Al comprar una casa antigua en Lima, lo primero que hay que revisar en la estructura es el material y el sistema (adobe, quincha, albañilería confinada o concreto), el año de construcción y las modificaciones hechas sin cálculo. Una vivienda de adobe de dos pisos, por ejemplo, ya no cumpliría la Norma Técnica E.080: en zona sísmica 4 solo admite un piso.
Una casa antigua ofrece lo que la obra nueva rara vez alcanza: metraje, terreno propio, techos altos y ubicación consolidada, a un precio por metro cuadrado más bajo. A cambio, arrastra dos cosas: una estructura diseñada bajo normas anteriores a las versiones modernas de la E.030 y, casi siempre, décadas de modificaciones hechas sin cálculo. Ninguna de las dos descalifica la compra. Ambas exigen evaluarse antes de firmar, no después.
Datos clave
- El año de construcción define bajo qué exigencias sismorresistentes se diseñó la vivienda.
- Las modificaciones pesan tanto como el diseño original: muros retirados, pisos añadidos, vanos abiertos.
- En el Cercado de Lima, más del 80% de las casonas antiguas presenta algún grado de riesgo estructural (CISMID).
- En el Rímac, más de 4.700 casonas están en estado crítico ante un sismo de gran intensidad.
- El precio bajo suele reflejar el costo de intervención pendiente, no una ganga.
Primer paso: identificar el material y el sistema
No es lo mismo una casa de adobe de comienzos del siglo XX que una de albañilería confinada de los años ochenta o una de concreto armado de los noventa. Cada una tiene un comportamiento distinto y una ruta de reforzamiento distinta.
Señales prácticas: los muros de adobe son muy gruesos —del orden de 40 a 60 cm— y suenan macizos; la quincha, típica de segundos pisos antiguos, es liviana y suena hueca; la albañilería confinada muestra columnas de concreto en los extremos de los muros.
Para ver en qué momento de la compra entra esto, revisa la guía completa para comprar una vivienda en el Perú.
Si estás por separar un inmueble, conviene leer primero qué revisar antes de comprar un departamento o casa en el Perú: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
Segundo paso: reconstruir la historia de la casa
Es la parte que más información aporta y la que menos gente hace. Pregunta al propietario, a los vecinos y a la municipalidad:
| Qué averiguar | Por qué importa |
|---|---|
| Año de construcción original | Define la norma sismorresistente aplicable en su momento |
| Ampliaciones y en qué año | Pisos añadidos sobre cimentación no prevista |
| Muros retirados para ampliar ambientes | Reduce la densidad de muros portantes |
| Daños en sismos anteriores y reparaciones | Indica puntos débiles ya manifestados |
| Filtraciones y humedad crónica | Corroe el acero y deteriora el adobe |
| Licencias y conformidad de obra | Determina qué está regularizado y qué no |
Tercer paso: la inspección técnica
Aquí sí conviene invertir. Un peritaje estructural revisará cimentación, estado del acero, sección de columnas, densidad de muros, estado de los techos y patologías activas. En casas de adobe, revisará además arriostres, encuentros de muros y anclaje del techo, conforme al enfoque de la Norma E.080.
El informe debe responder tres cosas: si es habitable en su estado actual, qué intervenciones requiere y en qué orden. Con eso ya puedes cotizar la obra.
Cuarto paso: llevar el diagnóstico al precio
Esta es la parte que muchos compradores omiten. Si el peritaje concluye que se necesita recalce de cimentación y refuerzo de muros, pide cotizaciones y plantea la conversación en esos términos: el precio de la casa más el costo de dejarla segura debe seguir siendo competitivo frente a las alternativas del mercado.
Muchas veces lo es, y por amplio margen — sobre todo cuando el valor está en el terreno y la ubicación. Otras veces no, y descubrirlo antes de firmar es el objetivo del ejercicio. Para tener una referencia de valor de mercado, parte del Valorizador Inmobiliario y de nuestra guía sobre estreno o segunda.
¿Y si la casa está en zona monumental?
Cambia todo el escenario. Si el inmueble es monumental o está en zona monumental, la intervención requiere autorización del Ministerio de Cultura y se rige por criterios de restauración: no se puede demoler ni alterar libremente, y el proyecto exige profesionales con experiencia en patrimonio. Es un camino viable, pero más largo y más caro. Lo tratamos en casonas del centro de Lima y el Rímac.
¿Cómo saber si una casa tiene daño estructural?
