El primer paso no es vender ni alquilar: es inscribir la sucesión. Sin la sucesión intestada o el testamento inscritos en Sunarp, los herederos no pueden disponer del inmueble, no pueden alquilarlo con contrato válido y no pueden repartirlo. Todo lo demás viene después.
Datos clave
- Paso obligatorio: sucesión intestada notarial o judicial, o testamento, inscrita en el registro.
- Después de inscribir los herederos son copropietarios en las cuotas que corresponda.
- El Perú no aplica impuesto a la herencia, pero sí hay costos notariales y registrales.
- Al vender después, el costo computable se actualiza con el ICM del MEF para el impuesto a la renta.
¿Cuál es la secuencia?
| Paso | Qué implica |
|---|---|
| 1. Sucesión intestada o testamento | Ante notario o juez, según el caso |
| 2. Inscripción en Sunarp | Registro de sucesiones y anotación en la partida del inmueble |
| 3. Regularizar deudas del inmueble | Predial, arbitrios, mantenimiento |
| 4. Valorizar | Para decidir y para repartir |
| 5. Decidir | Vender, alquilar o que uno compre la cuota de los demás |
| 6. Formalizar | Partición o compraventa, e inscribir |
¿Vender, alquilar o repartir?
Depende de tres cosas: si los herederos están de acuerdo, si el inmueble genera renta suficiente y si alguno quiere quedárselo. Vender y repartir el dinero es lo más simple cuando hay varios herederos con planes distintos; alquilar funciona si hay acuerdo y alguien que administre; y que uno compre la cuota de los demás requiere un valor aceptado por todos. Ese valor es el punto donde se atascan la mayoría de las herencias, y se resuelve en cómo valorizar para repartir.
¿Y si hay hipoteca?
La deuda no desaparece con el fallecimiento: sigue al inmueble. Antes de decidir revisa el saldo, si hay seguro de desgravamen y en qué condición está. Está desarrollado en hipoteca y sucesión y en deuda hipotecaria heredada.
¿Qué impuesto pago si vendo?
Impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia, con el costo computable determinado según las reglas aplicables a bienes adquiridos por herencia y actualizado por el ICM del MEF. Puedes estimarlo con la calculadora de impuesto a la renta y confirmarlo con asesoría antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender sin inscribir la sucesión?
No. Sin inscripción no puedes transferir válidamente.
¿Cuánto demora la sucesión intestada?
Depende de la vía y de la documentación. La notarial suele ser más rápida que la judicial.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Se negocia la compra de su cuota o se pide la partición. Ver sucesión intestada.
¿Puedo alquilarlo mientras se resuelve?
Requiere acuerdo de los copropietarios y, para un contrato sólido, la sucesión inscrita.
¿Hay impuesto por heredar?
No existe impuesto a la herencia en el Perú; sí costos notariales y registrales.
Fuentes
- Código Civil peruano — sucesiones, copropiedad, arrendamiento y garantías
- Sunarp — publicidad registral, alerta registral y sucesión intestada
- MEF — Índice de Corrección Monetaria para el costo computable de inmuebles
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