El Cercado de Lima promedió S/ 5.910 por metro cuadrado en el primer semestre de 2026. A ese precio, un departamento de 60 m² cuesta alrededor de S/ 354.600 y deja una cuota cercana a S/ 2.462 al mes. Pero hay un segundo dato igual de importante: el distrito tiene el precio de entrada más bajo de Lima Centro, con proyectos desde S/ 178.800.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 5.910 en el primer semestre de 2026.
- Precio de entrada: proyectos desde S/ 178.800, el mínimo del sector.
- 60 m², 2 dormitorios: alrededor de S/ 354.600 a precio promedio.
- Cuota estimada: S/ 2.462 al mes a 20 años.
- Oferta amplia: más de 11.000 unidades disponibles en Lima Centro.
Precio total por tipología en el Cercado
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 236.400 | S/ 47.280 | S/ 5.442 | S/ 1.641 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 354.600 | S/ 70.920 | S/ 8.988 | S/ 2.462 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 472.800 | S/ 94.560 | S/ 12.534 | S/ 3.282 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 591.000 | S/ 118.200 | S/ 16.080 | S/ 4.103 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² del Cercado de Lima en el primer semestre de 2026 (CODIP vía Gestión, 12-08-2026).
Por qué hay proyectos desde S/ 178.800
Porque el promedio no es el piso. El precio de entrada corresponde a unidades pequeñas, de uno o dos dormitorios, en zonas del distrito con menor precio de suelo. Ese dato importa más que el promedio para quien compra su primera vivienda: define el escalón real de acceso al distrito con mejor conectividad de la ciudad.
El panorama del distrito está en el precio del m² en el Cercado de Lima.
Las zonas del Cercado no valen igual
Santa Beatriz, el entorno del Centro Histórico, Mirones y los ejes de la avenida Argentina y Colonial son mercados distintos, con precios y productos distintos. En el Centro Histórico hay además restricciones patrimoniales que limitan intervenciones y encarecen remodelaciones: conviene verificarlas antes de comprar, sobre todo si el plan es reformar.
Qué revisar antes de comprar
Partida registral sin cargas, área verificada, y en edificio antiguo, estado estructural e instalaciones. En compra en planos: quién es el desarrollador, qué garantías ofrece y qué dice el cronograma de pagos. Y siempre, el ruido y el tránsito del frente, que en el centro cambian mucho de una cuadra a otra.
Nuevo o usado en el Cercado
El producto nuevo del distrito es compacto —de 40 a 65 m², uno y dos dormitorios— y llega con áreas comunes, ascensor y, muchas veces, opción de cochera. El usado es más grande y más barato por metro, pero suele venir en edificios sin ascensor, con instalaciones de otra época y sin estacionamiento. La elección depende de qué pesa más en tu caso: metros o servicios del edificio.
Hay un tercer factor que decide bastantes compras: el nuevo permite pagar la inicial en cuotas durante la obra, mientras el usado exige tener la entrada completa el día de la firma. Para un comprador que está ahorrando, esa diferencia de calendario vale tanto como el precio.
Cómo se vive en el distrito está en cómo es vivir en el Cercado de Lima.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 60 m² en el Cercado de Lima?
Alrededor de S/ 354.600 a precio promedio del distrito, aunque el precio de entrada de los proyectos nuevos arranca en S/ 178.800 para unidades más pequeñas.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Cerca de S/ 2.462 al mes para ese departamento, financiando el 80% a 20 años.
¿Cuánto se paga de alcabala?
El 3% sobre el exceso de S/ 55.000: unos S/ 8.988 en una compra de S/ 354.600.
¿Qué es lo más barato que se consigue en el distrito?
Proyectos desde S/ 178.800, el precio de entrada más bajo de Lima Centro.
¿Qué cuidado especial tiene el Centro Histórico?
Las restricciones patrimoniales sobre el inmueble y su entorno, que limitan intervenciones y encarecen cualquier remodelación.
Fuentes
- Viviendas en Lima Centro: ventas, precios y distritos con mayor demanda — Gestión (datos CODIP, 12-08-2026)
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
- Fondo Mivivienda — Nuevo Crédito Mivivienda y Bono del Buen Pagador
Cómo te ayuda EximiaHaus
Con el precio en la mano, el paso siguiente es la cuota y el historial crediticio:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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