Sin abrir muros, con la vista y tres mediciones. La Norma Técnica E.080 define los dos tipos de rajadura que importan y los separa por un milímetro: grieta es toda abertura mayor a un milímetro y fisura la igual o menor a un milímetro; y aclara que la fisura o grieta estructural “atraviesan los muros de lado a lado y pueden ser de espesores variables o invisibles al ojo humano” (artículo 3, numeral 16). Esa es la prueba práctica: si la rajadura se ve en las dos caras del mismo muro y en el mismo lugar, no es del tarrajeo.
Diez revisiones concretas, en orden, antes de pagar cualquier señal:
1. Mirar cada muro portante por sus dos caras y marcar las rajaduras que coinciden.
2. Medir el espesor de la abertura: más de un milímetro es grieta.
3. Anotar la dirección: las diagonales en los encuentros de muros y en las esquinas de puertas y ventanas son las que hablan de esfuerzo cortante.
4. Contar los pisos y compararlos con la declaratoria de fábrica inscrita en Sunarp.
5. Revisar si hay muros retirados: busca la huella en el piso, en el cielo raso y en el tarrajeo.
6. Verificar que existan columnas de confinamiento en los extremos de los muros portantes.
7. Medir el espesor efectivo de los muros portantes y la altura libre entre arriostres.
8. Buscar humedad crónica en la base de los muros, en los encuentros y bajo los baños.
9. Revisar el techo y su apoyo en el muro: en casas antiguas es el punto que falla primero.
10. Pedir el Estudio de Mecánica de Suelos del predio o, si no existe, saber en qué tipo de suelo está. Qué significa ese tipo de suelo está en amplificación sísmica: por qué dos casas iguales no sufren igual y en el mapa de suelos del CISMID.
¿Cuánta pared portante debe tener una casa? La densidad de muros de la E.070
Esta es la revisión que casi nadie hace y la que más rápido descalifica una casa modificada. La Norma Técnica E.070 “Albañilería”, en su artículo 19 (numeral 19.2 b), fija la densidad mínima de muros reforzados con esta expresión: el área de corte de los muros reforzados dividida entre el área de la planta típica debe ser mayor o igual a Z · U · S · N / 56, donde Z, U y S son los factores de zona, importancia y suelo de la E.030, y N el número de pisos.
Con los valores oficiales vigentes para una vivienda en Lima —zona sísmica 4, donde la Tabla N° 1 del artículo 11 de la E.030 fija Z = 0,45; categoría C “edificaciones comunes”, con U = 1,0 según la Tabla N° 7 del artículo 19; y el factor de suelo S de la Tabla N° 4— el mínimo exigido queda así:
| Caso (vivienda en Lima, zona sísmica 4) | Factores | Densidad mínima de muros | En una planta de 100 m² |
|---|---|---|---|
| 2 pisos, suelo S1 (muy rígido) | Z 0,45 · U 1,0 · S 1,00 · N 2 / 56 | 1,61 % del área de la planta | 1,61 m² de muro por dirección |
| 2 pisos, suelo S3 sin Vs30 medido | Z 0,45 · U 1,0 · S 1,20 · N 2 / 56 | 1,93 % del área de la planta | 1,93 m² de muro por dirección |
| 3 pisos, suelo S1 | Z 0,45 · U 1,0 · S 1,00 · N 3 / 56 | 2,41 % del área de la planta | 2,41 m² de muro por dirección |
Para traducirlo: 1,61 m² de área de corte con muros de 13 cm de espesor efectivo son unos 12,4 metros lineales de muro portante en cada dirección de la planta. Cuando una casa de los años sesenta perdió dos muros para hacer una sala grande, es exactamente ese número el que se cayó, y la norma añade qué hacer: “De no cumplirse la expresión, podrá cambiarse el espesor de algunos de los muros, o agregarse placas de concreto armado”.
El mismo artículo 19 fija el espesor efectivo mínimo del muro portante en función de la altura libre entre arriostres horizontales: t ≥ h/20 en las zonas sísmicas más exigentes y t ≥ h/25 en la zona sísmica 1 (numeral 19.1 a). Con una altura libre de 2,40 m, h/20 son 12 cm sin contar el tarrajeo —y el tarrajeo no cuenta: la E.070 define el espesor efectivo como “el espesor del muro sin tarrajeo u otros revestimientos, descontando la profundidad de bruñas u otras indentaciones” (artículo 3, numeral 3.13)—.
