Bellavista promedió S/ 4.352 por metro cuadrado en octubre de 2025, según la tabla por distrito publicada por Infobae: un 38% por encima del promedio del Callao (S/ 3.163 en abril de 2026) y un 29% por debajo de San Miguel, el distrito que tiene enfrente. Esa frontera de precio, que se cruza caminando, es el dato más útil de todo el distrito.
Datos clave de Bellavista
- S/ 4.352 por m² en octubre de 2025, un 38% por encima del promedio del Callao.
- San Miguel, al otro lado: S/ 6.115 por m². Un 40% más caro, a diez minutos a pie.
- Distrito pequeño y residencial, sin actividad portuaria dentro de su territorio.
- Vivienda social: con un tope de S/ 136.100 para 40 m² (S/ 3.402/m²), el precio del distrito ya se ubica por encima del programa.
- Servicios de escala metropolitana: el hospital, la universidad y el centro comercial de la zona están dentro o al borde del distrito.
La frontera de precio con San Miguel
| Distrito | Precio por m² | Diferencia con Bellavista |
|---|---|---|
| San Miguel (Lima) | S/ 6.115 | +40% |
| La Perla | S/ 4.402 | +1% |
| Bellavista | S/ 4.352 | — |
| Promedio del Callao (abr-2026) | S/ 3.163 | -27% |
| Ventanilla | ~S/ 2.700 | -38% |
Precios por distrito de octubre de 2025 según Infobae (22-11-2025); el promedio del Callao corresponde a abril de 2026 (La República, 13-05-2026) y Ventanilla, al desagregado de Gestión. Series distintas: la tabla ordena magnitudes.
La diferencia con San Miguel no la explican ni el metraje ni la antigüedad del parque de vivienda, que son parecidos: la explica la frontera administrativa. Cambiar de provincia cambia la municipalidad, el arbitrio, la percepción de seguridad y —sobre todo— el universo de compradores dispuestos a mirar el aviso. Dentro del Callao, en cambio, Bellavista juega en la liga alta: está a la par de La Perla y muy por encima del promedio provincial.
Qué zona vale más dentro de Bellavista
El eje de mayor valor es el que mira hacia la avenida La Marina y la Universitaria, donde la conexión con San Miguel es inmediata. Las urbanizaciones consolidadas del interior del distrito sostienen bien el precio por su tranquilidad y por el tamaño de lote. Y las zonas próximas a la avenida Faucett dependen mucho de la cuadra exacta: la avenida da conectividad, pero también tránsito pesado y ruido.
El detalle del día a día está en cómo es vivir en Bellavista, y el panorama de toda la provincia en el precio del m² en el Callao.
El anclaje oficial: el valor arancelario
Además del precio de mercado existe un valor oficial por metro cuadrado de terreno, aprobado cada año por el Estado para el impuesto predial. Para 2026 rige la Resolución Ministerial N° 514-2025-EF/15 y puede consultarse calle por calle en el portal del Ministerio de Vivienda. No es el precio de venta —suele quedar por debajo—, pero es el único número oficial de tu cuadra y sirve para dos cosas: calcular el predial y detectar cuándo un precio pedido se despegó demasiado del suelo que lo sostiene.
Si vas a vender en Bellavista
Tu comprador natural no es el que busca en San Miguel y se resigna: es el que ya vive en el Callao y quiere mejorar de zona, o el que trabaja en el aeropuerto y en el puerto. El argumento que funciona es el metraje: por lo que cuesta un departamento chico en San Miguel, aquí se compra uno familiar. Ponlo en el título del aviso, no en el último párrafo.
Para el precio de salida, el punto de partida está en cómo tasar tu propiedad antes de vender.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en Bellavista en 2026?
S/ 4.352 por metro cuadrado en la última medición por distrito disponible, de octubre de 2025: un 38% por encima del promedio del Callao, que fue S/ 3.163 en abril de 2026.
¿Por qué Bellavista cuesta 29% menos que San Miguel?
Por la frontera de provincia: cambia la municipalidad, la percepción de seguridad y el universo de compradores, aunque el parque de vivienda y la distancia al mar sean parecidos.
¿Bellavista es más caro que el cercado del Callao?
Sí, bastante: S/ 4.352 frente a un promedio provincial de S/ 3.163. Bellavista es además mucho más homogéneo, mientras que en el cercado la diferencia entre zonas es enorme.
¿Qué es el valor arancelario y dónde lo consulto?
Es el valor oficial del terreno por m² que aprueba el Estado cada año para el impuesto predial. El de 2026 se aprobó con la RM N° 514-2025-EF/15 y se consulta en el portal del Ministerio de Vivienda.
¿Conviene comprar en Bellavista para alquilar?
Es un mercado de inquilino local y estable, no de rotación alta. Conviene calcular la rentabilidad con vacancia real antes de decidir, no con el alquiler pedido.
Fuentes
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- El Callao como atractivo inmobiliario: ¿cuánto cuesta el m² según el distrito? — Gestión
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- Valores Arancelarios de Terrenos para el Ejercicio Fiscal 2026 — RM N° 514-2025-EF/15
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