dormitorios, pero los cuartos secundarios quedan muy justos.
¿Se puede comprar con Mivivienda?
Sí, mientras el valor no supere el tope de la escala del Bono del Buen Pagador, y con una inicial desde 7,5%.
¿Qué se paga además del precio?
Alcabala (3% sobre el exceso de S/ 55.000), notaría, inscripción registral y, con crédito, tasación y seguros.
Fuentes
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- ¿Cuáles son los distritos más caros y baratos para vivir en Lima? — especial Metro Cuadrado, La República (02-07-2026)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
Cómo te ayuda EximiaHaus
Con el precio del distrito en la mano, el paso siguiente es la cuota:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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