Con las tasas de 2026, en Lima el alquiler casi nunca paga toda la hipoteca. En Lince, uno de los distritos que más rinde (6,7% bruto), un departamento de 65 m² cuesta unos S/ 432.835 y se alquila en unos S/ 2.417. Después de impuesto, un mes de vacancia al año, una reserva para reparaciones y el predial, quedan unos S/ 1.881 al mes. La cuota del crédito con 20% de inicial, 20 años y la tasa promedio de 7,47% llega a S/ 2.937 con seguros: faltan unos S/ 1.056 cada mes. Para que la renta cubra la cuota habría que poner cerca de 50% de inicial. Eso no significa que sea mala inversión, pero sí que tienes que poder pagar la diferencia.
Datos clave
- 7,47%: tasa hipotecaria promedio de la banca en soles, agosto de 2026 (BCRP).
- 6,7%: rentabilidad bruta de Lince, entre las más altas de Lima central (indicador del BCRP, cálculo de EximiaHaus).
- S/ 1.881: renta neta mensual del ejemplo después de impuesto, vacancia, reserva y predial.
- 49,9%: inicial con la que la renta neta iguala la cuota con seguros en el ejemplo de Lince.
- 4,62%: lo que paga en promedio un depósito a plazo de más de un año en soles (BCRP, agosto de 2026).
¿Cuánto deja el alquiler después de gastos?
| Concepto | Al mes | Cómo se calcula |
|---|---|---|
| Renta de un 65 m² en Lince | S/ 2.417 | US$ 132 por m² al año según el indicador del BCRP |
| Impuesto a la renta (5% efectivo) | −S/ 121 | 6,25% sobre el 80% de la renta cobrada |
| Vacancia de un mes al año | −S/ 201 | Una renta ÷ 12 |
| Reserva para reparaciones (5%) | −S/ 121 | Regla prudente de reserva sobre la renta |
| Impuesto predial prorrateado | −S/ 93 | Autovalúo de referencia de S/ 240.000 |
| Renta neta | S/ 1.881 | Sin arbitrios; el mantenimiento del edificio lo paga el inquilino |
Cálculo de EximiaHaus con la renta y el precio por m² del indicador del BCRP (4T2025) para Lince y el predial calculado con los tramos vigentes y la UIT 2026 de S/ 5.500. Ver el detalle en cuánto cuesta alquilar un departamento en Lince.
¿Cuánto cuesta la hipoteca de ese departamento?
El precio de referencia es S/ 6.659 por m²: S/ 432.835 por 65 m². Con crédito a 20 años, la tasa promedio de agosto de 2026 y los seguros publicados por Interbank (desgravamen de 0,028% mensual sobre el saldo e inmueble de 0,025% mensual sobre el valor):
| Inicial | Préstamo | Cuota sin seguros | Cuota con seguros | Renta neta − cuota | Al año |
|---|---|---|---|---|---|
| 10% (S/ 43.284) | S/ 389.552 | S/ 3.073 | S/ 3.291 | −S/ 1.410 | −S/ 16.915 |
| 20% (S/ 86.567) | S/ 346.268 | S/ 2.732 | S/ 2.937 | −S/ 1.056 | −S/ 12.672 |
| 30% (S/ 129.850) | S/ 302.984 | S/ 2.390 | S/ 2.583 | −S/ 702 | −S/ 8.429 |
| 49,9% (S/ 215.838) | S/ 216.997 | S/ 1.712 | S/ 1.881 | S/ 0 | S/ 0 |
Cálculo de EximiaHaus: cuota constante (sistema francés) con TEA de 7,47% (BCRP, hipotecario en soles, agosto de 2026), 240 cuotas; seguros de desgravamen individual (0,028% mensual del saldo inicial) e inmueble (0,025% mensual del valor) de Interbank vía Comparabien. No incluye portes, comisiones ni tasación. Tu banco puede darte otra tasa.
En un distrito que rinde menos, la brecha crece. En Surco (5,0% bruto), un 65 m² cuesta unos S/ 411.515 y se alquila en S/ 1.721: la renta neta baja a unos S/ 1.287 y, con 20% de inicial, faltan unos S/ 1.505 al mes. Para cubrir la cuota habría que poner cerca de 65% de inicial. La fórmula de la cuota está explicada en cómo se calcula la cuota de un crédito hipotecario.
