La Perla se midió en S/ 4.402 por metro cuadrado en octubre de 2025. A ese precio, un departamento de 60 m² cuesta alrededor de S/ 264.100, con una inicial del 20% de unos S/ 52.800 y una cuota cercana a S/ 1.834 al mes a 20 años. Es el distrito más demandado del Callao para venta y alquiler, y el que concentra más proyectos nuevos de la provincia.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 4.402 (octubre de 2025) y ~S/ 4.200 en el desagregado del Callao.
- 60 m², 2 dormitorios: alrededor de S/ 264.100.
- Cuota estimada: S/ 1.834 al mes a 20 años.
- Frente de mar: el malecón y la continuidad con la Costa Verde sostienen el precio.
- Comparación: el promedio del Callao es S/ 3.163 por m².
Precio total por tipología en La Perla
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 176.080 | S/ 35.216 | S/ 3.632 | S/ 1.222 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 264.120 | S/ 52.824 | S/ 6.274 | S/ 1.834 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 352.160 | S/ 70.432 | S/ 8.915 | S/ 2.445 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 440.200 | S/ 88.040 | S/ 11.556 | S/ 3.056 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² de La Perla según la tabla por distrito de octubre de 2025 (Infobae, 22-11-2025).
Lo que se paga es la vista y el malecón
Dentro del distrito, la diferencia de precio entre una unidad con vista al mar y otra interior es considerable, y crece con el piso. Esa prima es real y se sostiene en la reventa, pero conviene medirla: en la práctica, un frente al malecón compite con departamentos de Magdalena o San Miguel a precios mucho mayores, y ahí está su ventaja.
El panorama del distrito está en el precio del m² en La Perla.
Lo que hay que revisar frente al mar
La brisa marina es corrosiva y el mantenimiento de un edificio costero cuesta más. Antes de comprar: estado de barandas y carpintería metálica, marcos de ventana, tableros eléctricos y, sobre todo, si la junta de propietarios tiene fondo de mantenimiento y cuotas al día. Un edificio bien mantenido frente al mar conserva valor; uno descuidado lo pierde rápido.
Cómo se vive en el distrito está en cómo es vivir en La Perla.
Nuevo o usado en La Perla
Al ser el distrito con más proyectos del Callao, el comprador tiene opción real de elegir. El producto nuevo llega con áreas comunes, ascensor y garantía, y permite pagar la inicial en cuotas si se compra en planos. El usado ofrece más metros por el mismo precio y entrega inmediata, con la contrapartida del estado del edificio. La comparación correcta no es precio contra precio, sino precio más mantenimiento esperado a cinco años.
Hay un factor adicional que conviene mirar en un distrito con obra activa: qué se está construyendo alrededor del inmueble que te interesa. Una vista al mar que hoy existe puede desaparecer en tres años si el lote de enfrente tiene parámetros que permiten más altura. Revisar la zonificación del entorno, y no solo la del edificio, es lo que distingue una compra informada de una apuesta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en La Perla?
Alrededor de S/ 264.100 para 60 m², con el precio de S/ 4.402 por m² de octubre de 2025.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Cerca de S/ 1.834 al mes financiando el 80% a 20 años, sin seguros.
¿Cuánto se paga de alcabala?
El 3% sobre el exceso de S/ 55.000: unos S/ 6.274 en una compra de S/ 264.120.
¿Vale la pena pagar por la vista al mar?
La prima por vista es real y se sostiene en la reventa, pero hay que compararla con el costo de mantenimiento de un edificio costero.
¿Es el distrito más caro del Callao?
Es el segundo: La Punta ronda los S/ 4.500 por m², apenas por encima.
Fuentes
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- El Callao como atractivo inmobiliario: ¿cuánto cuesta el m² según el distrito? — Gestión
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
- Fondo Mivivienda — Nuevo Crédito Mivivienda y Bono del Buen Pagador
Cómo te ayuda EximiaHaus
Frente al mar y con proyectos nuevos compitiendo, el número manda:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.