¿Cuántos años dura una casa de ladrillo? Lo que dice el Reglamento Nacional de Tasaciones
No hay una fecha de caducidad: hay una tabla de depreciación. El Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por la Resolución Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA, trae en su Anexo I la Tabla N° 01, “Porcentaje de depreciación por antigüedad y estado de conservación según el material estructural predominante para casa habitación, departamentos para viviendas incluido los ubicados en edificios”. Estos son los porcentajes para las antigüedades que importan al comprar una casa antigua:
| Antigüedad | Material predominante | Muy bueno | Bueno | Regular | Malo |
|---|---|---|---|---|---|
| Hasta 30 años | Concreto | 12 % | 17 % | 22 % | 67 % |
| Hasta 30 años | Ladrillo | 15 % | 23 % | 35 % | 75 % |
| Hasta 30 años | Liviano / adobe | 30 % | 40 % | 55 % | 90 % |
| Más de 50 años | Concreto | 27 % | 32 % | 37 % | 82 % |
| Más de 50 años | Ladrillo | 30 % | 38 % | 50 % | 90 % |
| Más de 50 años | Liviano / adobe | 55 % | 65 % | 80 % | Lo fija el perito |
Dos lecturas útiles. Primera: una casa de ladrillo de más de 50 años en buen estado de conservación deprecia 38 %, es decir que oficialmente conserva alrededor del 62 % del valor de reposición de su construcción; el estado de conservación pesa más que la antigüedad. Segunda: en adobe, pasar de “bueno” a “regular” a los 50 años mueve la depreciación de 65 % a 80 %, y en “malo” la tabla ni siquiera da un número. Ese salto es el costo del mantenimiento que no se hizo. El detalle del cálculo está en cuántos años dura una casa de material noble.
Casa de adobe o de quincha: qué exige hoy la Norma E.080
La norma que las rige es la Norma Técnica E.080 “Diseño y Construcción con Tierra Reforzada”, cuya denominación y contenido fueron modificados por la Resolución Ministerial N° 121-2017-VIVIENDA, publicada en El Peruano el 5 de abril de 2017. No se aplica retroactivamente a una casa construida en 1940, pero es la vara con la que se mide cualquier reforzamiento y la referencia para saber qué tan lejos está la vivienda del estándar actual:
| Exigencia | Qué dice la norma | Dónde |
|---|---|---|
| Número de pisos | “Las edificaciones de tierra reforzada deben ser de un piso en las zonas sísmicas 4 y 3, y hasta de dos pisos en las zonas sísmicas 2 y 1” | Artículo 4, numeral 4.2 |
| Suelo de cimentación | No se cimienta sobre suelos granulares sueltos, cohesivos blandos ni arcillas expansivas; se prohíbe cimentar en arenas sueltas que puedan saturarse de agua, por riesgo de licuefacción | Artículo 4, numeral 4.3 |
| Espesor del muro | Espesor mínimo 0,40 m (0,38 m solo para el aparejo del Esquema 3 de la Figura 4) | Artículo 6, numeral 6.1 |
| Densidad de muros (vivienda) | 8 % del área techada para vivienda unifamiliar y multifamiliar tipo quinta, con factor de uso U = 1,0 | Artículo 6, numeral 6.3 y Tabla N° 2 |
| Esbeltez | Esbeltez vertical (altura libre / espesor) igual o menor a 6, hasta 8 si se cumple λh + 1,25 λv ≤ 17,5; esbeltez horizontal igual o menor a 10 | Artículo 6, numeral 6.5 y Figura 2, notas 2 y 3 |
| Vanos | El ancho del vano no debe pasar de un tercio de la distancia entre arriostres verticales (a ≤ L/3); se recomienda que sean pequeños y centrados | Artículo 6, numeral 6.6 y Figura 2 |
| Refuerzos | Muros y contrafuertes deben tener refuerzos; “no deben usarse refuerzos en una sola dirección”, deben ir en dos direcciones y anclados del sobrecimiento a la viga collar | Artículo 6, numeral 6.10 |
| Viga collar | Como mínimo una viga collar en la parte superior de cada muro, fijada entre sí y a los refuerzos | Artículo 6, numeral 6.7 |
| Fuerza sísmica | H = S · U · C · P, con coeficiente sísmico C = 0,25 en la zona sísmica 4 y factor de suelo S de 1,0 o 1,4 | Artículo 6, numeral 6.8 y Tablas N° 1 y N° 3 |
Cómo se usa esto en una visita. Si la casa es de adobe y tiene dos pisos en Lima, está por encima de lo que hoy la norma admite para tierra reforzada: no es ilegal por existir, pero el reforzamiento va a ser más caro y puede obligar a retirar el segundo nivel. Si los muros miden menos de 40 cm, si los vanos son anchos y pegados a las esquinas, si no hay contrafuertes ni muros transversales, o si no se ve viga collar en la coronación, cada punto es una partida de obra que alguien va a pagar. En quincha, que es liviana y suena hueca, lo que se revisa es el anclaje del techo y el estado de la madera o la caña en los apoyos.
