En Villa El Salvador la oferta formal de departamentos es prácticamente nula, así que no existe un precio por metro cuadrado publicado del distrito. El rango razonable es el de Lima Sur en su franja accesible: de S/ 2.400 por m² (Villa María del Triunfo) a S/ 3.783 (San Juan de Miraflores). A esos valores, un departamento de 60 m² se movería entre S/ 144.000 y S/ 227.000.
Datos clave
- Rango de referencia: S/ 2.400 – S/ 3.783 por m² (VMT y SJM).
- 60 m², 2 dormitorios: entre S/ 144.000 y S/ 227.000.
- Cuota estimada: de S/ 1.000 a S/ 1.576 al mes.
- Oferta nueva casi nula: Chorrillos concentra ~90% de los proyectos de Lima Sur.
- El motivo, según CODIP: falta de agua y desagüe en gran parte del distrito.
Precio estimado por tipología
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 96.000 – 151.320 | S/ 19.200 – 30.264 | S/ 1.230 – 2.890 | S/ 666 – 1.051 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 144.000 – 226.980 | S/ 28.800 – 45.396 | S/ 2.670 – 5.159 | S/ 1.000 – 1.576 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 192.000 – 302.640 | S/ 38.400 – 60.528 | S/ 4.110 – 7.429 | S/ 1.333 – 2.101 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 240.000 – 378.300 | S/ 48.000 – 75.660 | S/ 5.550 – 9.699 | S/ 1.666 – 2.627 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. El rango corresponde a los distritos de Lima Sur con medición pública: Villa María del Triunfo desde S/ 2.400/m² (La República, 02-07-2026) y San Juan de Miraflores S/ 3.783/m² (La República, 13-05-2026).
Por qué casi no hay departamentos nuevos
La explicación la dio CODIP en marzo de 2026: el principal obstáculo del distrito es la falta de agua y desagüe en gran parte de su territorio, lo que impide habilitar suelo urbano nuevo. A eso se suma una napa freática elevada que encarece la cimentación. Sin redes no hay proyectos, y sin proyectos el comprador local no tiene producto nuevo al que aspirar dentro de su propio distrito.
El análisis completo está en el precio del m² en Villa El Salvador.
Entonces, ¿qué se compra en VES?
Casas, en su mayoría de construcción progresiva, en los grupos residenciales que estructuran el distrito. El trazado regular ayuda: lotes del mismo grupo con frente similar son comparables entre sí, y eso permite poner precio con bastante precisión sin necesidad de un índice. Lo que marca la diferencia es el número de pisos habitables, el estado de la construcción y los papeles.
El papel que decide todo
Con o sin índice, el crédito hipotecario exige un inmueble saneado. Partida registral, declaratoria de fábrica inscrita, área real coincidente y sin cargas. Una casa bien construida pero sin fábrica inscrita se vende únicamente a quien pague al contado, y eso significa menos compradores y un precio menor.
El camino para regularizar está en predio sin inscribir: cómo lo vendes legalmente, y el día a día del distrito, en cómo es vivir en Villa El Salvador.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Villa El Salvador?
Entre S/ 144.000 y S/ 227.000 para 60 m², según el rango de precios de los distritos de Lima Sur con medición pública.
¿Por qué no hay departamentos nuevos en el distrito?
Porque falta agua y desagüe en gran parte del territorio, lo que impide habilitar suelo urbano nuevo, y porque la napa freática elevada encarece la cimentación.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Entre S/ 1.000 y S/ 1.576 al mes financiando el 80% a 20 años, según el precio final.
¿Qué tipo de vivienda se consigue?
Principalmente casas en los grupos residenciales del distrito, muchas de construcción progresiva.
¿Qué revisar antes de comprar?
Partida registral, declaratoria de fábrica, área real y conexión efectiva de agua y desagüe.
Fuentes
- Chorrillos lidera el boom inmobiliario en Lima Sur: ¿por qué nadie construye en Villa El Salvador? — Infobae (25-03-2026)
- Chorrillos concentra el 90% de la oferta inmobiliaria de Lima Sur: ventas crecen casi 50% — Gestión (datos CODIP)
- ¿Cuáles son los distritos más caros y baratos para vivir en Lima? — especial Metro Cuadrado, La República (02-07-2026)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
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