Bellavista promedió S/ 4.352 por metro cuadrado en octubre de 2025, según la tabla por distrito publicada por Infobae: un 38% por encima del promedio del Callao (S/ 3.163 en abril de 2026) y un 29% por debajo de San Miguel, el distrito que tiene enfrente. Esa frontera de precio, que se cruza caminando, es el dato más útil de todo el distrito.
Datos clave de Bellavista
- S/ 4.352 por m² en octubre de 2025, un 38% por encima del promedio del Callao.
- San Miguel, al otro lado: S/ 6.115 por m². Un 40% más caro, a diez minutos a pie.
- Distrito pequeño y residencial, sin actividad portuaria dentro de su territorio.
- Vivienda social: con un tope de S/ 136.100 para 40 m² (S/ 3.402/m²), el precio del distrito ya se ubica por encima del programa.
- Servicios de escala metropolitana: el hospital, la universidad y el centro comercial de la zona están dentro o al borde del distrito.
Valor arancelario del suelo en Bellavista (MEF 2026) y avisos
| Indicador | Bellavista | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 366 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Todo sobre Bellavista: zonas, avisos y agentes · Bellavista en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Bellavista
Precio del m² en los distritos vecinos de el Callao: Callao · La Perla · La Punta · Ventanilla.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.Para comparar con calma: vivir, comprar y alquilar en Bellavista, con precios, zonas, avisos y agentes en una sola página.
La frontera de precio con San Miguel
| Distrito | Precio por m² | Diferencia con Bellavista |
|---|---|---|
| San Miguel (Lima) | S/ 6.115 | +40% |
| La Perla | S/ 4.402 | +1% |
| Bellavista | S/ 4.352 | — |
| Promedio del Callao (abr-2026) | S/ 3.163 | -27% |
| Ventanilla | ~S/ 2.700 | -38% |
Precios por distrito de octubre de 2025 según Infobae (22-11-2025); el promedio del Callao corresponde a abril de 2026 (referencia de precio de oferta; La República, 13-05-2026) y Ventanilla, al desagregado de Gestión. Series distintas: la tabla ordena magnitudes.
La diferencia con San Miguel no la explican ni el metraje ni la antigüedad del parque de vivienda, que son parecidos: la explica la frontera administrativa. Cambiar de provincia cambia la municipalidad, el arbitrio, la percepción de seguridad y —sobre todo— el universo de compradores dispuestos a mirar el aviso. Dentro del Callao, en cambio, Bellavista juega en la liga alta: está a la par de La Perla y muy por encima del promedio provincial.
Para ver cómo se encadena esto con la tasación y el valor de tu propiedad, revisa tasación de inmuebles: la guía completa.
Qué zona vale más dentro de Bellavista
El eje de mayor valor es el que mira hacia la avenida La Marina y la Universitaria, donde la conexión con San Miguel es inmediata. Las urbanizaciones consolidadas del interior del distrito sostienen bien el precio por su tranquilidad y por el tamaño de lote. Y las zonas próximas a la avenida Faucett dependen mucho de la cuadra exacta: la avenida da conectividad, pero también tránsito pesado y ruido.
El detalle del día a día está en cómo es vivir en Bellavista, y el panorama de toda la provincia en el precio del m² en el Callao.
El anclaje oficial: el valor arancelario
Además del precio de mercado existe un valor oficial por metro cuadrado de terreno, aprobado cada año por el Estado para el impuesto predial. Para 2026 rige la Resolución Ministerial N° 514-2025-EF/15 y puede consultarse calle por calle en el portal del Ministerio de Vivienda. No es el precio de venta —suele quedar por debajo—, pero es el único número oficial de tu cuadra y sirve para dos cosas: calcular el predial y detectar cuándo un precio pedido se despegó demasiado del suelo que lo sostiene.
Si vas a vender en Bellavista
Tu comprador natural no es el que busca en San Miguel y se resigna: es el que ya vive en el Callao y quiere mejorar de zona, o el que trabaja en el aeropuerto y en el puerto. El argumento que funciona es el metraje: por lo que cuesta un departamento chico en San Miguel, aquí se compra uno familiar. Ponlo en el título del aviso, no en el último párrafo.
Para el precio de salida, el punto de partida está en cómo tasar tu propiedad antes de vender.
¿Cuánto cuesta un departamento en Bellavista según su tamaño?
El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en Bellavista, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 174.080 | S/ 34.816 | S/ 3.572 | S/ 1.209 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 261.120 | S/ 52.224 | S/ 6.184 | S/ 1.813 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 348.160 | S/ 69.632 | S/ 8.795 | S/ 2.417 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 435.200 | S/ 87.040 | S/ 11.406 | S/ 3.021 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² de Bellavista según la tabla por distrito de octubre de 2025 (Infobae, 22-11-2025).
A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.
Para seguir con Bellavista: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara Bellavista con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en Bellavista en 2026?
S/ 4.352 por metro cuadrado en la última medición por distrito disponible, de octubre de 2025: un 38% por encima del promedio del Callao, que fue S/ 3.163 en abril de 2026.
¿Por qué Bellavista cuesta 29% menos que San Miguel?
Por la frontera de provincia: cambia la municipalidad, la percepción de seguridad y el universo de compradores, aunque el parque de vivienda y la distancia al mar sean parecidos.
¿Bellavista es más caro que el cercado del Callao?
Sí, bastante: S/ 4.352 frente a un promedio provincial de S/ 3.163. Bellavista es además mucho más homogéneo, mientras que en el cercado la diferencia entre zonas es enorme.
¿Qué es el valor arancelario y dónde lo consulto?
Es el valor oficial del terreno por m² que aprueba el Estado cada año para el impuesto predial. El de 2026 se aprobó con la RM N° 514-2025-EF/15 y se consulta en el portal del Ministerio de Vivienda.
¿Conviene comprar en Bellavista para alquilar?
Es un mercado de inquilino local y estable, no de rotación alta. Conviene calcular la rentabilidad con vacancia real antes de decidir, no con el alquiler pedido.
El inventario actualizado de la zona: propiedades en Bellavista.
Fuentes
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- El Callao como atractivo inmobiliario: ¿cuánto cuesta el m² según el distrito? — Gestión
- Precio del metro cuadrado de viviendas en Lima por distrito, abril de 2026 (referencia de precio de oferta) — La República (13-05-2026)
- Valores Arancelarios de Terrenos para el Ejercicio Fiscal 2026 — RM N° 514-2025-EF/15
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