El Cercado de Lima promedió S/ 5.910 por metro cuadrado en el primer semestre de 2026 y vendió 1.381 viviendas nuevas, el 52% de todo Lima Centro, según los datos de CODIP publicados por Gestión. Es, con diferencia, el distrito que más mueve el mercado de vivienda nueva del centro de la capital.
Datos clave del Cercado de Lima
- S/ 5.910 por m² en el primer semestre de 2026; S/ 6.253 en la medición de octubre de 2025.
- 1.381 viviendas nuevas vendidas: el 52% de Lima Centro.
- Precio de entrada más bajo del sector: proyectos desde S/ 178.800.
- Lima Centro promedia S/ 5.930/m² y subió 8,9% interanual.
- Más de 11.000 unidades disponibles en la zona, con el mercado creciendo 19%.
El Cercado dentro de Lima Centro
| Distrito | Precio por m² | Unidades vendidas 1S2026 | Participación |
|---|---|---|---|
| Cercado de Lima | S/ 5.910 | 1.381 | 52% |
| La Victoria | S/ 6.626 | 718 | 27% |
| Breña | — | 330 | 13% |
| Rímac | — | 209 | 8% |
| Promedio Lima Centro | S/ 5.930 | — | +8,9% interanual |
Datos de CODIP publicados por Gestión el 12-08-2026, correspondientes al primer semestre de 2026.
Por qué el Cercado vende tanto
Por una combinación que ningún otro distrito del centro reúne. Primero, el precio de entrada: hay proyectos desde S/ 178.800, el punto más bajo de Lima Centro, mientras en el Rímac el mínimo sube a S/ 271.000. Segundo, el suelo disponible: el Cercado tiene lotes grandes de uso industrial y comercial en transformación, algo escaso en distritos ya consolidados. Tercero, la demanda estructural: en Lima Centro el 75% de los residentes no es propietario, así que el mercado tiene un piso de demanda que no depende del ciclo.
Y hay un cuarto factor: la conectividad. El centro concentra empleo, universidades y hospitales, y está servido por el Metropolitano y por los principales ejes viales de la ciudad.
Un distrito con varias caras
El Cercado va del Centro Histórico a Mirones, de Santa Beatriz a la avenida Argentina. Entre esas zonas hay diferencias grandes de precio y de producto: departamentos nuevos de 40 a 60 m² en los ejes en transformación, edificios antiguos en el casco histórico —muchos con restricciones patrimoniales— y vivienda popular consolidada en los bordes. Poner precio con el promedio distrital, aquí, es un error casi garantizado.
El retrato del distrito está en cómo es vivir en el Cercado de Lima, y el mercado de la zona, en dónde se vende más en Lima Centro.
El Cercado como inversión de alquiler
El dato estructural del sector es que el 75% de los residentes de Lima Centro no es propietario: hay una masa de inquilinos estable que no depende del ciclo económico. A eso se suman las universidades, los hospitales y el empleo público y comercial concentrados en el distrito, que sostienen la demanda de alquiler durante todo el año.
La contrapartida son los riesgos propios del centro: rotación alta de inquilinos en las zonas de menor precio, morosidad si no se filtra bien al arrendatario, y edificios antiguos con gastos de mantenimiento difíciles de anticipar. Para que el cálculo sea real hay que descontar vacancia, mantenimiento e impuesto a la renta de primera categoría, no quedarse con el alquiler bruto.
Si vas a vender en el Cercado
Compites con producto nuevo y barato: el proyecto de estreno desde S/ 178.800 es tu referencia, te guste o no. Eso obliga a elegir un argumento distinto del precio por metro: metraje mayor, ubicación consolidada, entrega inmediata o un edificio con mantenimiento demostrable. Y exige papeles al día, porque el comprador de la zona compra con crédito.
El detalle por tipología está en cuánto cuesta un departamento en el Cercado de Lima.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en el Cercado de Lima en 2026?
S/ 5.910 por metro cuadrado en el primer semestre de 2026 según los datos de CODIP, frente a S/ 6.253 medidos en octubre de 2025.
¿Cuál es el precio de entrada de un departamento nuevo?
Desde S/ 178.800, el más bajo de Lima Centro. En el Rímac, el mínimo del sector sube a S/ 271.000.
¿Cuántas viviendas nuevas se venden en el distrito?
1.381 en el primer semestre de 2026, el 52% de todas las de Lima Centro.
¿Por qué hay tanta oferta nueva en el centro?
Porque quedan lotes grandes de uso industrial y comercial en transformación, y porque el 75% de los residentes de la zona no es propietario: la demanda está garantizada.
¿Conviene comprar en el Centro Histórico?
Hay que revisar antes las restricciones patrimoniales del inmueble y del entorno, que limitan intervenciones y encarecen cualquier remodelación.
Fuentes
- Viviendas en Lima Centro: ventas, precios y distritos con mayor demanda — Gestión (datos CODIP, 12-08-2026)
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
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