Factibilidad eléctrica: cuándo tu edificio necesita subestación propia y cuánto suma al presupuesto

La factibilidad eléctrica es el pronunciamiento de la concesionaria sobre la máxima demanda que puede suministrar al proyecto y en qué condiciones. De esa respuesta sale una decisión de diseño con impacto directo en el presupuesto: si el edificio necesita o no subestación propia.

¿Qué cambia según la respuesta?

¿Cómo se anticipa el problema?

Calculando la máxima demanda en la etapa de anteproyecto, no cuando ya están los planos. Un edificio con más ascensores, más estacionamientos o cargas especiales —tomas para vehículos eléctricos, por ejemplo— puede cruzar el umbral sin que nadie lo note hasta que llega la respuesta de la concesionaria. Ver qué incluye un presupuesto de obra.

¿Se puede diseñar para no necesitarla?

A veces sí: ajustar el número de unidades, revisar el dimensionamiento de equipos o cambiar el sistema de bombeo puede mantener la carga por debajo del umbral. Es una optimización que se hace en el anteproyecto, cuando todavía es gratis. Después, cuesta.

¿Y el trámite del medidor?

Es posterior y distinto: la conexión definitiva se solicita al final, con la obra terminada. Ver cómo sacar el medidor y factibilidad de Sedapal.

De dónde sale la máxima demanda que pides

La solicitud a la concesionaria se sustenta con un cálculo que hace el ingeniero electricista del proyecto. Conviene entender qué lo mueve, porque cada decisión de diseño lo sube o lo baja:

• La carga de cada vivienda. El Código Nacional de Electricidad parte de una carga básica por área: 2.500 W por los primeros 90 m² y 1.000 W más por cada 90 m² adicionales o fracción. Un departamento de 80 m² sin aire acondicionado ni cocina eléctrica se queda en esa carga básica.
• Los equipos que se suman a esa base. El aire acondicionado entra al 100% de su potencia y la cocina eléctrica tiene su propia regla. En una unidad de 150 m², que parte de 3.500 W, un equipo de aire de 1.500 W la lleva a 5 kW.
• Las áreas comunes. Ascensores, bombas, iluminación de pasadizos y estacionamientos.
• Las cargas especiales. Tomas para vehículos eléctricos o cualquier equipo que no sea habitual en vivienda.

Por eso especificar cocina eléctrica o aire acondicionado en todas las unidades no es solo una decisión comercial: multiplica la carga por el número de departamentos y puede empujar el edificio por encima del umbral. El detalle de cómo se calcula la carga de una vivienda está en cuántos circuitos eléctricos necesita una casa.

Cómo llevarla al presupuesto y al flujo de caja

La subestación no es un costo que se agrega al final. Si la respuesta de la concesionaria la exige, tu presupuesto tiene que recoger varias líneas:

1. La partida propia: equipo, obra civil, protecciones y puesta en servicio.
2. El espacio: el ambiente técnico sale del área común y, en muchos casos, reduce lo que puedes destinar a otros usos.
3. El refuerzo de red, si lo piden: el aporte del solicitante y el plazo adicional que eso implica.
4. La contingencia: los refuerzos de servicios están entre los sobrecostos típicos de un proyecto, junto con los adicionales por expediente incompleto y las demoras en licencia.

Ubica cada pago en el flujo mes a mes, no solo en el cuadro de utilidad final. Un proyecto rentable puede quedarse sin caja si una partida grande llega antes de lo previsto, y la etapa de anteproyecto y licencias suele pagarse con capital propio. Lo explica la guía sobre cuánto capital propio pide un proyecto inmobiliario.

Errores que encarecen la factibilidad

• Pedirla con los planos terminados. Si la respuesta obliga a una subestación, toca rediseñar lo que ya se pagó.
• Calcular solo los departamentos. Dejar fuera ascensores, bombas o estacionamientos da un número que la realidad después supera.
• Agregar cargas a mitad de obra. Sumar tomas para vehículos eléctricos o más equipos después de la respuesta puede invalidar el cálculo que la sustentó.
• No reservar el ambiente técnico. Buscarle lugar tarde suele costar estacionamientos o área que ya estaba prevista para otra cosa.
• Dar por hecho una subestación compartida. Es posible, pero requiere acuerdo con el vecino y aprobación técnica, y se plantea en el anteproyecto.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la factibilidad eléctrica?

Es la respuesta en la que la concesionaria indica cuánta máxima demanda puede atender en tu proyecto y bajo qué condiciones. Con ese documento se toma una decisión de diseño que pesa directamente en el presupuesto: saber si el edificio requerirá o no una subestación propia.

¿Cuándo un edificio necesita subestación propia?

Cuando su máxima demanda pasa el umbral que la concesionaria señala en su respuesta, que depende de la carga pedida y de la capacidad de la red en esa zona. Esa demanda sale de sumar las unidades, los ascensores, las bombas, los estacionamientos y las áreas comunes, y una carga especial, como las tomas para vehículos eléctricos, puede llevarla por encima del límite.

¿Quién construye la subestación?

La construye el propio proyecto, siguiendo las especificaciones técnicas que fija la concesionaria. Se presupuesta como una partida aparte que cubre el equipo, la obra civil, las protecciones y la puesta en servicio, y exige además un ambiente técnico con su propio equipamiento.

¿Ocupa área vendible?

Ocupa área común y requiere un ambiente que cumpla requisitos técnicos, por lo que debe ubicarse en el diseño desde el principio en lugar de resolverse sobre la marcha. Cuando el suministro es en media tensión con subestación, el proyecto no solo asume una partida significativa: también resigna espacio.

¿Se puede diseñar el edificio para no necesitarla?

En algunos casos, sí. Ajustar la cantidad de unidades, redimensionar los equipos o usar otro sistema de bombeo son cambios que pueden dejar la carga bajo el umbral. Ese ajuste conviene hacerlo en el anteproyecto, cuando no cuesta nada; más adelante sale caro.

¿Puedo compartirla con el edificio vecino?

Es posible, porque existen soluciones compartidas, aunque necesitan un acuerdo entre las partes y la aprobación técnica correspondiente. Dado que cada concesionaria define sus umbrales y condiciones, lo recomendable es plantearlo durante el anteproyecto, antes de que los planos estén hechos.

¿Cuánto demora el trámite?

No hay un plazo único: depende de la concesionaria y de si hacen falta obras de refuerzo. Cuando la red debe reforzarse, la concesionaria ejecuta obras, el solicitante hace un aporte y el plazo se alarga; si la capacidad no alcanza, queda bajar la carga o esperar esos refuerzos. El medidor es un trámite aparte y posterior, que se pide con la obra ya terminada.

¿Afecta al valor del terreno?

Sí. Si la carga del proyecto obliga a tener subestación, desarrollar ese terreno cuesta más, porque se añade una partida significativa y se pierde espacio. Por eso la máxima demanda debe calcularse durante el anteproyecto, sin esperar a tener los planos.

Relacionado y útil antes de decidir: Cambiar el titular de la luz en Arequipa (SEAL): requisitos y pasos.

Fuentes

• Osinergmin — supervisión del servicio eléctrico y conexiones
• Ministerio de Energía y Minas — normativa del sector eléctrico
• TUO de la Ley 29090 — Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
• CAPECO — Cámara Peruana de la Construcción