¿Qué necesito si heredé un inmueble?

El primer paso no es vender ni alquilar: es inscribir la sucesión. Sin la sucesión intestada o el testamento inscritos en Sunarp, los herederos no pueden disponer del inmueble, no pueden alquilarlo con contrato válido y no pueden repartirlo. Todo lo demás viene después.

¿Cuál es la secuencia?

¿Vender, alquilar o repartir?

Depende de tres cosas: si los herederos están de acuerdo, si el inmueble genera renta suficiente y si alguno quiere quedárselo. Vender y repartir el dinero es lo más simple cuando hay varios herederos con planes distintos; alquilar funciona si hay acuerdo y alguien que administre; y que uno compre la cuota de los demás requiere un valor aceptado por todos. Ese valor es el punto donde se atascan la mayoría de las herencias, y se resuelve en cómo valorizar para repartir.

¿Y si hay hipoteca?

La deuda no desaparece con el fallecimiento: sigue al inmueble. Antes de decidir revisa el saldo, si hay seguro de desgravamen y en qué condición está. Está desarrollado en Heredé un inmueble hipotecado: aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar y en deuda hipotecaria heredada.

¿Qué impuesto pago si vendo?

Impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia, con el costo computable determinado según las reglas aplicables a bienes adquiridos por herencia y actualizado por el ICM del MEF. Puedes estimarlo con la calculadora de impuesto a la renta y confirmarlo con asesoría antes de firmar.

¿Cuándo aparece la alcabala en una herencia?

Recibir el inmueble no paga alcabala. El artículo 27 del TUO de la Ley de Tributación Municipal deja inafectas varias operaciones que suelen darse en una herencia:

• La transferencia por causa de muerte, cuando los herederos reciben el bien.
• La división y partición de la masa hereditaria entre ellos.
• La venta de la cuota de un heredero a otro heredero.
• El anticipo de legítima, cuando padres o abuelos entregan el inmueble en vida a cuenta de la herencia.

El impuesto aparece cuando la propiedad, o una parte de ella, pasa a alguien que no es heredero. Por ejemplo, si el cónyuge de uno de los herederos o un tercero compra una cuota, esa compra paga alcabala sobre la cuota transferida. Y si entre todos venden la casa a un comprador externo, él paga la alcabala: 3 % sobre el valor que excede las 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.

Esto importa al elegir entre las opciones: si uno de los hermanos se queda con la casa comprando las cuotas de los demás, no hay alcabala; si la compra la hace su pareja, sí. El detalle está en si pagas alcabala cuando heredas.

Si deciden vender: cómo salir bien al mercado

Con la sucesión inscrita y el inmueble a nombre de los herederos, la venta se prepara igual que cualquier otra, con el cuidado adicional de que todos estén de acuerdo en cada paso:

1. Fijen un rango de valor con método. Usen una valorización por comparables y contrástenla con tres avisos activos de la zona. Un precio acordado por todos evita discusiones cuando llegue la primera oferta.
2. Revisen la partida y las cargas antes de publicar, para que no aparezca una sorpresa a mitad de la negociación.
3. Reúnan los papeles municipales: HR, PU y constancia de no adeudo de predial y arbitrios, además de la constancia de la junta de propietarios si es un departamento.
4. Preparen el inmueble y fotografíenlo: entre 12 y 20 fotos, sin dejar ambientes fuera.
5. Definan quién los representa en visitas y conversaciones, y quién revisará la minuta.

Midan vistas y consultas a los 7 y a los 14 días: con esos dos datos sabrán si falta visibilidad o si el problema está en la propuesta. La ruta completa de la primera semana está en qué necesitas si recién empiezas a vender.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender sin inscribir la sucesión?

No: sin la sucesión intestada o el testamento inscritos en Sunarp no puedes transferir válidamente el inmueble. Tampoco puedes alquilarlo con un contrato válido ni repartirlo; una vez inscrita, los herederos quedan como copropietarios en las cuotas que les correspondan.

¿Cuánto demora la sucesión intestada?

Depende de la vía y de la documentación: la notarial suele ser más rápida que la judicial. Al plazo del trámite súmale la inscripción en Sunarp, que incluye el registro de sucesiones y la anotación en la partida del inmueble.

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?

Se negocia la compra de su cuota o se pide la partición. Que uno compre la parte de los demás requiere un valor aceptado por todos, y ese es el punto donde se atascan la mayoría de las herencias. Ver Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).

¿Puedo alquilarlo mientras se resuelve?

Requiere el acuerdo de los copropietarios y, para un contrato sólido, la sucesión inscrita. Alquilar funciona cuando los herederos están de acuerdo y alguno se encarga de administrar el inmueble.

¿Y si el inmueble tiene hipoteca?

La deuda no desaparece con el fallecimiento: sigue al inmueble. Antes de decidir si vendes, alquilas o repartes, revisa el saldo pendiente, si hay seguro de desgravamen y en qué condición está.

¿Hay impuesto por heredar?

No existe impuesto a la herencia en el Perú, aunque sí hay costos notariales y registrales. Si luego vendes, pagas impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia, con el costo computable actualizado por el ICM del MEF.

Fuentes

• Código Civil peruano — sucesiones, copropiedad, arrendamiento y garantías
• Sunarp — publicidad registral, alerta registral y sucesión intestada
• MEF — Índice de Corrección Monetaria para el costo computable de inmuebles