Depende de cómo adquieren: si compran como sociedad conyugal, la adquisición es una sola y se declara como tal; si compran como copropietarios por porcentajes, cada uno adquiere su cuota y eso se refleja en la declaración. La diferencia importa porque define cómo se aplica el tramo no afecto de 10 UIT y qué figura en la partida registral.
Datos clave
- Sociedad conyugal: el bien es social y la adquisición se declara de manera conjunta.
- Copropiedad: cada persona adquiere una cuota ideal, con su propio porcentaje.
- El tramo de 10 UIT se aplica conforme a las reglas del impuesto según el tipo de adquisición: consúltalo antes de firmar.
- Lo que dice la minuta manda: el régimen y los porcentajes deben quedar escritos.
- La declaración es del comprador, aunque el trámite lo haga el notario o un tercero.
Las tres formas de comprar en pareja
| Forma | Cómo queda en la partida | Qué implica |
|---|---|---|
| Casados en sociedad de gananciales | Bien social de la sociedad conyugal | La adquisición es una sola; para vender firman ambos |
| Casados con separación de patrimonios | A nombre de quien adquiere | El régimen debe estar inscrito para ser oponible |
| Convivientes o solteros | Copropiedad con porcentajes | Conviene fijar los porcentajes según lo aportado |
El error que más caro sale
No es tributario, es patrimonial: comprar en pareja sin fijar por escrito cuánto aportó cada uno. Si los porcentajes no reflejan los aportes reales y la relación termina, recuperar la diferencia depende de probar transferencias años después. Fijar los porcentajes en la minuta cuesta cero y evita el problema entero.
Qué preguntar antes de firmar
Tres cosas: bajo qué régimen adquieren y cómo debe figurar en la minuta; cómo se aplica el tramo no afecto en su caso concreto ante la municipalidad donde está el inmueble; y quién hará materialmente la declaración y el pago. Con eso resuelto, el trámite es rutinario.
Ver también: bien propio o bien social: de quién es la casa, cómo protegerse comprando sin estar casados y alcabala al comprar solo un porcentaje.
Preguntas frecuentes
¿Se paga doble alcabala si somos dos?
No se duplica el impuesto por ser dos compradores: lo que cambia es cómo se declara la adquisición según su forma.
¿Podemos poner porcentajes distintos a 50/50?
Sí, si compran como copropietarios. Debe constar en la minuta.
¿Qué pasa si nos casamos después?
El bien adquirido antes conserva su condición; el matrimonio no lo convierte automáticamente en social.
¿Necesitamos un acuerdo aparte?
Es muy recomendable cuando los aportes son desiguales o cuando hay pagos futuros a repartir.
¿Quién firma la declaración?
Los adquirentes o quien los represente con poder suficiente.
¿Cambia si uno es extranjero?
El tratamiento del impuesto no depende de la nacionalidad, con las particularidades de la zona de frontera.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal — impuesto de alcabala (arts. 21 a 29)
- Ministerio de Economía y Finanzas — tributación municipal
- Servicio de Administración Tributaria de Lima (SAT)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Calcula tus impuestos antes de firmar, no después:
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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