Breña promedió S/ 5.520 por metro cuadrado en abril de 2026. A ese precio, un departamento de 60 m² cuesta alrededor de S/ 331.200, la inicial del 20% ronda los S/ 66.240 y la cuota mensual se acerca a S/ 2.300 a 20 años. Es el precio de la centralidad: el mismo metraje en Jesús María, a pocas cuadras, cuesta casi S/ 2.200 más por metro.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 5.520 (abril de 2026), con +5,8% interanual.
- 60 m², 2 dormitorios: alrededor de S/ 331.200.
- Inicial del 20%: unos S/ 66.240.
- Cuota estimada: S/ 2.300 al mes a 20 años.
- Mercado activo: 330 viviendas nuevas vendidas en el 1S2026, +106% interanual.
Precio total por tipología en Breña
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 220.800 | S/ 44.160 | S/ 4.974 | S/ 1.533 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 331.200 | S/ 66.240 | S/ 8.286 | S/ 2.300 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 441.600 | S/ 88.320 | S/ 11.598 | S/ 3.066 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 552.000 | S/ 110.400 | S/ 14.910 | S/ 3.832 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio por m² de Breña en abril de 2026 (La República, 13-05-2026).
Qué se compra a ese precio
El producto nuevo de Breña es mayoritariamente de 1 y 2 dormitorios, entre 40 y 65 m², en edificios de densidad media sobre lotes que antes tenían casonas o talleres. El producto usado es más grande y más antiguo: departamentos de 80 a 110 m² en edificios de los años sesenta y setenta, muchas veces sin ascensor y sin cochera. La decisión típica en el distrito es esa: metros y precio frente a estado y servicios del edificio.
El detalle que más cambia el precio: la cochera
Breña tiene calles angostas y muy poco estacionamiento en superficie. Un departamento con cochera propia no solo se vende más rápido: sostiene mejor el precio en la reventa. Si el presupuesto obliga a elegir, conviene calcular cuánto cuesta un estacionamiento alquilado en la zona y compararlo con la diferencia de precio de la unidad con cochera.
El análisis del distrito está en el precio del m² en Breña, y el día a día, en cómo es vivir en Breña.
Antes de firmar
En un parque de vivienda con tantos edificios antiguos, tres verificaciones evitan sorpresas: el estado estructural y de las instalaciones, las cuentas de la junta de propietarios y el fondo de mantenimiento, y la partida registral sin cargas. En edificio nuevo, además, conviene revisar al desarrollador y el cronograma si la compra es en planos.
Cuánto dinero hace falta de verdad
El precio no es el desembolso. A la inicial hay que sumarle la alcabala, la notaría, la inscripción en registros y, si hay crédito, la tasación y los seguros de desgravamen e inmueble. En un departamento de S/ 331.200 con inicial del 20%, eso significa reunir los S/ 66.240 de la entrada más unos S/ 8.286 de alcabala y los gastos de cierre, todo en el mismo mes de la firma.
Por eso conviene hacer el cálculo completo antes de comprometerse con una separación: es el momento en que más compradores descubren que les falta efectivo para cerrar, cuando ya firmaron y pagaron arras.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Breña?
Alrededor de S/ 331.200 para 60 m², con el precio de S/ 5.520 por m² de abril de 2026.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Cerca de S/ 2.300 al mes financiando el 80% a 20 años, sin seguros.
¿Cuánto se paga de alcabala?
El 3% del exceso de S/ 55.000: unos S/ 8.286 en un departamento de S/ 331.200.
¿Breña es más barata que Jesús María?
Sí, bastante: S/ 5.520 frente a S/ 7.711 por m² en abril de 2026, con la misma centralidad.
¿Vale la pena comprar con cochera?
En Breña, sí: el estacionamiento en superficie es escaso y la cochera sostiene el precio en la reventa.
Fuentes
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- Viviendas en Lima Centro: ventas, precios y distritos con mayor demanda — Gestión (datos CODIP, 12-08-2026)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
- Fondo Mivivienda — Nuevo Crédito Mivivienda y Bono del Buen Pagador
Cómo te ayuda EximiaHaus
En un distrito que sube, la diferencia entre una buena y una mala compra está en el cálculo:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
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