Un departamento en Breña cuesta alrededor de S/ 331.200 para 60 m² y dos dormitorios, con el promedio del distrito en S/ 5.520 por metro cuadrado en abril de 2026. La inicial del 20% son unos S/ 66.240, la alcabala suma cerca de S/ 8.286 y la cuota se acerca a S/ 2.300 al mes a 20 años.
Es el precio de la centralidad: el mismo metraje en Jesús María, a pocas cuadras, cuesta casi S/ 2.200 más por metro.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 5.520 (abril de 2026), con +5,8% interanual.
- 60 m², 2 dormitorios: alrededor de S/ 331.200.
- Inicial del 20%: unos S/ 66.240.
- Cuota estimada: S/ 2.300 al mes a 20 años.
- Mercado activo: 330 viviendas nuevas vendidas en el 1S2026, +106% interanual.
- Alcabala: 3% sobre lo que pasa de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500 (Sunat).
- Bono del Buen Pagador 2026: de S/ 7.900 a S/ 27.800 según el precio de la vivienda (D.S. 011-2026-VIVIENDA).
Precio total por tipología en Breña
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 220.800 | S/ 44.160 | S/ 4.974 | S/ 1.533 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 331.200 | S/ 66.240 | S/ 8.286 | S/ 2.300 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 441.600 | S/ 88.320 | S/ 11.598 | S/ 3.066 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 552.000 | S/ 110.400 | S/ 14.910 | S/ 3.832 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² de Breña en abril de 2026 (La República, 13-05-2026).
Cuánto cuesta un departamento en Breña frente a los distritos vecinos
La pregunta de fondo de casi todo comprador no es cuánto vale el metro, sino cuánto más tendría que pagar por el mismo departamento una cuadra más allá. Con el mismo ejercicio de 60 m², la diferencia se vuelve dinero contante: lo que en Breña son S/ 331.200, en Jesús María supera los S/ 460.000, y esa brecha es, casi exactamente, la inicial completa de un departamento en Breña.
| Distrito | Precio por m² (abril 2026) | 60 m² equivalen a | Diferencia con Breña |
|---|---|---|---|
| Breña | S/ 5.520 | S/ 331.200 | — |
| Promedio de Lima, departamentos (BCRP, 1.er trimestre de 2026) | S/ 6.916 | S/ 414.960 | + S/ 83.760 |
| La Victoria | S/ 6.981 | S/ 418.860 | + S/ 87.660 |
| Magdalena del Mar | S/ 7.326 | S/ 439.560 | + S/ 108.360 |
| Lince | S/ 7.703 | S/ 462.180 | + S/ 130.980 |
| Jesús María | S/ 7.711 | S/ 462.660 | + S/ 131.460 |
Precios por m² de abril de 2026 publicados por La República el 13-05-2026 (referencia de precio de oferta); el promedio de Lima es el del BCRP para departamentos en el 1.er trimestre de 2026. El precio de 60 m² es una multiplicación simple hecha por EximiaHaus para comparar, no un aviso ni una tasación.
El Bono del Buen Pagador: cuánto descuenta en un departamento de Breña
Es el dato que más cambia el desembolso real y casi nadie lo mira antes de separar. El Bono del Buen Pagador (BBP) es una ayuda económica directa no reembolsable del Estado para quien accede a un Crédito Mivivienda y paga a tiempo; sus montos y tramos para 2026 se fijaron en el Decreto Supremo N.º 011-2026-VIVIENDA, publicado en El Peruano el 20 de junio de 2026. El bono máximo subió de S/ 27.400 a S/ 27.800, y los tramos de precio se actualizan cada año según el Índice de Precios al Consumidor de Lima Metropolitana.
| Valor de la vivienda | Bono del Buen Pagador 2026 | Qué tipología de Breña cae ahí |
|---|---|---|
| De S/ 69.900 a S/ 99.600 | S/ 27.800 | Fuera del rango típico del distrito |
| Más de S/ 99.600 hasta S/ 149.200 | S/ 23.200 | Unidades muy pequeñas o por sanear |
| Más de S/ 149.200 hasta S/ 248.300 | S/ 21.200 | 40 m² · 1 dormitorio (S/ 220.800) |
| Más de S/ 248.300 hasta S/ 367.600 | S/ 7.900 | 60 m² · 2 dormitorios (S/ 331.200) |
Montos y tramos del Decreto Supremo N.º 011-2026-VIVIENDA (El Peruano, 20-06-2026). La última columna es la lectura de EximiaHaus aplicando esos tramos a los precios estimados por tipología de este artículo.
