Ventanilla se mueve entre S/ 2.700 por metro cuadrado —el valor del distrito en el desagregado del Callao— y S/ 3.163, que es el promedio provincial de abril de 2026. A ese rango, un departamento de 60 m² cuesta entre S/ 162.000 y S/ 189.800, con cuotas mensuales de S/ 1.125 a S/ 1.317 a 20 años.
Datos clave
- Rango de precio: S/ 2.700 – S/ 3.163 por m².
- 60 m², 2 dormitorios: entre S/ 162.000 y S/ 189.800.
- Cuota estimada: de S/ 1.125 a S/ 1.317 al mes.
- Es el más accesible del Callao, por debajo de Bellavista (S/ 4.352) y del cercado.
- Vivienda social: el tope de S/ 136.100 para 40 m² calza con holgura.
Precio total por tipología en Ventanilla
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 108.000 – 126.520 | S/ 21.600 – 25.304 | S/ 1.590 – 2.146 | S/ 750 – 878 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 162.000 – 189.780 | S/ 32.400 – 37.956 | S/ 3.210 – 4.043 | S/ 1.125 – 1.317 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 216.000 – 253.040 | S/ 43.200 – 50.608 | S/ 4.830 – 5.941 | S/ 1.500 – 1.757 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 270.000 – 316.300 | S/ 54.000 – 63.260 | S/ 6.450 – 7.839 | S/ 1.875 – 2.196 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. El extremo bajo del rango corresponde al valor del distrito en el desagregado del Callao (Gestión) y el alto, al promedio provincial de abril de 2026 (La República, 13-05-2026).
Dos mercados dentro del distrito
Ventanilla es extenso y tiene, en la práctica, dos mercados: la zona consolidada cercana a la Panamericana y a los servicios del distrito, y las áreas de crecimiento reciente hacia el norte, incluida Pachacútec. La diferencia entre ambas no está solo en el precio: está en la cobertura de servicios, en el estado de las vías y —muy a menudo— en la situación registral de los predios.
El panorama completo está en el precio del m² en Ventanilla.
El papel que decide la operación
Con estos precios, casi todos los compradores usan crédito o bono, y el crédito exige un inmueble saneado: partida registral, declaratoria de fábrica inscrita y sin cargas. Una vivienda sin esos documentos no es más barata: es un inmueble que solo puede comprar quien pague al contado, y eso reduce el precio realizable y alarga muchísimo el plazo de venta.
Qué hacer en ese caso está en predio sin inscribir: cómo lo vendes legalmente.
Antes de decidir, mide el viaje
El precio bajo tiene una contrapartida concreta: la distancia. Antes de comprar conviene hacer el trayecto real hasta el trabajo en hora punta, al menos una vez, y ponerle número al costo diario de transporte. En muchos casos ese cálculo cambia la decisión de distrito más que cualquier diferencia de acabados.
Cómo se vive en el distrito está en cómo es vivir en Ventanilla.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Ventanilla?
Entre S/ 162.000 y S/ 189.800 para 60 m², según la zona del distrito.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Entre S/ 1.125 y S/ 1.317 al mes financiando el 80% a 20 años.
¿Es el distrito más barato del Callao?
Sí, con alrededor de S/ 2.700 por m² frente a S/ 4.352 en Bellavista y S/ 4.402 en La Perla.
¿Puedo usar Techo Propio o Mivivienda?
Sí: el tope de vivienda social de S/ 136.100 para 40 m² calza con holgura en el rango de precios del distrito.
¿Qué revisar antes de comprar?
Partida registral y declaratoria de fábrica, conexión real de agua y desagüe, y el tiempo de viaje diario al trabajo.
Fuentes
- El Callao como atractivo inmobiliario: ¿cuánto cuesta el m² según el distrito? — Gestión
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
Cómo te ayuda EximiaHaus
En el distrito más accesible del Callao, el crédito y los papeles deciden la compra:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
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