Precio m2 Ventanilla 2026: cuánto cuesta el metro cuadrado

Ventanilla ronda los S/ 2.700 por m², el valor más bajo del Callao. Es también el distrito donde la vivienda de interés social encaja con más holgura: el tope de S/ 136.100 para 40 m² equivale a S/ 3.402 por m².

Precio m2 Ventanilla 2026, en corto: alrededor de S/ 2.700 por m², el más bajo del Callao, frente a S/ 6.916 del promedio de los departamentos en Lima (BCRP, 1.er trimestre de 2026). Ancla oficial: el valor arancelario 2026 del MEF (R.M. 514-2025-EF/15) da S/ 59 por m² de terreno, base del autovalúo y no precio de venta. Detalle en el mapa del precio del m².

Ventanilla se ubica alrededor de S/ 2.700 por metro cuadrado, el valor más bajo de los distritos del Callao según el desagregado de Gestión, y muy por debajo del precio promedio de los departamentos en Lima, que el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) ubicó en S/ 6.916 por m² en el 1.er trimestre de 2026. Ese precio, leído junto al tope de la vivienda de interés social, explica casi todo lo que pasa en el distrito.

Datos clave de Ventanilla

~S/ 2.700 por m²: el más bajo del Callao, por debajo de Bellavista (S/ 3.500) y del cercado (S/ 3.600).
Tope de vivienda social: S/ 136.100 para un departamento desde 40 m², equivalente a S/ 3.402/m². Aquí calza con holgura.
Bono del Buen Pagador: hasta S/ 27.800 en el tramo de viviendas de S/ 69.900 a S/ 99.600.
Zonificación en transformación: áreas industriales pasando a uso urbano hacia el norte.
Distrito extenso: entre Pachacútec y la zona consolidada cerca de la Panamericana hay dos mercados distintos.

Valor arancelario del suelo en Ventanilla (MEF 2026) y avisos

Indicador	Ventanilla	Fuente y periodo
Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado)	S/ 59 por m² de terreno	MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026

Ventanilla en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Ventanilla

Precio del m² en los distritos vecinos de el Callao: Callao · Bellavista · La Perla · La Punta.

Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.

Lo que compra el mismo dinero

Presupuesto	En Ventanilla (~S/ 2.700/m²)	En Lima, promedio de departamentos del BCRP (S/ 6.916/m²)
S/ 136.100 (tope VIS)	~50 m²	~20 m²
S/ 200.000	~74 m²	~29 m²
S/ 300.000	~111 m²	~43 m²

Cálculo de EximiaHaus con el precio por m² del reporte de Gestión para Ventanilla y el promedio de los departamentos en Lima del BCRP (1.er trimestre de 2026). Referencial: no incluye gastos de cierre.

Este artículo cubre una parte del tema; el recorrido entero, con costos, peritos, métodos y plazos de 2026, está en tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta y cómo se hace.

Por qué Ventanilla cuesta lo que cuesta

Pesan la distancia —es el extremo norte del Callao y el viaje al centro de Lima es largo—, la cobertura desigual de servicios entre las zonas consolidadas y las de crecimiento reciente, y el origen informal de buena parte del suelo, que deja atrás un rastro de saneamiento pendiente. Ese último punto es el que más precio resta en la práctica: un inmueble sin partida registral o con la fábrica sin declarar vale menos y se vende mucho más lento, aunque esté mejor construido que el vecino.

Qué hacer en ese caso está en predio sin inscribir: cómo se vende legalmente.

El motor del distrito: la vivienda social

Con un tope de S/ 136.100 para departamentos desde 40 m² y un Bono del Buen Pagador de hasta S/ 27.800, los programas del Estado encajan aquí con más holgura que en casi cualquier otro distrito de Lima y Callao. Eso define al comprador típico: hogar joven, primera vivienda, crédito con subsidio y una capacidad de pago que se evalúa al sol. Para el que vende, significa que el precio no se negocia contra el gusto del comprador, sino contra lo que el banco está dispuesto a financiar.

Los topes y bonos vigentes están en vivienda social 2026: nuevos topes y bonos.

Si vas a vender en Ventanilla

Tres cosas mueven la aguja, en este orden: que los papeles estén en regla, que el precio esté dentro del rango que un crédito puede cubrir, y que el aviso muestre la conexión con la Panamericana y con los servicios de la zona. Lo demás —acabados, muebles, pintura— pesa mucho menos que en Lima Moderna.

Cómo se vive en el distrito está en cómo es vivir en Ventanilla y dónde publicarlo, en Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).

¿Cuánto cuesta un departamento en Ventanilla según su tamaño?

El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en Ventanilla, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:

Tipología	Precio estimado	Inicial 20%	Alcabala	Cuota a 20 años
40 m² · 1 dormitorio	S/ 108.000 – 126.520	S/ 21.600 – 25.304	S/ 1.590 – 2.146	S/ 750 – 878
60 m² · 2 dormitorios	S/ 162.000 – 189.780	S/ 32.400 – 37.956	S/ 3.210 – 4.043	S/ 1.125 – 1.317
80 m² · 3 dormitorios	S/ 216.000 – 253.040	S/ 43.200 – 50.608	S/ 4.830 – 5.941	S/ 1.500 – 1.757
100 m² · 3 dormitorios amplio	S/ 270.000 – 316.300	S/ 54.000 – 63.260	S/ 6.450 – 7.839	S/ 1.875 – 2.196

Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. El extremo bajo del rango corresponde al valor del distrito en el desagregado del Callao (Gestión) y el alto, al promedio provincial de abril de 2026 (La República, 13-05-2026).

A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.

Para seguir con Ventanilla: revisa departamentos y casas en venta y alquiler en Ventanilla, el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.

Mapa interactivo: compara Ventanilla con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el m² en Ventanilla en 2026?

Alrededor de S/ 2.700 por metro cuadrado, el valor más bajo entre los distritos del Callao.

¿Alcanza la vivienda social en Ventanilla?

Sí, con holgura: el tope de S/ 136.100 para 40 m² equivale a S/ 3.402 por m², por encima del precio típico del distrito.

¿Cuánto es el Bono del Buen Pagador?

Hasta S/ 27.800 para viviendas entre S/ 69.900 y S/ 99.600, con montos menores conforme sube el valor de la vivienda.

¿Qué le resta valor a una propiedad en Ventanilla?

Sobre todo la falta de saneamiento: sin partida registral o con la construcción sin declarar, el inmueble no puede financiarse con crédito y el universo de compradores se reduce al que paga en efectivo.

¿Cuánto se compra con S/ 200.000 en Ventanilla?

Al precio de referencia del distrito, alrededor de 74 m², frente a unos 29 m² con el promedio de Lima.

Fuentes

Cómo te ayuda EximiaHaus

En un distrito donde el comprador casi siempre usa crédito o bono, el precio y los papeles mandan:

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Precio m2 Ventanilla 2026: cuánto cuesta el metro cuadrado y qué se consigue