Si la casa es un bien integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, el capítulo V de la misma norma (artículo 21) obliga a un Plan de Intervención que garantice la vida de los ocupantes, mantenga las técnicas y materiales tradicionales de mayor valor, limite la intervención al mínimo necesario y use refuerzos compatibles y reversibles.
Qué pedir en la municipalidad y en Sunarp antes de firmar
La revisión documental cuesta poco y cierra los dos agujeros más caros: qué se puede construir y qué está inscrito.
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios. Lo emite la municipalidad distrital o provincial y, en el Cercado, la Municipalidad Metropolitana de Lima. El Texto Único Ordenado de la Ley N° 29090, aprobado por el Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA, fija en su artículo 14 su contenido obligatorio: zonificación; alineamiento de fachada; usos del suelo permisibles y compatibles; coeficientes máximos y mínimos de edificación; porcentaje mínimo de área libre; altura máxima y mínima en metros; retiros; área de lote normativo; densidad neta en habitantes por hectárea; exigencias de estacionamientos; calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso; y fecha de emisión. El mismo artículo manda que se emita en un plazo máximo de cinco (5) días útiles y que tenga una vigencia de treinta y seis (36) meses; además, la municipalidad está obligada a poner esa información a disposición de manera gratuita y de libre acceso o en su portal web, por lo que tramitar el certificado queda a opción del interesado.
El literal de la calificación de bien cultural inmueble es el que te dice, por escrito y antes de firmar, si la casa está en el escenario de zona monumental que describimos arriba.
Partida registral en Sunarp. Hay que leer la partida del predio y verificar dos cosas: que la declaratoria de fábrica inscrita describa la casa que estás viendo —pisos, distribución de ambientes, área construida por piso, área libre del primer piso y fecha de finalización de la obra— y que no haya cargas ni gravámenes. Una casa que en la partida figura con un piso y en la calle tiene tres no está registrada como la estás comprando, y esa diferencia se paga después: en la regularización, en el crédito y en el precio.
¿Conviene comprar una casa antigua para demoler?
A veces sí, y la decisión es aritmética: valor del terreno menos el costo de demoler y de llevarse el desmonte, contra el precio pedido. Lo que casi nadie revisa antes es por qué modalidad va la licencia, porque de eso dependen el plazo y el expediente. El artículo 10 del Texto Único Ordenado de la Ley N° 29090 clasifica así la demolición total:
| Modalidad | Qué comprende en demolición total |
|---|---|
| A — Aprobación automática con firma de profesionales | Edificaciones de hasta tres (3) pisos de altura, que no cuenten con semisótanos ni sótanos, siempre que no se haga uso de explosivos |
| B — Aprobación de proyecto con evaluación por la municipalidad o por los Revisores Urbanos | Edificaciones de hasta cinco (5) pisos de altura y/o que cuenten con semisótanos y sótanos, siempre que no requiera el uso de explosivos |
| C — Aprobación con evaluación previa por la Comisión Técnica | Edificaciones con más de cinco (5) pisos de altura, o que requieran el uso de explosivos |
Casi toda casa antigua de Lima entra en la Modalidad A, que es la más simple. Las excepciones son las que tienen sótano o semisótano y las declaradas patrimonio. Cómo se pone precio a ese escenario lo desarrollamos en cuánto vale una casa antigua para demoler, donde se paga el terreno y no la construcción.
Preguntas frecuentes
¿Es mala idea comprar una casa antigua en Lima?
No necesariamente. Ofrece metraje, terreno y ubicación a menor precio por metro cuadrado. Lo determinante es evaluar la estructura y el costo de la intervención necesaria antes de firmar.
¿Qué es lo primero que debo revisar?
El material y el sistema estructural —adobe, quincha, albañilería confinada o concreto armado—, el año de construcción y el historial de modificaciones.
¿Se puede reforzar una casa antigua?
Sí. Existen técnicas específicas para cada sistema: arriostres y anclaje de techo en adobe, refuerzo de muros y encamisado de columnas en albañilería y concreto, y recalce de cimentación cuando hay pisos añadidos.
¿Cómo uso el peritaje para negociar?
Cotizando las intervenciones recomendadas y planteando el precio de compra más el costo de reforzamiento como el costo real de la operación, para compararlo con las alternativas del mercado.