¿Por qué no alcanza?
Por una razón simple: el crédito cuesta más de lo que rinde el departamento. La tasa hipotecaria promedio es 7,47% al año y la rentabilidad bruta de los mejores distritos de Lima central ronda 6,5% a 6,7%, antes de impuestos y vacancia. Cuando el dinero prestado cuesta más que el retorno del activo, el apalancamiento no multiplica la ganancia: la reduce. Además, en los primeros años la mayor parte de la cuota es interés: en el ejemplo con 20% de inicial, del primer pago de S/ 2.732, unos S/ 2.085 son intereses y solo S/ 647 amortizan capital.
Entonces, ¿conviene comprar para alquilar con crédito?
Puede convenir si entiendes lo que estás comprando:
- No es un ingreso, es un ahorro forzado. La diferencia que pones cada mes, más la parte de la cuota que amortiza capital (unos S/ 8.000 el primer año en el ejemplo con 20% de inicial), se convierte en patrimonio.
- La ganancia depende de la valorización. Si el inmueble sube de precio, esa plusvalía se suma. Si no sube, solo te queda la renta neta.
- La renta sube con los años; la cuota no. En un crédito a tasa fija la cuota es la misma, y la renta se puede reajustar al renovar. La brecha se achica con el tiempo.
- Compara con la alternativa segura. Un depósito a plazo de más de un año paga en promedio 4,62% en soles (BCRP): la inicial inmovilizada tiene ese costo de oportunidad.
Si prefieres ver el retorno completo, lee rentabilidad bruta vs. neta de un alquiler y si conviene comprar para alquilar o para revender.
¿Qué hace que el alquiler cubra más de la cuota?
- Más inicial: es la palanca más directa.
- Mejor tasa: cada punto menos de TEA baja la cuota de forma importante. Compara la TCEA, no solo la tasa.
- Un distrito con mejor relación renta-precio: no el más caro, sino el que rinde más por sol invertido.
- Menos vacancia: un inmueble bien publicado y bien de precio se alquila antes. Cada mes vacío cuesta 8,3% de la renta anual.
- Plazo más largo: baja la cuota, pero pagas más intereses en total.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pagar la hipoteca solo con el alquiler?
En Lima, con la tasa de 7,47% de agosto de 2026, solo con una inicial muy alta. En el ejemplo de Lince, la renta neta cubre la cuota con seguros recién con cerca de 50% de inicial.
¿Cuánto rinde un departamento alquilado en Lima?
Entre 5,0% y 6,7% bruto al año en los distritos de Lima central con indicador del BCRP. Después de impuesto, vacancia y gastos, el neto es bastante menor.
¿Cuánto es la cuota de un crédito de S/ 346.000 a 20 años?
Unos S/ 2.732 sin seguros con TEA de 7,47%, y unos S/ 2.937 con los seguros de desgravamen e inmueble del ejemplo.
¿Qué seguros se suman a la cuota?
El de desgravamen, sobre el saldo de la deuda, y el del inmueble. En Interbank son 0,028% y 0,025% mensual, según la información publicada en Comparabien.
¿Qué distrito de Lima rinde más para alquilar?
Entre los distritos con indicador del BCRP, Lince y Pueblo Libre llegan a 6,7% bruto y Surco queda en 5,0%.
Todo el clúster, en orden y en un solo lugar: nuestra guía para empezar a invertir.
Fuentes
- BCRP — Tasa activa promedio de la banca: créditos hipotecarios en moneda nacional (serie PN07848NM, agosto de 2026)
- BCRP — Indicadores del mercado inmobiliario: precios de venta y alquiler de departamentos por distrito
- Comparabien — Interbank, préstamo hipotecario tasa fija en soles: seguro de desgravamen y seguro de inmueble
- BCRP — Tasa pasiva promedio de la banca: depósitos a plazo de más de 360 días en moneda nacional (serie PN07815NM)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de comprar para alquilar, haz la cuenta con tus números:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.