El Código Civil peruano obliga al arrendador a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato, a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento y a realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. Esa regla, contenida en el artículo 1680, es el punto de partida de todo lo que ocurre cuando un sismo daña un inmueble alquilado: define quién repara, qué pasa con la renta y cuándo el contrato puede terminar.
Datos clave
- Obligación del arrendador: mantener al arrendatario en el uso del bien y hacer las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
- Si el inmueble queda inhabitable, la imposibilidad de uso incide directamente en la exigibilidad de la renta.
- Caso fortuito y fuerza mayor son relevantes para determinar la responsabilidad por la pérdida o el deterioro del bien.
- La inhabitabilidad puede ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.
- Lo que evita el conflicto: una cláusula expresa sobre daño por caso fortuito, redactada antes de firmar.
¿Quién repara los daños?
Como regla, el arrendador. El artículo 1680 le impone conservar el bien en buen estado para el fin del arrendamiento y ejecutar las reparaciones necesarias, salvo que las partes hayan pactado algo distinto. Las reparaciones menores derivadas del uso ordinario suelen quedar a cargo del arrendatario, y es habitual que el contrato lo precise.
Tras un sismo, la distinción práctica es entre daño estructural —que corresponde al arrendador y, en un edificio, a la junta de propietarios cuando afecta bienes comunes— y daño menor de acabados o instalaciones.
¿Se sigue pagando la renta si el inmueble queda inhabitable?
Este es el punto que más conflicto genera. La lógica del contrato de arrendamiento es un intercambio: el arrendador cede el uso del bien y el arrendatario paga por ese uso. Si el bien no puede usarse por un daño no imputable al inquilino, la contraprestación pierde su causa, y esa es la base sobre la que se discute la suspensión o reducción de la renta.
La respuesta concreta depende del grado de afectación —inhabitabilidad total o parcial—, de su duración y de lo que el contrato haya previsto. Por eso, más que buscar una respuesta general, conviene mirar primero el contrato.
| Situación | Criterio general | Qué conviene hacer |
|---|---|---|
| Daño menor, inmueble habitable | Reparaciones a cargo del arrendador; renta continúa | Acordar plazo de reparación por escrito |
| Inhabitabilidad parcial | Se discute reducción proporcional de la renta | Acuerdo escrito sobre reducción y plazo |
| Inhabitabilidad total temporal | Suspensión del uso y de la contraprestación | Adenda con suspensión y fecha de revisión |
| Destrucción del inmueble | Imposibilidad definitiva; procede la resolución | Resolver formalmente y liquidar garantía |
| Daño causado por el inquilino | Responde el arrendatario | Acreditar la causa con informe técnico |
¿Puede resolverse el contrato?
Sí. Si la propiedad se vuelve inhabitable o sufre un deterioro que impide su uso, esa situación constituye causa para resolver el contrato de arrendamiento. Lo importante es hacerlo formalmente —comunicación escrita, constancia de recepción, acta de entrega del inmueble— y liquidar la garantía y los pagos pendientes con claridad.
¿Qué debería decir el contrato desde el inicio?
Una buena cláusula sobre eventos de fuerza mayor evita meses de discusión. Debería precisar:
Quién repara qué, distinguiendo daño estructural de daño de acabados.
Qué ocurre con la renta durante el periodo de inhabitabilidad, total o parcial.
Plazo máximo de reparación, vencido el cual cualquiera de las partes puede resolver.
Quién asegura qué: el propietario suele asegurar el inmueble; el inquilino puede asegurar su contenido.
Nuestra guía de cláusulas del contrato de alquiler desarrolla la redacción, y cláusulas abusivas muestra qué evitar.
¿Y el propietario que vive de esa renta?
Ahí entra el seguro. Algunas pólizas de hogar contemplan coberturas asociadas a la interrupción del uso —alojamiento temporal o pérdida de renta— según sus condiciones. Para un propietario que depende del alquiler, esa cobertura es tan relevante como la del daño material. Revisa qué revisar antes de contratar una póliza y calcula el impacto en tu rendimiento con la calculadora de impuesto a la renta.
Preguntas frecuentes
¿Quién repara un inmueble alquilado dañado por un sismo?
Como regla, el arrendador. El artículo 1680 del Código Civil lo obliga a conservar el bien en buen estado para el fin del arrendamiento y a realizar las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
¿Debo pagar la renta si el departamento quedó inhabitable?
La imposibilidad de usar el bien por causa no imputable al inquilino incide directamente en la exigibilidad de la renta. El alcance concreto depende del grado de afectación, su duración y lo pactado en el contrato.
¿Se puede resolver el contrato si el inmueble es inhabitable?
Sí. La inhabitabilidad o el deterioro que impide el uso del bien constituye causa de resolución del contrato de arrendamiento.
¿Qué pasa si el daño lo causó el inquilino?
Responde el arrendatario. Corresponde acreditar la causa del daño, y para ello un informe técnico es la prueba más sólida.
¿Qué cláusula conviene incluir en el contrato?
Una que precise quién repara cada tipo de daño, qué ocurre con la renta durante la inhabitabilidad, el plazo máximo de reparación y qué asegura cada parte.
Fuentes
- El contrato de arrendamiento en el Código Civil peruano (artículo 1666 y siguientes) — LP Derecho
- Vicios ocultos en edificios: responsabilidad de las constructoras — Casa Grande, administración de edificios
- Seguros, créditos hipotecarios y más: qué pasa con una vivienda si un sismo la deja inhabitable o la destruye — El Comercio
- Construcción antisísmica: qué características debe tener una vivienda para proteger a las familias ante un terremoto — Revista Constructivo
- 4.700 casonas del Rímac en riesgo de colapso ante un sismo en Lima — Infobae, 22/08/2026
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