Depende de cómo adquieren: si compran como sociedad conyugal, la adquisición es una sola y se declara como tal; si compran como copropietarios por porcentajes, cada uno adquiere su cuota y eso se refleja en la declaración. La diferencia importa porque define cómo se aplica el tramo no afecto de 10 UIT y qué figura en la partida registral.
Datos clave
- Sociedad conyugal: el bien es social y la adquisición se declara de manera conjunta.
- Copropiedad: cada persona adquiere una cuota ideal, con su propio porcentaje.
- El tramo de 10 UIT se aplica conforme a las reglas del impuesto según el tipo de adquisición: consúltalo antes de firmar.
- Lo que dice la minuta manda: el régimen y los porcentajes deben quedar escritos.
- La declaración es del comprador, aunque el trámite lo haga el notario o un tercero.
Las tres formas de comprar en pareja
| Forma | Cómo queda en la partida | Qué implica |
|---|---|---|
| Casados en sociedad de gananciales | Bien social de la sociedad conyugal | La adquisición es una sola; para vender firman ambos |
| Casados con separación de patrimonios | A nombre de quien adquiere | El régimen debe estar inscrito para ser oponible |
| Convivientes o solteros | Copropiedad con porcentajes | Conviene fijar los porcentajes según lo aportado |
El error que más caro sale
No es tributario, es patrimonial: comprar en pareja sin fijar por escrito cuánto aportó cada uno. Si los porcentajes no reflejan los aportes reales y la relación termina, recuperar la diferencia depende de probar transferencias años después. Fijar los porcentajes en la minuta cuesta cero y evita el problema entero.
Qué preguntar antes de firmar
Tres cosas: bajo qué régimen adquieren y cómo debe figurar en la minuta; cómo se aplica el tramo no afecto en su caso concreto ante la municipalidad donde está el inmueble; y quién hará materialmente la declaración y el pago. Con eso resuelto, el trámite es rutinario.
Ver también: bien propio o bien social: de quién es la casa, cómo protegerse comprando sin estar casados y alcabala al comprar solo un porcentaje.
Cuánto se paga y cuándo vence
Antes de decidir cómo repartirla, conviene saber de qué monto se habla. La alcabala es el 3 % de lo que excede el tramo no afecto de 10 UIT, que en 2026 suma S/ 55.000. Dos casos de referencia, calculados sobre la transferencia completa:
- Compra a un particular: por un departamento de S/ 400.000, la base es el precio total y el impuesto llega a S/ 10.350.
- Primera venta de una constructora: solo tributa el valor del terreno atribuido a la unidad (artículo 22). Si ese terreno es de S/ 120.000, quedan S/ 65.000 afectos y el impuesto es de S/ 1.950.
El plazo es el último día hábil del mes siguiente a la transferencia, según el artículo 26: si firman en marzo, vence el último día hábil de abril. En una compra en planos, ni la separación ni el contrato sobre bien futuro generan el impuesto; nace cuando la unidad existe y la propiedad se les transfiere. Los detalles de ese caso están en cuándo nace la alcabala en una compra en planos.
Cómo ordenarlo si compran dos personas
- Definan la forma de adquirir antes de la minuta. Si están casados en sociedad de gananciales, adquiere la sociedad conyugal. Si son convivientes sin unión de hecho inscrita, o solteros, compran en copropiedad.
- Escriban los porcentajes. En copropiedad, si la escritura no dice nada, la ley presume cuotas iguales. Si aportan distinto, calculen la proporción con lo que cada uno pone en la inicial y en las cuotas, y déjenla en la minuta.
- Revisen si existe una unión de hecho inscrita. Cuando la convivencia se reconoce e inscribe, los bienes adquiridos pasan a un régimen parecido al de la sociedad de gananciales, y la forma de figurar cambia.
- Confirmen con la municipalidad del inmueble cómo aplicará el tramo de 10 UIT a su forma de adquisición, y pidan la respuesta antes de pagar.
- Acuerden entre ustedes quién pone cuánto del impuesto, por ejemplo en la misma proporción que sus porcentajes, y guarden el comprobante a nombre de quienes figuran como adquirentes.
Cómo fijar esos porcentajes cuando uno pone la inicial y el otro paga cuotas se explica en cómo comprar en pareja sin estar casados.
Errores que salen caros
- Contar el plazo desde la fecha equivocada. En planos, quien cree que corrió desde la firma inicial puede darlo por vencido; quien paga antes de la transferencia lo hace sobre una operación que aún no se completó.
- Declarar algo distinto de lo que dice la minuta. La forma de adquisición y los porcentajes deben coincidir en la escritura, la declaración y la partida.
- Dejar el reparto del pago en el aire. El impuesto lo debe pagar la parte compradora; si son dos y no lo dejan por escrito, la discusión llega justo cuando vence el plazo.
Preguntas frecuentes
¿Se paga doble alcabala si compramos en pareja?
No, el impuesto no se duplica por ser dos compradores. Lo que cambia es cómo se declara: como sociedad conyugal, la adquisición es una sola y se declara de manera conjunta; como copropietarios, cada uno adquiere su cuota con su propio porcentaje. Esa forma define también cómo se aplica el tramo no afecto de 10 UIT.
¿Quién firma la declaración de alcabala?
La firman los adquirentes o quien los represente con poder suficiente. La declaración es del comprador aunque el trámite lo haga el notario o un tercero, así que antes de firmar conviene definir quién hará materialmente la declaración y el pago.
¿Podemos poner porcentajes distintos a 50/50?
Sí, si compran como copropietarios, que es la forma que corresponde a convivientes o solteros. Los porcentajes deben constar en la minuta y conviene fijarlos según lo que aportó cada uno, porque lo que dice la minuta es lo que manda.
¿Necesitamos un acuerdo aparte sobre lo que aporta cada uno?
Es muy recomendable cuando los aportes son desiguales o cuando hay pagos futuros que repartir. Si los porcentajes no reflejan los aportes reales y la relación termina, recuperar la diferencia depende de probar transferencias años después. Dejarlo por escrito en la minuta no cuesta nada y evita el problema.
¿Qué pasa con el inmueble si nos casamos después de comprarlo?
El bien adquirido antes del matrimonio conserva su condición: casarse no lo convierte automáticamente en bien social. Si lo compraron como convivientes o solteros, sigue siendo una copropiedad con los porcentajes que quedaron en la minuta.
¿Cambia algo si uno de los compradores es extranjero?
No en lo tributario: el tratamiento del impuesto no depende de la nacionalidad, salvo las particularidades de la zona de frontera. Lo que sí define cómo se declara es la forma de adquirir, ya sea como sociedad conyugal o como copropietarios por porcentajes.
El panorama completo está en cuánto se paga de alcabala en 2026.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal — impuesto de alcabala (arts. 21 a 29)
- Ministerio de Economía y Finanzas — tributación municipal
- Servicio de Administración Tributaria de Lima (SAT)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Calcula tus impuestos antes de firmar, no después:
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