La lectura práctica para Breña es incómoda pero útil: el salto de 40 a 60 m² no solo cuesta S/ 110.400 más de precio, sino que además hace perder S/ 13.300 de bono al pasar de un tramo a otro. Y por encima de S/ 367.600 —es decir, a partir de los 80 m² a precio de distrito— ya no hay Bono del Buen Pagador que valga. En un distrito donde el producto nuevo se concentra justo entre 40 y 65 m², ese corte explica buena parte de lo que se construye.
Qué se compra a ese precio
El producto nuevo de Breña es mayoritariamente de 1 y 2 dormitorios, entre 40 y 65 m², en edificios de densidad media sobre lotes que antes tenían casonas o talleres. El producto usado es más grande y más antiguo: departamentos de 80 a 110 m² en edificios de los años sesenta y setenta, muchas veces sin ascensor y sin cochera. La decisión típica en el distrito es esa: metros y precio frente a estado y servicios del edificio.
Cuánto cuesta el departamento más barato de Breña
La referencia más reciente del mercado nuevo la dio la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), citada por Gestión el 12 de agosto de 2026: en el primer semestre de 2026 la oferta nueva de Breña arrancaba en S/ 185.700, y el distrito colocó 330 viviendas, un 106% más que en el mismo periodo de 2025. Lima Centro en conjunto vendió 2.638 unidades, un 19% más, con un precio promedio ponderado de S/ 5.930 por m², 8,9% por encima de 2025.
Dos conclusiones salen de ahí. La primera: el piso de entrada de Breña está bastante por debajo del precio de un departamento promedio del distrito, porque corresponde a las unidades más pequeñas y a los pisos menos cotizados de cada edificio. La segunda: con ese ritmo de ventas, el comprador que espera "a que bajen" compite cada semestre con más demanda, no con menos.
El detalle que más cambia el precio: la cochera
Breña tiene calles angostas y muy poco estacionamiento en superficie. Un departamento con cochera propia no solo se vende más rápido: sostiene mejor el precio en la reventa. Si el presupuesto obliga a elegir, conviene calcular cuánto cuesta un estacionamiento alquilado en la zona y compararlo con la diferencia de precio de la unidad con cochera.
El análisis del distrito está en el precio del m² en Breña, y el día a día, en cómo es vivir en Breña.
Antes de firmar
En un parque de vivienda con tantos edificios antiguos, tres verificaciones evitan sorpresas: el estado estructural y de las instalaciones, las cuentas de la junta de propietarios y el fondo de mantenimiento, y la partida registral sin cargas. En edificio nuevo, además, conviene revisar al desarrollador y el cronograma si la compra es en planos.
Cuánto dinero hace falta de verdad
El precio no es el desembolso. A la inicial hay que sumarle la alcabala, la notaría, la inscripción en registros y, si hay crédito, la tasación y los seguros de desgravamen e inmueble. En un departamento de S/ 331.200 con inicial del 20%, eso significa reunir los S/ 66.240 de la entrada más unos S/ 8.286 de alcabala y los gastos de cierre, todo en el mismo mes de la firma.
Por eso conviene hacer el cálculo completo antes de comprometerse con una separación: es el momento en que más compradores descubren que les falta efectivo para cerrar, cuando ya firmaron y pagaron arras.
Los impuestos de la compra, según la ley y no según el vendedor
La alcabala es el único impuesto que paga el comprador al comprar, y sus reglas están en el Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, aprobado por el Decreto Supremo N.º 156-2004-EF. Conviene conocerlas porque en Breña hay tres situaciones que se dan todo el tiempo y cada una cambia la cifra:
- La tasa y el tramo libre. El artículo 25 fija la tasa en 3% "siendo de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario", y deja inafectas las primeras 10 UIT del valor del inmueble. Con la UIT 2026 en S/ 5.500 (Sunat, D.S. 301-2025-EF), las primeras S/ 55.000 no pagan.