¿Qué pasa si la casa está en zona monumental?
La intervención requiere autorización del Ministerio de Cultura y se rige por criterios de restauración, lo que alarga plazos y eleva costos respecto de una obra convencional.
¿Qué reviso al comprar una casa antigua en Lima, en orden?
Material y sistema estructural, año de construcción, historial de modificaciones, grietas que atraviesen el muro de lado a lado, densidad y espesor de los muros portantes, estado del techo y su apoyo, humedad crónica, tipo de suelo del predio, Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y partida registral con la declaratoria de fábrica inscrita.
¿Una grieta siempre es daño estructural?
No. La Norma E.080 llama grieta a la abertura mayor a un milímetro y fisura a la igual o menor; la señal de que es estructural es que atraviese el muro de lado a lado, es decir que aparezca en las dos caras y en el mismo lugar. Las rajaduras que solo están en el tarrajeo no cumplen ese criterio.
¿Cuántos pisos puede tener una casa de adobe en Lima?
Uno. El numeral 4.2 del artículo 4 de la Norma Técnica E.080 establece que las edificaciones de tierra reforzada deben ser de un piso en las zonas sísmicas 4 y 3, y hasta de dos pisos en las zonas sísmicas 2 y 1; toda la provincia de Lima está en la zona sísmica 4.
¿Cuánto deprecia una casa de ladrillo de más de 50 años?
Según la Tabla N° 01 del Anexo I del Reglamento Nacional de Tasaciones (RM N° 172-2016-VIVIENDA), 30 % en estado muy bueno, 38 % en bueno, 50 % en regular y 90 % en malo. En adobe con la misma antigüedad los porcentajes son 55 %, 65 %, 80 % y, en malo, los fija el perito.
¿Cuánto cuesta y cuánto demora el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios?
El plazo máximo de emisión es de cinco (5) días útiles y su vigencia es de treinta y seis (36) meses, conforme al artículo 14 del TUO de la Ley N° 29090. El derecho de trámite lo fija cada municipalidad en su TUPA, por lo que varía de distrito a distrito; la información que contiene el certificado debe estar disponible de manera gratuita y de libre acceso o en el portal web municipal.
¿Qué licencia necesito si compro la casa antigua para demolerla?
Depende de la altura y de si tiene sótanos. La demolición total de hasta tres pisos sin sótanos ni semisótanos y sin explosivos va por la Modalidad A del artículo 10 del TUO de la Ley N° 29090; hasta cinco pisos o con sótanos, por la Modalidad B; con más de cinco pisos o con explosivos, por la Modalidad C. Las edificaciones declaradas Patrimonio Cultural de la Nación están excluidas de la Modalidad A.
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- cuántos años dura una casa de material noble
Fuentes
- 4.700 casonas del Rímac en riesgo de colapso ante un sismo en Lima — Infobae, 22/08/2026
- El 70% de viviendas en Perú se construye de manera informal; casonas antiguas del Cercado de Lima y Barrios Altos peligran ante un terremoto, advierte el CIP — RCR Perú
- Resolución Ministerial N.º 183-2026-VIVIENDA — Norma Técnica E.030 Diseño Sismorresistente
- Norma Técnica E.080 Diseño y Construcción con Tierra Reforzada — Reglamento Nacional de Edificaciones
- Construcción antisísmica: qué características debe tener una vivienda para proteger a las familias ante un terremoto — Revista Constructivo
- Norma Técnica E.030 “Diseño Sismorresistente” 2026, texto completo (Tabla N° 1 del factor de zona, Tabla N° 7 del factor de uso, Tabla N° 4 del factor de suelo) — MVCS, RM N° 183-2026-VIVIENDA
- Norma Técnica E.070 “Albañilería” — Reglamento Nacional de Edificaciones (artículo 19: espesor efectivo 19.1 a y densidad mínima de muros reforzados 19.2 b)
- Norma Técnica E.080 “Diseño y Construcción con Tierra Reforzada”, texto oficial — MVCS, Resolución Ministerial N° 121-2017-VIVIENDA
- Resolución Ministerial N° 121-2017-VIVIENDA, que modifica la denominación y el contenido de la Norma Técnica E.080 y aprueba sus anexos — diario oficial El Peruano, 5 de abril de 2017
- Reglamento Nacional de Tasaciones, Anexo I, Tabla N° 01 de depreciación por antigüedad y estado de conservación — Resolución Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA
- Texto Único Ordenado de la Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (artículo 10, modalidades; artículo 14, Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios) — Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA
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