El Cercado de Lima promedió S/ 5.910 por metro cuadrado en el primer semestre de 2026 y vendió 1.381 viviendas nuevas, el 52% de todo Lima Centro, según los datos de CODIP publicados por Gestión. Es, con diferencia, el distrito que más mueve el mercado de vivienda nueva del centro de la capital.
Datos clave del Cercado de Lima
- S/ 5.910 por m² en el primer semestre de 2026; S/ 6.253 en la medición de octubre de 2025.
- 1.381 viviendas nuevas vendidas: el 52% de Lima Centro.
- Precio de entrada más bajo del sector: proyectos desde S/ 178.800.
- Lima Centro promedia S/ 5.930/m² y subió 8,9% interanual.
- Más de 11.000 unidades disponibles en la zona, con el mercado creciendo 19%.
Valor arancelario del suelo en Cercado de Lima (MEF 2026) y avisos
| Indicador | Cercado de Lima | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 451 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Todo sobre Cercado de Lima: zonas, avisos y agentes · Cercado de Lima en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Cercado de Lima
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Centro: Rímac · Breña · La Victoria.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.Para comparar con calma: vivir, comprar y alquilar en Cercado de Lima, con precios, zonas, avisos y agentes en una sola página.
El Cercado dentro de Lima Centro
| Distrito | Precio por m² | Unidades vendidas 1S2026 | Participación |
|---|---|---|---|
| Cercado de Lima | S/ 5.910 | 1.381 | 52% |
| La Victoria | S/ 6.626 | 718 | 27% |
| Breña | — | 330 | 13% |
| Rímac | — | 209 | 8% |
| Promedio Lima Centro | S/ 5.930 | — | +8,9% interanual |
Datos de CODIP publicados por Gestión el 12-08-2026, correspondientes al primer semestre de 2026.
Lo que viene antes y después de este paso está en cuánto cuesta una tasación y cuánto vale tu casa.
Por qué el Cercado vende tanto
Por una combinación que ningún otro distrito del centro reúne. Primero, el precio de entrada: hay proyectos desde S/ 178.800, el punto más bajo de Lima Centro, mientras en el Rímac el mínimo sube a S/ 271.000. Segundo, el suelo disponible: el Cercado tiene lotes grandes de uso industrial y comercial en transformación, algo escaso en distritos ya consolidados. Tercero, la demanda estructural: en Lima Centro el 75% de los residentes no es propietario, así que el mercado tiene un piso de demanda que no depende del ciclo.
Y hay un cuarto factor: la conectividad. El centro concentra empleo, universidades y hospitales, y está servido por el Metropolitano y por los principales ejes viales de la ciudad.
Un distrito con varias caras
El Cercado va del Centro Histórico a Mirones, de Santa Beatriz a la avenida Argentina. Entre esas zonas hay diferencias grandes de precio y de producto: departamentos nuevos de 40 a 60 m² en los ejes en transformación, edificios antiguos en el casco histórico —muchos con restricciones patrimoniales— y vivienda popular consolidada en los bordes. Poner precio con el promedio distrital, aquí, es un error casi garantizado.
El retrato del distrito está en cómo es vivir en el Cercado de Lima, y el mercado de la zona, en dónde se vende más en Lima Centro.
El Cercado como inversión de alquiler
El dato estructural del sector es que el 75% de los residentes de Lima Centro no es propietario: hay una masa de inquilinos estable que no depende del ciclo económico. A eso se suman las universidades, los hospitales y el empleo público y comercial concentrados en el distrito, que sostienen la demanda de alquiler durante todo el año.
La contrapartida son los riesgos propios del centro: rotación alta de inquilinos en las zonas de menor precio, morosidad si no se filtra bien al arrendatario, y edificios antiguos con gastos de mantenimiento difíciles de anticipar. Para que el cálculo sea real hay que descontar vacancia, mantenimiento e impuesto a la renta de primera categoría, no quedarse con el alquiler bruto.
Si vas a vender en el Cercado
Compites con producto nuevo y barato: el proyecto de estreno desde S/ 178.800 es tu referencia, te guste o no. Eso obliga a elegir un argumento distinto del precio por metro: metraje mayor, ubicación consolidada, entrega inmediata o un edificio con mantenimiento demostrable. Y exige papeles al día, porque el comprador de la zona compra con crédito.
El detalle por tipología está en Precio del m² en el Cercado de Lima 2026: S/ 5.910 y el distrito que más vende de Lima Centro.
¿Cuánto cuesta un departamento en el Cercado de Lima según su tamaño?
El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en el Cercado de Lima, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 236.400 | S/ 47.280 | S/ 5.442 | S/ 1.641 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 354.600 | S/ 70.920 | S/ 8.988 | S/ 2.462 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 472.800 | S/ 94.560 | S/ 12.534 | S/ 3.282 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 591.000 | S/ 118.200 | S/ 16.080 | S/ 4.103 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² del Cercado de Lima en el primer semestre de 2026 (CODIP vía Gestión, 12-08-2026).
A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.
Para seguir con el Cercado de Lima: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara Cercado de Lima con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en el Cercado de Lima en 2026?
S/ 5.910 por metro cuadrado en el primer semestre de 2026 según los datos de CODIP, frente a S/ 6.253 medidos en octubre de 2025.
¿Cuál es el precio de entrada de un departamento nuevo?
Desde S/ 178.800, el más bajo de Lima Centro. En el Rímac, el mínimo del sector sube a S/ 271.000.
¿Cuántas viviendas nuevas se venden en el distrito?
1.381 en el primer semestre de 2026, el 52% de todas las de Lima Centro.
¿Por qué hay tanta oferta nueva en el centro?
Porque quedan lotes grandes de uso industrial y comercial en transformación, y porque el 75% de los residentes de la zona no es propietario: la demanda está garantizada.
¿Conviene comprar en el Centro Histórico?
Hay que revisar antes las restricciones patrimoniales del inmueble y del entorno, que limitan intervenciones y encarecen cualquier remodelación.
Y si ya quieres comparar opciones reales: propiedades en Cercado de Lima.
Relacionado con este tema: Precio del m² en Breña 2026: S/ 5.520 y las ventas duplicadas en un año.
Relacionado con este tema: Precio m2 Rímac 2026: cuánto cuesta el metro cuadrado y qué se consigue.
Fuentes
- Viviendas en Lima Centro: ventas, precios y distritos con mayor demanda — Gestión (datos CODIP, 12-08-2026)
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- Precio del metro cuadrado de viviendas en Lima por distrito, abril de 2026 (referencia de precio de oferta) — La República (13-05-2026)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
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