- Si compras a una constructora en edificio nuevo. El artículo 22 dispone que la primera venta que hacen las empresas constructoras no está afecta al impuesto, salvo en la parte que corresponde al valor del terreno. En un distrito donde buena parte de la oferta es obra nueva, eso puede reducir mucho la alcabala, pero exige que el vendedor identifique qué parte del precio es terreno.
- El piso del autovalúo. El artículo 24 señala que la base imponible es el valor de transferencia, que "no podrá ser menor al valor de autovalúo del predio" del año de la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor de Lima Metropolitana que calcula el INEI. Los valores de terreno que alimentan ese autovalúo para 2026 son los que aprobó la Resolución Ministerial N.º 514-2025-EF/15, publicada el 30 de octubre de 2025. Traducción: pactar un precio bajo en la minuta no baja la alcabala por debajo de ese piso.
El plazo tampoco es negociable: el artículo 26 ordena pagar el impuesto hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia. Es un cálculo que conviene tener hecho antes de firmar la minuta, no después.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Breña?
Alrededor de S/ 331.200 para 60 m², con el precio de S/ 5.520 por m² de abril de 2026.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Cerca de S/ 2.300 al mes financiando el 80% a 20 años, sin seguros.
¿Cuánto se paga de alcabala?
El 3% del exceso de S/ 55.000: unos S/ 8.286 en un departamento de S/ 331.200.
¿Breña es más barata que Jesús María?
Sí, bastante: S/ 5.520 frente a S/ 7.711 por m² en abril de 2026, con la misma centralidad.
¿Vale la pena comprar con cochera?
En Breña, sí: el estacionamiento en superficie es escaso y la cochera sostiene el precio en la reventa.
¿Cuánto cuesta el departamento más barato en Breña?
La oferta nueva del distrito arrancaba en S/ 185.700 en el primer semestre de 2026, según los datos de la CODIP publicados por Gestión el 12 de agosto de 2026. Son las unidades más pequeñas y los pisos menos cotizados de cada edificio.
¿Cuánto Bono del Buen Pagador me toca comprando en Breña?
Según el Decreto Supremo N.º 011-2026-VIVIENDA, una vivienda de más de S/ 248.300 y hasta S/ 367.600 —el caso de un departamento de 60 m² a precio de distrito— recibe S/ 7.900. Si el precio queda entre S/ 149.200 y S/ 248.300, el bono sube a S/ 21.200.
¿Pago alcabala si compro un departamento nuevo a la constructora?
Solo por la parte del precio que corresponde al terreno: el artículo 22 del D.S. 156-2004-EF deja la primera venta de las empresas constructoras fuera del impuesto, salvo ese componente. Pide por escrito cómo se separó el valor del terreno.
¿Hasta cuándo tengo para pagar la alcabala?
Hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia, según el artículo 26 del D.S. 156-2004-EF. Pasado ese plazo corren intereses moratorios.
¿Y si el precio que firmo es menor al autovalúo del departamento?
No sirve de nada para el impuesto: el artículo 24 obliga a tomar como base, cuando menos, el autovalúo del año de la transferencia ajustado por el Índice de Precios al por Mayor de Lima Metropolitana del INEI.
Si estás mirando la zona, aquí está propiedades en Breña.
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Fuentes
- Precio del metro cuadrado de viviendas en Lima por distrito, abril de 2026 (referencia de precio de oferta) — La República (13-05-2026)
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
- Viviendas en Lima Centro: ventas, precios y distritos con mayor demanda — Gestión (datos CODIP, 12-08-2026)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
- Fondo Mivivienda — Nuevo Crédito Mivivienda y Bono del Buen Pagador
- MEF — Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, D.S. N.º 156-2004-EF (artículos 21 a 26: Impuesto de Alcabala)
- Decreto Supremo N.º 011-2026-VIVIENDA, que fija los montos del Bono del Buen Pagador para 2026 — El Peruano (20-06-2026)
- Resolución Ministerial N.º 514-2025-EF/15, valores arancelarios de terrenos urbanos para el Ejercicio Fiscal 2026 — El Peruano (30-10-2025)
Cómo te ayuda EximiaHaus
En un distrito que sube, la diferencia entre una buena y una mala compra está en el cálculo:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
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